文明明 章立聪 余经纬
新增个人房贷利率持续下降，降低现有房贷利率的讨论越来越热烈。实际上，下调现有房贷利率是有先例的，但2008年降息的背景和现在的经济环境还是有三大区别。虽然降低存量房贷利率有助于减轻居民部门债务压力，刺激消费，但客观上仍存在银行息差压力约束和政策设计的挑战。我们认为，目前不急于下调现有房贷利率，但不能完全排除实施这一政策的可能性。
调降存量房贷利率的话题再升温。
最近，新发放的个人按揭贷款利率持续下降，引起了部分现有按揭贷款消费者的关注，关于降低现有按揭贷款利率的讨论越来越热烈。提前还贷潮是现有房贷利率下调话题的导火索，反映了居民资产收益率下降和负债成本上升的矛盾。降低存量房贷利率有利于减轻居民住房消费负担，缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力不容忽视。
房贷过去和现在的利率对比；
事实上，下调现有按揭贷款利率是有先例的。2008年，房地产市场低迷。为了促进市场的健康发展，央行降低了个人住房贷款利率下限，各大银行为了争夺现有的房贷客户，推出了7折利率方案。然而，当前的背景与2008年有三大不同：
个人住房抵押贷款量存在明显缺口，同时其在各项贷款余额中的比重也有明显上升。换句话说，当前存量房贷调整对银行的整体影响将比2008年更显著；
在监管趋严的背景下，再融资“借新还旧”不可行，银行间“恶性竞争”的概率较低；
当前经济复苏的紧迫性不如2008年。在各项政策配合协调的背景下，整体市场发展前景较为明朗。
下调现有房贷利率面临挑战；
一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率的调整。目前银行的净息差处于历史低位，降低股票房贷利率将进一步压低银行的利润率。根据我们的计算，目前的股票抵押贷款利率比LPR高40个基点左右。如果25%-50%的房贷利率存量下调40个基点，商业银行年利息收入将减少388-776亿元，相应的息差将下降1.6-3.2个基点。
另一方面，方案设计复杂，落地困难。基于购买时间和地点的不同，现有房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但实际操作中容易带来套利空间，导致新的不公。
存量房贷利率会下调吗？
目前，经济增长仍在有序恢复。考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调现有房贷利率。但也不能完全排除下调现有房贷利率的可能。如果下调现有按揭贷款利率，预计方案的设计将更加灵活、精准，既能精准支持还款压力大的群体，又能避免增加银行过度的经营压力。可以对高利率的股票抵押贷款制定一个分步骤的计划，提高优惠门槛，确定优惠政策的受益群体
