作者|刘颖
生产|聚焦金融
股权融资“第三支箭”放出后，a股上市房企纷纷发布自己的定增融资方案。继复兴、世茂、北新路桥、万科A、华夏幸福、大名城、格力地产、招商蛇口、金科地产等房企之后，国企珠海法华也抛出了定增方案。
12月5日，法华宣布向控股股东法华集团等不超过35名特定投资者发行不超过6.35亿股a股，募集资金(含发行费用)60亿元。其中，法华集团承诺参与认购金额不超过30亿元，认购金额不低于本次非公开发行实际发行金额的28.49%。
4.项目优势
在募集资金用途方面，根据公告，45亿元将用于建设郑州法华枫景花园、南京燕子矶G82项目、湛江法华新城南(北)花园项目、绍兴金融活力城等4个项目，属于资本性支出。另有15亿元非资本性支出用于补充流动资金。
具体来看，郑州法华枫景花园总投资35.65亿元，本次拟募集资金投资9亿元。该项目位于郑州市经济开发区滨河国际新城。目标客户主要是刚需，第一个改成第二个。计划住房总数为1620套，其中450套已经售出。计划2023年12月交付，目前仍在建设中。
南京燕子矶G82项目总投资48.56亿元，拟投入资金13.5亿元。该项目位于南京市栖霞区燕子矶街道。有幼儿园，小学，初中，三甲医院等。周边两公里，配套成熟。计划总房源1212套，其中已售出509套，将于2024年10月交付。它仍在建设中。
湛江法华新城南(北)花园项目总投资150亿元，本次拟募集资金投资7.5亿元。该项目位于湛江市坡头区海盛路288号，目标客户主要为海东新区。计划建造的房屋总数为5，684套，其中2，359套已经售出，仍在建造中。项目南园地块已于2022年7月交付，北园地块将于2023年11月交付。
绍兴金融活力城项目总投资190.9亿元，拟投入资金15亿元。该项目位于绍兴市镜湖新区湖东区，距绍兴市高铁站5.7公里。其目标客户主要是需求和改善型。计划总房源6199套，已销售房源3487套。计划于2026年12月交付。
法华股份表示，本次发行的募集资金项目符合“保障楼宇交付和民生”的相关政策要求，有实施的必要。资助项目具有良好的市场发展前景，作为资金密集型的房地产企业，随着业务发展和规模扩大，资金需求不断增加。募集资金的使用可以丰富公司主营业务，扩大经营规模，增强盈利能力，提升核心竞争力，符合公司及全体股东的利益。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，法华的增持有很多信号意义，是当前再融资中需要积极关注的版本。
首先，法华的定增方案非常详细，涉及到筹资金额、资金投向、投资者结构、股票定价、股东回报等。属于目前定增方案最细化的版本，也意味着定增策略更清晰、更稳健。
其次，这个定增方案至少回答了投资者更关心的“谁来认购”的问题。从目前来看，大股东出招，带动其他投资者入市，是非常主流的做法。与此同时，这些计划也将
焦点财经注意到，在公告中，法华股份表示，预计郑州法华枫景花园项目销售收入37亿元，净利润1.07亿元，投资净利率3%，销售净利率2.89%。而公司2019年至2022年年中的平均融资成本分别为6.35%、6.2%、5.8%和5.79%。
另一方面，南京燕子矶G82项目、湛江法华新城南(北)园、绍兴金融活力城项目，预计净利润分别为2.93亿元、7.21亿元、17.5亿元，净投资率分别为6.05%、4.81%、9.17%，净销售率分别为5.7%、4.62%、8.44%。
这就是法华股票近年来在长江三角洲重仓的原因。据中国指数研究院统计，今年前11个月，法华股份拿地金额约267亿元，其中226亿元投向长三角地区，占比84.64%。
资产负债表有望改善。
在发行价格和定价方式方面，法华股份表示，本次发行的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产价格。
兴业证券指出，本次定增的发行价尚未确定，目前为预案。只有在股东大会之后，报证监会批准，拿到批文，才会进入发行期。这种变化的核心在于行业的基本面和法华本身的基本面。法华股票目前的经营基本面表现良好。
据柯睿统计，2022年11月，法华股票卖出金额为183.3亿元，环比增长64.8%，同比增长60.4%。得益于上海、杭州、广州等高能城市的快速推进，公司今年前11个月的销售总额已经达到1024.0亿元，同比仅下降0.2%，明显好于百强房企销售金额42.4%的同比降幅。
截至2022年年中，法华股份待开发面积434万立方米，在建面积1595万立方米，今年新增土地储备主要集中在沪、珠、杭、武等高能耗城市。“更好的土地储备也为未来的公司销售提供了支持，”兴业证券表示。
兴业证券也提到，本次增持有助于法华增加净资产，改善资产负债率，为后续债务融资提供空间。同时，公司将扩大业务规模，增强资金实力，更好地立足珠海，布局全国。
CICC还指出，截至2022年第三季度末，法华股份的资产负债率和净负债率分别为73.1%和79%。如果本次非公开发行完成60亿元，上述指标可分别优化至72%和69.4%。而且在本次增发方案中，法华集团承诺认购约一半的金额，体现了控股股东对公司经营的充分认可和支持。
事实上，2021年，法华集团通过注资约270亿元为法华股份提供资金支持，使得后者的“三条红线”指标在当年年底成功转为“绿档”。“预计法华的主要股东将继续为其发展保驾护航，并在资产和资本方面提供帮助，”CICC说。
