文/乐居财经徐淑敏
两年前，李志同意和朋友一起买房。偏偏两个人一起做生意赚了不少钱，手里有几千万。
李志性子急，一有想法就行动。当年，他几乎看到了郑州在售的大平楼和别墅。挑来挑去，最终选择了剑桥路祥湾，并以800多万元买下了一栋别墅。“就在金水金扬地区，离工作地点近，而且环境不错，各方面都符合预期。”
但没想到这两年康桥地产遇到了资金困难，很多项目停工延期交房。李志仍然不得不密切关注事态的发展，担心它会蔓延到康桥的路祥湾。
去年年底，李志发现剑桥香炉湾所属开发公司的资金监管账户余额不足1000万，股东抽走了20多亿监管资金，项目因此实际停工6个月。
“这就是买拍卖行的痛苦。”走上维权之路的李志有点听天由命。和他的好朋友相比，他慎重选择了一年多。去年买了一个现房项目，民国东花园——，现在已经住进了大平楼，享受“所见即所得”。
这一次，河南宣布郑州、开封试点出售现房。李志不停地叹气，“早两年出这个政策就好了，没想到。”。
的确，在房地产行业20多年的黄金时期，期房销售是主流，大部分购房者已经习以为常。虽然期房存在不确定性，但开发商为了追求快速周转，必然会建期房，所以期房在市场上有更广泛的选择，价格和折扣总是比现房好。
市场总是会变的。目前房地产发展的逻辑在变，买家不信任拍卖行。有必要再谈“现房销售”，以恢复市场信心，促进城市消化存量房。
解决问题
“有条件的可以进行现房销售，继续预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金外逃，不能有新的交接风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确了现房销售的可能性。
随后，山东、安徽、河南、四川等四省开启现房试点，鼓励有条件的地方先行先试。在这些试点省份，去年的新房市场交易出现量价齐跌的现象，但楼市短期仍有压力。
实行现房销售，很大程度上是因为各地商品房库存高企需要消化。
但从各地的库存消化周期来看，除了河南，其他省份的省会城市都不长。
根据今年1月机构统计数据，合肥、济南、成都的去化周期分别为8.1个月、10.6个月、16.6个月。周期越短，商品房供不应求的情况越多，后续的楼市回暖会更快。
相反，郑州去化周期高达82.9个月，楼市疲软。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李评论说，郑州供应了大量土地和新房，在售和潜在供应量都非常大，房价还在继续下跌。实行现售，会因为供应周期长，建设成本高，供应跟不上，导致全社会房价上涨，符合住建部提出的“有条件的城市探索现售模式”。
数据显示，2023年1月，郑州商品房库存1410万平方米，同比增长15%。甚至有网友评论郑州是“被大量库存扼杀的城市”。
之所以会出现这种情况，和这两年河南本地开发商频频雷，市场信心不足有关。项目停工、烂尾现象屡见不鲜
试点“现房销售”，更像是“保送”任务的持续动作。郑州急需恢复信心，消除买家对烂尾楼的印象。所以要从源头上遏制，调整预售制度，适时推进现房销售，杜绝烂尾楼。
乐居财经发现，虽然目前开始试点“现房销售”，但大部分项目并不是真正意义上的现房，而是项目结束，或者因为项目体量大、变现慢，由拍卖行转型为现房。
比如济南天桥区的万科金色悦城新书项目，2020年开盘，去年底成功交付。为响应“现房销售”政策，万科金色悦城新筑推社区最后一栋低密度别墅用于现房销售。
另外，这两年，雷雨开发商很多项目滞销。随着建设的进展，大部分项目已经完成，但面临着难以改变的问题。
不难预测，将会有一波危房企业的现房项目陆续入市，抢占市场份额。
“现房”浪潮
去年有一波“现房销售”。
湖南株洲、河南郑州等地已出台文件，鼓励有条件、有实力的房地产开发企业销售现房，福州永泰也在宅基地转让公告中明确要求“现房销售”。
尤其是停贷潮之后，现房销售的讨论度不断提高。接连有不少房企，以“现房销售”作为宣传噱头吸引眼球。
这时候，是中国行动更快的时候了。这家以旧改起家的房企，盘点了手中的现房资源，推出了安信现房节，用海报广告语形容就是“广告再好，也不如现房靠谱。”据悉，其现房节活动涉及广佛、珠海、中山等大湾区8个城市的19个楼盘。
另一方面，卓越集团也在深圳推出了“爱不等，现房节”开始各种营销活动。随后，徐汇、R&F、弘阳等多家房企也跟进举办现房营销宣传活动。
至于去污效果，并不显著。以时代中国为例，2022年合同销售额达397.91亿元，同比下降近六成，徐汇全年累计合同销售额约1240.3亿元，同比下降50%。
虽然现房销售打消了一些顾虑，但购房者对房企后续运营能否跟上仍心存疑虑。尤其是选择有危房企业的项目更要谨慎。
去年泰禾福州湾27号楼共有6套现房取得预售许可证。该项目原名三江城二期、美伦雅居大学，2016年被泰禾收购后一度火爆，号称要打造福州首个200万的城市文化旅游综合体。
多年来，该项目已获得7张销售许可证，目前已交付使用，仍在推出新楼盘。2022年底，泰禾福州湾B区启动验房交房工作。
福州一位购房者直言，“就算已经交楼了，这个房地产公司也是雷霆万钧。想买的话还是有点怕。谁知道接下来会有什么问题，会不会不安全。”他很清楚，房屋的一些隐蔽工程是很难一眼看出来的，比如进出水设备、电线质量、墙面质量、地板基层等。只有后续居住后才能感受到。
不管效果如何，不管购房者接受与否，“现房销售”都是开发商在市场低迷时恢复信心的方法之一。
而且目前大部分城市的现房销售项目也不在少数。在北方经济中心天津，在售现房多达50套，其中甚至不乏品牌开发商，包括中海地产的南开郡、中交集团的中交公馆、中铁建的西式国玺等。
至于北京，据
“等那些真正实现现房销售的项目发布了，可能会更有吸引力。”上述人士强调。
以前也有过案例。2019年，成都对两个地块设定现房销售条件，最终建成龙湖青云雀、法华统一锦江之都，后续效果良好。
现实之间的差距
十几年来，现房销售模式是否可行，已经被摆上台面讨论过很多次。
从深圳首个商品房待售试点地块开始，就提到该地块只有在建成并取得不动产权证书后，才能以出售形式出售。随后南京、北京、杭州等地的拍卖也纷纷将现房出售作为准入门槛。
这种操作并不是全面促进现房销售，更多的是防止土地投机，考虑稳定地价。
当时鼓励和支持现房销售的相关政策也陆续发布。比如2017年广东省提出鼓励实行现房销售制度，逐步取消《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》预售制度；2021年4月，浙江省发布《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》号，提到浙江将逐步完善商品房预售条件，稳步推进现房销售试点。
然而，仍有少数现有的房屋销售项目最终得以实施。珠三角地区并没有太多实质性的实施现房销售，杭州首次提出的10宗“竞质”现房销售地块已经全部拍卖。
没有太多意外，现房销售也没有当时追求“三高”的房地产企业支撑。在现房销售中，往往要求开发商不仅要有雄厚的资金实力，还要在两到三年内将大量资金沉淀到多个项目中，直到项目竣工验收。
习惯了规模扩张的房企，自然不愿意在一个项目上投入大量资金。所以市场上大部分现房所需土地基本都是冷门。
即使要求出售现房，房企也会想出“高配”产品等各种办法，实现资金快速回笼。北京首个现房项目入市时，规划了低层住宅和高层住宅，通过提前出售建设周期短的低层住宅回笼资金，投入高层住宅建设。当时盛传项目高层住宅价格会比预售房高，质量会比房子低。
房企本质还是资金密集型企业，离不开资金的高流量。
现在房企在销售端能积极应对现房销售，主要是基于“保交付”的角度，囤积了很多现房项目待消化，关系到资金回笼，关系到生存。
一旦土地现房销售全面铺开，可以预计土地拍卖将会冷清。李提出了一个解决方案，既能满足购房者的需求，又能不那么明显地占用房企的资金链。“地价越高，房企融资成本越高，过高的前期成本和现有的售房资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。所以，如果地价占房价的30%以下，可以考虑现房销售。”
能否实施不得而知，但可以肯定的是，随着房地产市场从增量时代进入存量时代，现房销售将逐渐取代预售制度。
许多专家学者呼吁出售现有住房。经济学家任泽平举着“取消预售”的大旗。“1989年房改的时候，房子紧缺，开发商缺钱，所以预售制度是权宜之计。目前全国户数比超过1。从大规模开发到存量房时代，对购房者不公平的预售制度已经过时，应该取消，改为现房销售。”
此外，国家金融改革研究所所长刘胜军说，“现有住房s
