11月29日，北京第四批土地拍卖开拍。
此轮供地在北京推出6宗地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，总起拍价约122.9亿元。
数量少、三次拍卖间隔时间短是业内人士对本次拍卖的总结，第五次拍卖也可能是他们对今年北京土地市场的预测。
事实上，不仅仅是北京，很多城市都已经开始了第四轮集中供地，徐州、武汉、苏州有望有第五批土地上架。消息称，武汉土地交易中心还将适时发布今年第六批集中供地公告。
一是业内流传的关于土地市场回归正常化的舆论。
“根据住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现了‘两个集中’，即土地出让集中公告和土地出让活动集中组织。2021年，居住用地公告不能超过三次。同时要求试点城市单排租赁住房用地比例一般不低于10%”。一位不愿意透露姓名的监管工作人员表示，“三个数量要求是针对2021年的市场制定的。按照城市政策的要求，2022年集中供地的次数不是强制统一的。”
先入再出，多城市欲从两集中“出走”
回到2021年2月，“两集中”靴子落地，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛等22个试点城市被贴上标签。后来，徐州、Xi、南昌、东莞、金华、温州等地也主动加入了集中供地的阵营。
仅仅过了一年，很多城市开始剥离“两集中”制度。
9月23日，长沙供地云正式发布通知，提出调整土地推地方式。“今后土地不再按年度分批推进，改为年度常态化更新。”10月28日，江西省住房和城乡建设厅提出，由省联席会议办公室牵头，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，争取将南昌从“集中供地”城市名单中转出。
有业内人士戏称，南昌试图推出“退团申请”，而这一现象的背后，是南昌土地市场的持续低迷。
据南昌当地相关工作人员交流，从2022年开始南昌土地市场成交率远低于往年同期。今年以来，南昌已完成三轮集中供地。从交易结果来看，撤牌拍卖现象严重。在第三批集中供地中，当地市场共有22宗住宅用地，但因无人出价而流拍12宗，流拍率高达55%。从拿地企业来看，在第三轮集中供地中，全国知名央企和民企几乎集体“躺平”，地方国企探底现象明显。
同样的情况也发生在武汉。11月29日，武汉完成第四批集中供地现场竞价。纵观全年，今年武汉仅有4宗地块溢价出让，其余地块均为底价出让或拍卖。今年武汉的市场比较冷。四射开幕前一天，武汉官方宣布五射将于12月20日举行。
市场人士直言：“多批次供地和常态化供地没有实质性区别。事实上，在尝试了两种集中供地制度后，更多的人愿意回归常态化的节奏”。
完成率仅五成，土地市场沸水转温
中指院认为，执行两项集中政策的初衷是为了控制“地王”频发，给行业降温。现在看来，开发商拿地逐渐趋于理性。在…以下
2022年，情况没有好转。随着房地产市场持续探底，土地市场趋冷。国家统计局数字显示，1-10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。
事实上，虽然每个城市都增加了土地拍卖的数量，但根据今年上半年22个重点城市发布的2022年年度土地供应计划，22个城市计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供地面积7135公顷，年度供地计划完成率仅为55%。
“如果剔除已经供应的综合用地中的其他类型用地面积，实际完成率可能低于50%。这样的土地出让完成率，意味着明年新房供应数据不会很乐观。”中心医院的分析师说。
适应变化，两集中待升级2.0版本
为了稳定土地市场，今年在增加供地批次的同时，不少城市还放宽了集中供地的土地拍卖政策，如降低土地拍卖门槛、加大房地差、降低租赁房和自持比例等。
然而，优惠政策并没有带来热烈的市场回报。总体来看，财政部数据显示，2022年前三季度，地方国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。
一位北京房地产公司高管直言：“目前地方政府出让的土地都是比较优质的地块，但集中出让需要企业筹集大量资金，承担很多优质地块的成本，让企业负担很重，后期开发销售也会有压力滞缓，所以现在拿地还是要理性。”
当企业参与度下降时，土地市场会随着参与者的减少而开始降温。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李也认为，土地市场低迷时，容易形成地价房价双向下跌趋势，不利于楼市健康发展。分阶段调整集中供地是有必要的，但这并不意味着集中供地机制会退出。
和硕机构首席分析师郭毅表示，目前很多城市都在采取“多次少量”的供地模式，不会对市场造成太大的干扰，同时也对开发商的拿地预期和购房者的市场预期起到积极的引导作用。她认为：“增加供地批次，分散拿地节奏，也会缓解项目扎堆同区域的情况，提高房企对土地价值的预测。”
目前，对于土地市场由“两集中”向正常供地模式的转变，监管部门和相关部门尚未给出明确答复。郭毅分析：“反复少量供地可以起到积极的动员作用，而集中供地是长期取向，短期内推翻不现实。”
