刘晓博说楼市
今天（2021年1月11日），是美国民主党将第二次发起对特朗普弹劾的日子。
特朗普的弹劾案尚未展开，中注协（中国注册会计师协会）对房地产等行业的“弹劾”却先来了。
中注协通过官网发布了“关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知”，把房地产等5大行业或者领域列入了“黑五类”（风险较高的行业和业务领域），要求：
注册会计师要密切关注内外部环境变化对上市公司经营活动及投融资活动的影响，贯彻落实风险导向审计理念，保持职业怀疑态度，充分识别和评估舞弊和错误导致的重大错报风险。
所谓“黑五类”（风险较高的行业和业务领域），具体是指：
1、受疫情影响较大的上市公司。
2、文化教育行业上市公司。
3、房地产行业上市公司。
4、可能存在与持续经营相关的重大不确定性的上市公司。
5、业绩异常波动的上市公司。
对于房地产行业上市公司，中注协的要求是：
有了中注协要求在先，房地产类上市公司的年报，肯定要受到比较严格的审查。
中注协为什么要发布这样一份“通知”，为何把上述5类企业或者领域列入高风险，对房地产行业将带来哪些影响？
中注协发通知，提醒自己的会员单位注意上市公司年报审计方面的“坑”，是有特殊原因的。
众所周知，2020年是中美博弈空前激烈的一年。在博弈中，中概股成为美国手中的筹码。而部分中概股及其审计机构不争气，被美国抓住了把柄，最典型的是瑞幸咖啡。
此外，还有多家中概股被“浑水”等机构做空，做空方一般都公布了相关报告，指责涉及的企业财务造假。
“重灾区”在教育培训领域。虽然相关指责还有待进一步证实，但教育培训机构可能普遍存在通过“提前收费、超长期间课时包、赠送课时”等手段虚增业绩的情况。对此，中注协的“通知”有特别提醒。
所以，中概股财务造假，部分企业丢脸丢到了国际市场，是中注协发布这个通知的重要原因。
对于上市公司财务造假，监管层在2020年采取了一系列行动。比如修订了刑法，大幅提高了财务造假、欺诈上市等行为的责任。
修法之前，上市公司财务造假最高罚款60万元；而修法之后，最高可以判刑15年！
另外，随着IPO注册制的全面落地，上市公司退市的力度也在加强。中国证券市场到了清理门户的时候，20多年来积累的大量垃圾企业，需要扫地出门。
至于房地产调控，也在2020年取得了重大进展。主要体现在“房地产金融审慎管理制度”逐步建立，央行、银保监会先后公布了房企融资的“三道红线”以及银行房贷的“两道红线”。
房企融资的“三道红线”是要求：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
根据房企在三道红线方面的“踩线”情况，把企业分为红（踩中三道线）、橙（踩中两道线）、黄（踩中一道线）、绿（全部合格）四档。根据企业的档次，确定其融资可以增长的幅度。
也就是说，未来“三道红线”不仅事关房企的再融资，还关系到房地产调控政策的有效性。而落实三道红线的关键，在于怎样准确计算出每家房企的三大指标。
正因为2020年发生了这么多事，所以中注协才把5类企业和领域列为重点，提醒会员单位在审计上市公司年报的时候重点关注。
针对房地产行业的年报审计，中注协提醒要特别关注“公司资产负债率等再融资指标的状况”，而且特别点出——部分房企为了逃避监管，可能会通过合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等方式，来让自己的财务指标看起来更健康一些，最终逃避监管。
比如某企业积压了一大堆商铺或公寓，无法回笼资金降低负债。它可能通过高额、长期返租的方式，把商铺（或公寓）卖出去，改善自己的财务指标；而这种交易，其实带有融资、改善财务指标的性质。这种“售后回租”，属于“重大非常规交易”，它的“商业合理性”就值得推敲。
可以想见，有了中注协的通知在，而且点明了房企可能玩哪些“猫腻”来对付“三道红线”，这相当于提前戳穿了一些企业的“财务把戏”，将给房企融资带来“偏紧”的效应。
那些财务状况不佳，长期靠财技来“美容”的房企，将面临更大的压力。未来房地产股票的走势将分化。
