观点地产网 刚刚完成上市的祥生控股迎来了年报首秀。
3月26日，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪带领执行董事兼副总裁韩波、副总裁兼首席财务官谈铭恒一起面对投资者和媒体的“拷问”。
不管是毛利率、融资、买地策略还是三道红线、集中供地等热点问题一一被提及。
回顾2020年，祥生控股的财务数据受到疫情的影响并不大，总营收同比增长31.3%至466.38亿元，归母核心净利润约27亿元，同比增长16.7%。
而在过去一年里明显下降的是毛利率水平，截至2020年12月31日止年度，祥生控股的毛利率为18.1%，与上年同期的23.9%相比减少5.8个百分点。
毛利率下降背后的土地成本升高
年报中，祥生控股对于毛利率下降的问题作出解释，由于年内确认的二线城市项目土地的单价较高，而已确认的每平方米平均售价增加乃主要由于2020年确认项目住宅物业市场状况整体有所增加所致。
在业绩会上，媒体也没有放过这个疑问。对此，谈铭恒分析道，毛利率主要是由收入和成本两方面组成，从单方的结转单价来看，2020年的公司平均的单位结转单价为11100元，比2019年的10100元是上升了1000元每平方米。
从单方的成本来看，房地产的成本里面有三部分：建安成本，财务成本和土地成本。祥生控股在2020年单方建安成本和财务成本同2019年相比是基本持平，也就是说毛利率的下降，主要还是土地成本上升导致的。
根据年报，祥生控股2020年报结转的项目大多数来自2017年下半年及2018年拿地的项目销售结转。据谈铭恒介绍，2018年土地市场价格确实有一波上升，当年祥生控股策略性地进入一些新的二线核心城市，从而带来业务拓展的成本。
2020年期间，祥生新增土地储备46幅，合计应占总建筑面积达696万平方米，收购地块的平均成本约为每平方米4837元（按建筑面积计算）。据公开信息显示，2020年期间祥生新进入合肥、南昌、南通、宿迁等城市。
单从土地平均成本来看，近三年来均维持在5000元每平方米以下。截至2020年12月31日，集团在全国45座城市拥有应占的总土地储备为2332.8万平方米，其中浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。
关于未来祥生控股的买地策略也是外界关心的，陈弘倪表示，祥生在近年投资工作中以公开市场为主，未来也会重视收并购的投资渠道，尤其会关注城市更新方面。
三道红线与融资结构优化
对比上市招股书时的财报数据，祥生控股最新的年报数据中的债务结构变化非常大。
祥生控股称，十分重视“三道红线”。事实上，三道红线政策的实施，对于整个房地产行业的影响巨大，对房企的财务管控提出很高的要求。
数据上看，据祥生控股2020年12月31号的数据来测算，现金短债比已经从2019年的0.6倍上升到了1.1倍，净负债率虽然目前还大于100%，但较上年同期已经下降200多个百分点，改善显著。另一项指标剔除应收账款的资产负债率，较去年同比也是下降很多。
自去年11月份实现港股上市，祥生控股在融资渠道方面也迅速拓展，变得更加丰富和多元化。
债务结构看，祥生有息债务主要包括银行融资和信托贷款，而信托贷款是来源于海外、境内公司债和ABS。截至到2020年底，祥生总有息负债余额是462亿元，比2019年有所上升。
平均融资成本从9.3%下降到9.1%，下降0.2个百分点，公司的债务结构也得到改善，银行贷款占比提高到了约32.7%，资本市场直接融资占比提高到约8.4%。
而有息债增加的原因，主要有几个方面。首先，2020年底新增土储约690万平方米；其次新增融资，包含信托以及开发贷，并且在境外资本市场新发美元债5亿美元，境内发行5亿人民币的住房租赁专项公司债券。
在债务期限方面，祥生控股也提出了目标，目前的短期债务，一年以上占52%，两年以上达到了1/3以上。未来公司将进一步空间优化债务期限、降低短期债务同时提高偿债能力。目标将短债控制在有息债务的30%以内。
以下为祥生控股集团有限公司2020年度业绩会问答实录节选：
现场提问：对未来房地产市场有何判断？在政策越来越紧的背景下，公司发展策略如何配合？2020年公司已售还未結规模是多少？
陈弘倪：首先，我们认为房地产行业的发展，城镇化率的提高还需要时间去完成，行业还处在稳定上升的阶段。在目前房地产行业政策调控下，我们认为政策目的希望行业稳定健康发展，同时基于行业发展的本身和政策调控，我们认为在市场环境下，资源会更集聚，对于城市和城镇会更有集聚效应，有品质和运营能力的公司和城市集中。
在政策背景趋紧的情况下，公司的策略：第一，公司在发展策略还是秉持我们1+1+X的战略布局，持续做好，深耕浙江省和泛长三角区域，同时寻找高增长潜力的城市。
第二，在土地获取端，增加获地的渠道和方式，能够有效有利去补充原来公开市场获地比重较高的情况。
第三，优化本身项目的结构，不管是1+1+X的战略布局，还是一二三四线的城市布局，包括我们从刚需刚改和改善的产品，我们不同的产品项目结构，来保证现金流和利润率的平衡。
第四，优化债务结构，从而提高融资的竞争力。
最后，截止2020年12月31日，公司的已签约尚未结转规模为人民币814亿元。
现场提问：公司对三条红线、以及集中供地政策怎么看，如何应对？
陈弘倪：首先对三条红线和集中供给政策的看法，我们公司认为三条红线属于风险管控类的一个政策，更多的是希望企业能够主动自发的去优化调整本身的债务结构，以及融资的结构。起到保证现金流的安全。对于祥生来说，非常支持三条红线的政策出台。
公司本身一直以来稳健的风格会将针对现金流的债务风险放在第一位，从政策出台以后，去年我们去积极、主动优化这些相关数据。已经初步取得比较好的成效，接下来我们将持续把三条红线的相关数据做一些优化，从而希望能尽快达到政策调控要求。
谈铭恒：三条红线政策的实施，对于整个行业有一个良性发展，从而降低整个行业的风险，有一个积极的推动作用。祥生也十分重视“三条红线”，通过调整自身的债务结构，本次业绩期内也取得良好的成绩。比如说公司在2020年12月31号的数据来测算，现金短债比已经从19年的0.6倍上升到了1.1倍，净负债率虽然目前还大于100%，但较去年同期已经下降200多个百分点，改善显著。另一项指标剔除应收账款的资产负债率，较去年同比也是下降很多。
在此基础上，祥生仍然存在较多的改善空间，未来公司将会持续监控这三项指标获得持续改善，主要通过以下几个措施：
第一、通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例。
第二，通过加强资本市场的融资力度，来调整我们的债务期限结构。
第三，通过改善经营效率，控制合理控制支出，同时加大还款力度，提升现金流。
通过这些措施，持续改善三条红线这些指标，早日达到政策标准。
韩波：集中供地就是针对近期土地成本居高不下提出的针对性措施，此举措是政府为建立立体调控体系的操作方式，并且刚刚出台，这对于房企以及政府都是正在熟悉的过程中。
首先，该政策的出台对于行业长期的健康发展是一个利好举措。第二方面集中供地政策目前主要集中在22个城市，这22个城市的各自供地时间有所错开，目前祥生已经进入了45个城市进行开发，祥生将继续对22座城市以外的重点城市进行持续关注，所以祥生在投资的均衡性上有平稳投资的作用。
祥生会更加积极的拥抱政策变化，并且集中供地政策对于祥生的经营发展是利好表现，这个利好表现在三个方面。
第一、能够获取更加全面详细的拿地信息，特别针对目前还未进入的重点城市，能够在短时间内聚焦整个城市的土地情况，对所有地块进行积极的评判，并且在拟进入城市前做出完整的布局思考。
第二、集中供地政策势必会让像祥生这一类以合作开发起家以及用此方式作为公司发展中重要手段的企业来讲，能够促进企业发展，同时提升行业合作开发比例。
第三、对于资金实力相对比较强，融资成本相对比较低的头部房企，包括祥生在内的30强房企，优势会更加明显，能够在这一轮政策调整中获得更多的发展机会。
现场提问：公司未来的拿地策略是什么？拿地方式除了招拍挂以外，公司会以收购或旧改方式拿地吗？公司目前土储结构，集中在长三角，以及在一二线城市布局不多，未来新拿地方向？
陈弘倪：我们的拿地策略，从战略角度还是坚持1+1+X战略，尤其是第1个一是浙江省以及第2个一是泛长三角区域，作为祥生的发源地，同时也是中国房地产市场目前从经济，规模等各方面出于比较好的市场环境。那么基于拿地方式方面，我们会积极推动，除了公开招拍挂市场之外的其他拿地模式，同时我们希望能够相对比较稳健地推进，从其他获地渠道方面比例的提升。现在阶段，还是招拍挂拿地为主要的手段。
韩 波：1+1+X发展战略已经在祥生生根蒂固，我们会在未来发展1+1+X战略中得到一个长期、坚定不移的执行，对于祥生而言，未来整体的发展，以浙江为大本营，我们要继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势，继续深耕，扩充份额。对于其他高潜力城市会加大我们的投资力度。未来，我们在浙江省及泛长三角区域投资规模绝对值上面会稳步增长，在整个土储的规模占比上面，我们对于其他类的1+1以外的重点且具有发展潜力城市，会加大投资力度，提升投资占比，特别是在湖南，湖北这些核心城市。在我们已经进入到两个省份的情况下，还会加大在其省份的核心城市的投资规模。我们能够通过合作伙伴，以及当地的运营团队和当地政府关系等，促使我们进入到新的核心城市，能够促使我们在新核心城市尽快站稳脚跟，使新的核心城市能够成为我们规模的增长亮点。
关于祥生的投资渠道，祥生在近年投资工作中以公开市场为主。一方面，进一步把它作为常态化来内升运营管控能力进行提升，突破运营能力的提升，我们能够在公开市场上的更大更强的出价能力，进一步巩固和提升公开市场的竞争优势。第二方面，祥生已经基本建成了部分的祥生小镇，其中也在建了祥生文旅城。在这些项目基础上面，我们要利用好自身IP，祥生确实已经在这些方面具备自己的IP，也可以和其他产业的同行共同在我们城市，在政府主导的产业引进，以及小镇项目推动上，能够和政府更好进行协作，能在勾地类项目，产业类项目进一步推进。第三方面，我们关注到了我们城市更新工作，及未来社区工作，在政府层面得到越来越多的重视。我们也想和合作伙伴一起在这类项目上面予以更多的关注，能够更加积极的参与到这个项目上。
未来在我们投资方式和渠道上收并购工作，同样会成为我们越来越重要的投资开发的手段和模式，包括我们在合作投资开发上未来将更加开放。祥生现阶段特别开放的态度，本身合作起家，在现有阶段进一步加大开放力度，进一步加大与志同道合的同行，一起共同发展，双方合扬长避短，提升市场份额，推动行业发展共同做出贡献。同时，祥生也积极与非房地产为主业的企业合作，让祥生的品牌和口碑进一步发扬光大。
现场提问：请说明公司目前整体的债务结构及规模，2020年计息债务的上涨原因；未来是否会拓展更多融资渠道？公司2020年信托融资的总额和占比依然很大，如何改善？2020年公司短债规模如何，公司打算未来如何提高长债占比?公司对房贷集中度新规等收紧政策怎么看，如何应对？目前整体可用授信额度是多少？
谈铭恒：关于融资债务结构，祥生未来有一个持续长效的机制去调整和优化。
债务结构看，祥生有息债务主要包括银行融资和信托贷款，而信托贷款是来源于海外、境内公司债和ABS。截至到2020年底，祥生总有息负债余额是462亿元，比2019年有所上升。近几年公司净有息债务金额保持稳定，2020年底较2019年小幅上升了1.4%。
受益于去年登陆资本市场，祥生融资渠道更加丰富和多元化，平均融资成本从9.3%下降到9.1%，下降0.2个百分点，公司的债务结构也得到改善，银行贷款占比提高到了约32.7%，资本市场直接融资占比提高到约8.4%。
有息债增加的原因，主要有几个方面。首先，2020年底新增土储约690万平方米；其次新增融资，包含信托以及开发贷，并且在境外资本市场新发美元债5亿美元，境内发行5亿人民币的住房租赁专项公司债券。
未来，祥生将不断改善公司的债务结构，扩大银行融资端，同时加速在资本市场以及境内资本证券化，从而使祥生未来整体债务融资渠道更加多元化，更加合理。
在债务期限方面，公司目前的短期债务，一年以上占52%，两年以上达到了1/3以上。未来公司将进一步空间优化债务期限、降低短期债务同时提高偿债能力。目标将短债控制在有息债务的30%以内。
同时，公司始终与众多金融机构保持良好的合作关系，随着合作机构逐渐丰富，目前公司和国有银行、股份制商业银行、国有信托公司等在内的众多金融机构拥有战略合作和整体授信。未来企业通过资源的拓展，降低相关集中度的影响，同时获得更加丰富的金融资源。
现场提问：公司2020年毛利率有所下降，主要变动原因，对未来毛利率水平是否有具体指引？
陈弘倪：年报数据显示，毛利率水平存在变动。公司2020年毛利润为人民币84亿元，较2019年同期基本持平，2020年毛利率为18.1%，同时毛利率有所下降，但2020年归母净利润较2019年同期上升了14.4%，也是比较显著的提高。当然，我们公司为了以后更好的运营，及营运能力，具体分析了我们自己的项目结构，同时项目的收入，成本，现金流等各类的数据上做了重点分析，给予以后毛利率水平提高工作指导。
谈铭恒：公司在2020年归母净利润总额上升14.4%，毛利率较2019年有所下降。毛利率主要是由收入和成本两方面组成，从单方的结转单价来看，2020年的公司平均的单位结转单价为11100元，比2019年的10100是上升了1000元每平方米，从单方的成本来看，房地产的成本里面有三部分：建安成本，财务成本和土地成本。
公司在2020年单方建安成本和财务成本同2019年相比是基本持平，所以公司成本的上升，也就是说带来毛利率的下降，主要还是土地成本上升导致的。2020年公司结转的项目大多数来自2017年下半年及2018年拿地那批项目销售结转带来的收入和成本。2018年当时土地市场价格确实有一波上升，公司在2018年那个时间段策略性地进入了一些新的二线核心城市，比如像浙江台州等一些城市。首次进入这些核心城市时候会带来一定业务拓展的成本。此外，由于这些年来部分二线城市管控严格了，项目单价也受到了一些限价上政策的影响，影响了公司对于既定毛利率的实现，这是一个现实的情况。
未来，公司会采取一系列措施，使得毛利率可以稳步提升，这里面有几个方面和措施来实现。第一，我们的单位签约单价已经超过13000元，目前结转单价是11000元，也就是说未来新获取的项目结转单价会稳步提升。
第一，土地成本，虽然2018年拿地比2018年之前拿的土地成本比较高，但从数据上显示出来，2018年拿的地的土地成本和最近2020年拿的地的土地成本是比较接近的，也就是说我们未来的土地成本不会像2018年那样，比2018年之前有个较明显的上升，同时公司通过营运效率的提升，在成本管控方面带来一定成效。
第二，随着公司在融资多元化，融资渠道的打开，还能进一步降低融资成本。2020年融资成本中已出现下降趋势。未来，公司的售价稳步提升，成本获得控制，并稳步下降，可以预见未来公司毛利率会逐步恢复甚至提升，能实现较好的行业水平。
