指南阅读
哪些城市的土地风险更大，需要在中长期谨慎对待？哪些城市仍有相对健康的短期市场？
在过去的两个月里，土地市场也呈现出明显的升温趋势，同时市场也迎来了“小春天”。尤其是二线城市和一些实力强大的三线城市加剧了土地拍卖的竞争，地价和地价不断上涨。与2018年第四季度以及2019年1月和2月的“寒冷”形成鲜明对比。
最近，住房和建设部发布了土地价格波动的“预警”，但一些城市的土地市场仍然很热。市场下一步会调整吗？哪些城市的土地风险更大，需要在中长期谨慎对待？哪些城市仍有相对健康的短期市场？
01
近年来土地市场升温的表现及动因
自2019年第一季度以来，二三线城市的土地拍卖溢价已经触底反弹。土地拍卖“100回合”的激烈竞争在许多城市重新出现，土地市场也显示出复苏的迹象。原因是，除了宽松政策的预期之外，融资到位，新一年的土地收购指标分散，第一季度房地产市场的“春天”也是土地市场复苏的原因之一。
1.第一季度，土地溢价触底反弹，对许多地块进行了100多次招标。
土地市场已经回暖，地价是最直观的反应指标，也反映了开发商在当前市场预期下评估地块的价值水平。从整体地价的变化来看，2018年下半年土地市场的平均地价普遍低于10%。自2019年第一季度以来，土地市场的地价在持续下跌半年后终于有所改善:2019年1月至3月的平均地价分别达到10%、11%和21%，较去年下半年大幅回升。从整体地价的回升，我们也可以看到目前的土地市场已经开始回升。
二线城市明显更热，这与三线、四线市场的衰退和二线企业的战略重点不无关系。今年3月，杭州、宁波和合肥等二线城市敲定了许多热点地块，整体保险费率9个月来首次升至20%以上，达到26%。
在城市方面，我们分别统计了2018年第四季度和2019年第一季度重点监测城市的平均地价。前22个城市也主要是二线城市。合肥2019年第一季度的平均保险费率高达86%，比上一季度增长42%。在三线和四线城市中，杭州周边的三线和四线城市是主要城市。桐乡、嘉兴和海宁是榜上有名的城市，桐乡和嘉兴的气温增幅最大。
除了溢价之外，投标人的数量和投标轮数也能反映市场热度的反弹。第一季度，特别是3月份以来，优质城市和优质地块的招标企业数量持续增加，招标轮次也大幅增加。2月27日，铜山区徐州珠江路北部地块通过美的644轮竞标，创下徐州耗时最长的纪录。一个月后，新城市通过持续5个多小时的435轮竞标，成功赢得了新城市的S2-2号和S4-2号地块。愿意在土地拍卖中花费大量的时间和精力来参与拍卖，这也表明了房屋企业对收购自己看中的地块的强烈愿望。
2.城市的升温受到许多因素的影响。宽松的资金和更好的政策预期是主要原因(略)
3.概要:“印度之春”市场仍有疑问。本轮土地市场的窗口期相对较短(略有缩短)
02
22个典型城市的存量与地价变化
选取第一季度土地市场相对活跃的22个典型城市，从可比地价的上涨、土地存量的减少和人均居住面积来看，城市间差异明显。郑州、重庆等城市库存高，地价高，因此在征地时需要谨慎。然而，南京、合肥和苏州等目前没有土地退化风险的城市，只要不收取高价格，其可比地价涨幅很低，甚至有所下降，仍可进入。
1.地价:Xi和昆明的可比地价是近3年来最高的，而成都和杭州的可比地价在近2年来有所下降(略有下降)
2.清单:郑州土地退化时间长，济南和宁波潜力大。
据不完全统计，2015年，85家典型住房企业通过资产证券化共融资39.9亿元。2016年土地市场的持续流行不仅取决于住宅市场的升温趋势，还取决于未来的供应。通过比较过去三、五年城市经营性用地周转面积与商品房销售面积的差异，热区城市的库存压力和潜在库存存在很大差异。
从短期来看，近三年来，中西部地区郑州和重庆的绝对土地存量远远高于其他城市。短期积压存量分别达到8539万平方米和6955万平方米，这与两市土地供应充足不无关系。近三年来，宁波、昆明和济南的土地存量约为2500万平方米。此外，武汉、合肥、太原等城市没有短期库存压力。
值得注意的是，苏州、杭州、成都、长沙、沈阳、厦门等六个城市都是短期供不应求，库存压力较小。这主要是由于过去三年土地供应急剧减少，例如沈阳，与2012-2014年相比，该市的土地交易和建筑用地数量下降了70%以上。短期需求超过供给，这使得地价有了一定的支撑。
从土地退化的周期来看，郑州、重庆、宁波、昆明、湖州、嘉兴和桐乡都已超过2年，存在一定的土地退化风险。其中，郑州的库存风险最高，绝对库存高，去污周期也持续5年以上。此外，2018年市场相对火爆时，大量住宅企业涌入郑州，导致短期土地市场价格空小幅上涨。
尽管宁波和昆明的库存很高，但脱销周期保持在2-3年，库存风险取决于市场销售速度。此外，湖州、嘉兴、桐乡等三四线城市土地供应量大，清仓周期超过三年。库存风险不可低估。
如果延长到5年7年，除郑州和重庆外，济南和宁波还有更大的潜在库存风险。在过去的五年里，这两个城市的土地储备都超过了4000万平方米，其中宁波的土地退化周期接近6年。过去大量出售的土地没有被过去两年的市场变暖所消化。潜在股票的进入对房价的上涨施加了一些压力。另一方面，南宁、武汉和合肥的库存表现相对健康，净化周期没有显著增加，保持在2年以下。
总体而言，郑州市短期土地存量风险最大，存量大，存量减少缓慢。去年，住房企业蜂拥而至，未来的竞争将非常激烈。土地市场供过于求也将限制地价的上涨空。企业继续支付高额溢价和高价是不合适的。中长期来看，重庆、宁波、济南等。所有这些都有库存过高的潜在风险。一旦销售额下降，库存压力将进一步凸显。
3.需求:昆明和苏州人均居住面积高于平均水平，太原和Xi安的需求潜力较大。
供应方的库存数量影响土地市场，甚至影响价格上涨空，而每个城市未来购买需求的潜力将间接反映在未来的土地市场去城市化中。
据统计局统计，2016年底，城市居民人均住房面积为36.6平方米，只有一半的样本城市人均住房面积高于全国平均水平:昆明、苏州、长沙等城市人均住房面积超过40平方米，这些城市的居民对住房的潜在刚性需求相对较小。在“住房不投机”的原则下，人均居住面积高的城市在未来增加房价的动力相对较小。拆除新房子也将面临更大的挑战和被高价土地锁住的风险。尤其是在苏州、福州、杭州等城市，当房价已经不低的时候，人均住房面积已经达到一定水平，未来房价上涨的动力是不够的。
此外，厦门、郑州、沈阳、武汉等城市人均居住面积相对较小。2016年底，厦门人均居住面积仅为30.77平方米，主要是由于厦门岛面积小。郑州的人均居住面积只有32平方米，主要是因为郑州人口众多。人均居住面积小的城市对住房的刚性需求潜力很大。在这样的城市，有机会通过以适当的价格获得土地来完成快速周转。然而，厦门第一季度的房价已经达到33189元/平方米，是样本城市中最高的。因此，尽管潜在需求仍然存在，但房价继续上涨的压力仍然很大。
4.总结:郑州、重庆等存量高、地价上涨快的城市在征地时需要谨慎。
与过去三年供应方的土地存量和消化周期相比，需求方的人均居住面积和地价的上涨，虽然目前一些热点城市的土地市场明显升温，但仍存在一定的风险。不同城市的土地市场趋势不一样。总的来说，有四种类型的城市值得关注。
首先，郑州、重庆、宁波和济南等存量高、去城市化进程缓慢、土地价格涨幅大的城市，在未来的投资中需要更加谨慎和理性。近三年来，这些城市的土地退化周期超过2年，其中郑州市高达5年。高潜在库存抑制了未来的价格上涨空。目前，这些城市一季度可比地价涨幅均达到30%以上，未来利润空将在激烈竞争下进一步萎缩。因此，投资需要更加谨慎，盲目追求更高是不可取的。
第二，土地存量风险不大但地价大幅上涨的城市，如南宁、Xi和济南，不是征地的最佳时机。虽然这些土地存量在过去三年里相对平稳地被清理，但风险不大，太原和Xi安的人均居住面积仍可从全国的36.6平方米空增加。然而，价格的持续上涨导致了目前近三年来的高地价。与2016年、2017年和2018年相比，Xi市一季度的可比地价分别上涨了100%以上。从长远来看，当地价下降到合理水平时，布局是可以适当进行的。
第三，土地存量少、价格上涨低甚至下降的城市可以适当驻扎。其中，南京、合肥和苏州的土地非核化持续两年以下，短期风险很小。虽然一些优质地块的地价较前两年大幅上涨，但近三年第一季度的可比地价整体下降了28%、18%和3%。值得注意的是，苏州第一季度地价与房价之比达到0.7，高于其他热门城市。征地仍然需要理性。此外，尽管武汉市总体地价有所上涨，但与2018年和2017年相比，基本保持稳定。此外，无论是短期还是中长期，潜在的库存压力都不大，需求水平仍有变化和改善空。只要市场不超过预期的高价，整体风险就不大。
第四，一些三线和四线城市，如湖州和嘉兴，地价已经回落，但存量很高，需要更加谨慎地对待。一方面，自2018年下半年以来，三级和四级市场出现了明显的衰退；另一方面，大量的土地销售导致库存过高。没有实质性的规划，市场很难复苏，投资需要谨慎。
此外，成都、长沙、沈阳等中长期库存压力较低且没有消除压力的城市，尽管目前地价已经有所上涨，但只要市场销售能够保持稳定，土地利用能够保持合理。
03
典型城市土地市场风险分析
根据各项指标，在22个样本城市中，郑州市的土地市场供应量近年来一直保持在较高水平，导致土地存量大量积压。在库存高的背景下，地价持续上涨。一般来说，现在不是进城的好时机。相反，南京在2018年的土地消化周期中只剩下1.3个月，未来的供应很短缺。与2016年相比，目前的地价处于较安全的水平，市场风险相对较小。
1.郑州:土地存量大，土地退化缓慢。第一季度，40%的土地价格上涨了30%。
近两年来，郑州市的土地交易规模一直处于全国领先水平。郑州连续几个月获得全国城市土地交易第一名的称号。2017年和2018年，郑州的土地交易超过5100万平方米，远远超过当年的商品房交易。
土地的持续大量供应意味着郑州存在库存积压的巨大风险。从近3年的土地消化周期来看，郑州市2018年的土地消化周期已超过5年。过去出售的土地仍有大量未完成的销售。考虑到可比地价的持续上涨，郑州新到的土地不仅面临着较高的存量压力，而且在前期还面临着与较低地价的激烈竞争。总体而言，风险系数相对较大。
从过去三年的可比地价可以看出，郑州市的地价年年上涨。第一季度售出的土地中，有43%比周边地区高出30%以上，增幅最高，达到200%。还有29%的地块的平均交易价格高于相邻地块，但涨幅不到30%。总的来说，大多数地块的地价都在上涨。
按地区细分，新郑市、荥阳市、二七区、金水区和中原区的地价环比涨幅最大。在这些地区征用土地时应该小心。第一季度，中牟县40%土地的地价较周边地价下降了30%，这是郑州唯一一个地价大幅下降的地区。
此外，郑州市第一季度出售的近30%的地块的地价已经从过去三年回落，但降幅主要在30%以内。七块地价下跌最严重的地块中，有六块位于中牟县。中牟县土地供应量大，是郑州市土地总供应量的主要地区之一。然而，该地区实际上远离郑州市区，其发展并不完善。郑州国际文化创意产业园附近是中牟县地价走势相对较好的地区，靠近郑州市区，与过去三年相比平均上涨40%左右。
与商品房价格走势相比，郑州市商品房2016-2018年平均销售价格为11683元/平方米，2019年第一季度平均交易价格为13625元/平方米，仅增长17%。房价上涨得比地价快得多。该项目的利润空显然继续受到压缩，使其越来越难以盈利。
在 CRIC重点监控的企业中，2018年郑州市有32家房屋企业征地，土地总成交额2400万平方米，基本达到郑州市土地总成交额的一半。作为河南省的地方住宅企业，郑州市的郑商和建业用地总量相对较高。此外，荣创、碧桂园、绿地等领先的住宅企业也进入郑州十佳。
在销售50强的企业中，50%以上的住宅企业位于郑州，10强企业全部位于郑州。郑州已经有许多民族品牌住宅企业落户。与此同时，还有正商、建业等在当地有较大影响力的住宅企业。如果其他企业想新进入郑州，他们将面临强大的竞争压力。
2.南京:地价在安全范围内，所以我们应该警惕“面粉比面包贵”(略)
04
摘要
事实上，本轮土地市场的“窗口期”非常短，整体市场尚未走出大幅上涨的趋势也就不足为奇了。刘牌已经消失，越来越多的住宅企业开始跟随征地趋势，包括高地价、高价格，尤其是在土地竞争特别激烈的二线城市。我们认为，最佳土地收购期已经过去，目前的市场不确定。对于企业而言，无论是否需要进行战略调整或规模调整，第二季度的投资扩张仍需谨慎。盲目追求更高的价格是不明智的。
1.未来市场将继续分化，第一和第二条线将继续回升，第三和第四条线将萎缩。
从过去两个月土地市场的变化来看，市场确实出现了一些回暖的迹象，特别是热点城市的优质地块。与以前的“冷”市场相比，高地价导致了热的快速增长。然而，不可忽视的是，总的来说，这些急剧上升的地块只是重点领域下的个别案例，市场在2016年并没有表现出疯狂的势头。
对于土地市场的下一个趋势，基于各条线城市房地产市场的供需差异，预计各条线城市的土地交易规模将进一步划分。
至于三、四级城市，目前地价已攀升至高位，房价上涨的预期也不如往年。企业占用土地的利润空明显下降，2019年需求规模支撑难以维持。尤其是自温室改革的热衰退以来，三级和四级市场明显降温。在供给充足、需求下降的情况下，住宅和土地市场的风险都在急剧上升。
从这一点来看，预计三线城市和四线城市的土地交易量将继续偏低，企业的关注度也将下降，三线城市和四线城市的整体地价也将逐步下降，特别是此前土地市场过热的三线城市和四线城市，地价将进一步下降。然而，佛山、温州等少数几个规划良好的城市可能会保持高度关注，但大多数城市仍然无法迎接新年。
在一线和二线城市，鉴于大多数城市商品房供应不足的问题尚未真正解决，房价的结构性上涨仍在意料之中。此外，预计2019年一线和二线城市的土地供应规模将继续增加。随着企业回归一线和二线战略，这些城市对土地市场的关注将进一步增强。高质量地块的稀缺进一步凸显，土壤拍卖市场的受欢迎程度预计将继续上升。
2.本轮土地“窗口期”很短，投资仍需更加谨慎和集中。
事实上，这一轮土地市场正在以更快的速度增长。可以说，2018年第四季度和今年1-2月是“窗口期”。从数据中可以看出，拍卖的地块很少，热门地块的参与者数量、轮次和溢价都大幅增加。一方面，由于资本水平相对宽松，至少整体环境比去年有了很大改善。另一方面，现在拥有的城市可以在年底前上市，这可以有效地转化为销售结果。因此，第一季度的投资策略是一些仍看重规模的住房企业的好时机。典型的如新城、阳光城、金茂等，第一季度新增商品的排名远远高于其销售额。
总体而言，第一季度房地产投资更加谨慎。回顾这段时间，大多数住房企业受到各种因素的制约，在"窗口期"没有抓住机会。相反，在3月至4月，一些激进的房地产公司以高价收购了这块土地，土地价格突破了近两年来的新高。
我们认为这一轮土地窗口期非常短。在支持人民币继续升值的三个因素中，没有明显的迹象表明中国将收紧资本，但人民币不太可能继续大幅放松。政策方面，第一季度发布了很多好消息，政策预期更加稳定。在市场层面，市场是否真正复苏仍受诸多因素影响，第二季度和第三季度可能会出现波动。主要因素是在当前的调控时期，土地价格的上涨速度比房价的上涨速度快得多。
因此，即使在企业的战略调整下，一、二级市场仍将继续回升，而下一级市场并不是抢占土地的最佳时机。第二季度和第三季度，无论企业的战略调整或规模要求如何，投资布局仍需谨慎。当然，谨慎并不意味着不拿走土地。在聚焦和收缩的策略下，盲目追求高是不明智的。
「三灶租房」
