观点特写 | 五矿地产何剑波：“黑天鹅”事件有危也有机

时间进入3月中旬，年度观点年度论坛如期举行这一次，主题是& ldquo防疫期和更新期& rdquo

& ldquo新时代。这个话题被提出过多次，每次都在不同的时代背景下产生了不同的观点。这是一个流行的时代。黑天鹅。在这一特殊时期，五矿房地产有限公司董事长兼党委书记何剑波说:这个话题的讨论有着特殊的意义。&rdquo。

何剑波从事房地产业几十年，也是意见论坛的老朋友。在非常时期，论坛从离线改为在线。他专门花了半个小时参观论坛，从思维、战略、模式三个方面提出了自己对行业的思考和建议。

& ldquo新的皇冠流行病的影响可能超过2003年。

新皇冠疫情持续至今，业内大多参考和比较2003年非典疫情的影响。人们认为，经济下行压力增加，国内生产总值打破现状；6 & rdquo有人认为它只分阶段影响第一季度甚至半年，而有些学者没有做出任何明确的结论，只提出了几种预测模型。

何剑波的态度是& ldquo谨慎乐观。他指出，疫情对经济和房地产业的短期影响可能比2003年更大，并逐一列举了这两个时期经济和产业周期的差异。

宏观上，2019年不同于2003年的上升和复苏期，当年国内生产总值增长率从10%回落到6.1%，疫情下的经济可能产生一系列负面影响。房地产行业也不同于2003年的上升周期。经过一系列政策调整后，目前发展平稳，面临下行压力。

这是当前环境的新变化何剑波强调说:没有投机的余地。在疫情的总体基调下，政策仍将侧重于保持疫情后房地产市场的稳定发展。不要期望政策是全面和宽松的，但政策幅度可能适度宽松。

& ldquo爆发后& lsquo稳定房价可能改变的政策含义&rdquo。根据何建波的分析，去年商品房销售达到近16万亿元的新高。然而，随着城市化的空间变得越来越小，行业规模逐渐达到顶峰，压力达到历史新高。截至2019年底，现金流压力较大的住宅企业已经启动& ldquo数量& rdquo的交换价格随着疫情的爆发，一些住宅企业已经实施了网上折扣。价格战。为了提前锁定客人& mdash& mdash这将导致行业销售毛利率的阶段性总体下降。其中，土地收购成本低的项目和开发商拥有定价主动权，而不降价的房屋企业可能无法出售它们。

在精细化管理方面，何建波开玩笑说，房地产业将进入与制造业接轨的阶段。随着土地价格和房价之间的差价缩小。今天的土壤储存量就是明天的规模。这种思维应该改变:流行病将迫使行业发展模式从高负债、高杠杆和高周转率转变为低负债、低杠杆、低成本和高周转率。

此外，考虑到政府预算赤字率超过3%的空间不大，他预计2020年土地出让和优质地块供应将会增加，对住宅企业的政策将会更宽松，更难收紧。第一季度后，土地收购将会加快。

& ldquo升级标准是消费者拥有最终发言权。

业务的本质是市场交易，这是由供求关系决定的何建波认为，疫情并没有改变房地产市场的供求关系。需求的释放被推迟了，但并没有消失。

何对住宅企业提出几点建议& mdash& mdash从短期来看，我们应该合理用地、还钱、升级、创新产品，长期关注品牌和服务，通过愿意支付高品质物业和服务的客户来实现溢价。

他强调，& ldquo数量& rdquo的交换价格这不是一个长期的解决方案。从短期来看，住宅企业需要注入& ldquo更新策略& rdquo是产品的升级和创新，总的来说，绿色健康社区和智能社区将成为新的时代潮流

& ldquo& lsquo绿色健康。由消费者决定升级到什么标准。&rdquo。从中央空调、社区密度、公寓布局设计、成本控制到卫生间污水处理，何剑波多年来都是既方便又务实。

从长远来看，对于房地产开发企业& ldquo土地& rdquo是& ldquo商品。最终，只有管理体系、人员和品牌会被抛在后面，这将依赖品牌和服务来赚钱。在这方面，他有自己的一套观点:& ldquo把握品牌& rdquo也就是说，工程质量标准将迅速提升，从粗放管理向精细管理转变。&ldquo。从事服务也就是说，深入培养社区，深入探索客户需求，不断改进& ldquo智能社区。的功能

& ldquo许多房地产公司过去常常利用智能社区作为噱头。&rdquo。何剑波对此直言不讳。智能社区具有战略意义，在流行病预防和隔离期间表现良好。详细来说，他列举了三个远程诊断、定期食物抓取和快递机器人递送的例子& mdash& mdash这些都是物业公司在疫情下的进步。

何建波指出，从长远来看，住宅企业应注重品牌和服务，建立独立的物业盈利模式，寻找资源出路。&ldquo。(至于)升级到什么标准取决于消费者。&rdquo。

以住宅企业网上销售平台为例，何剑波分析，此& ldquo更新模式& rdquo通过物、人、流程的数字化，打破时间和空间的限制，实现从客户沟通、看房、选房、订房等在线流程，将房地产采集和交易场景转移到在线。，再加上押金和保证价格之间的差价的补偿和促销，以及一段时间内的不合理退房，可以挖掘在线奖金，并且可以提前锁定潜在买家。

& ldquo未来的住宅企业不仅要追求规模，还要追求质量(利润)和效率(净资产收益率)，并且要有一个安全的边界& mdash& mdash为了控制负债比率，有必要具备管理现有资产的能力。&rdquo。