11月以来，房地产供需两端的政策都在提速。供给侧，民营房企债券融资“第二支箭”、保函置换预售监管资金、物业担保贷款支持、金融支持“16条”等相关政策密集出台；在需求端，杭州等核心城市放松了购房杠杆，进一步加大了后盾力度。这是第一次对华泰的研究进行解读，相关核心观点特别总结，以供参考。
“保交楼”源头活水再加量
01“宝教大厦”水源水用量
11日、21日，央行和银监会联合召开全国商业银行信贷工作座谈会。央行拟出台担保房产贷款支持计划。到2023年3月31日，央行将向商业银行提供2000亿元无息再贷款。8月份第一轮专项资金是2000亿低息贷款，前两年利率2.8%。这项贷款支持计划有三个要点：
1)设定在2023年一季度末之前，强调保教大厦的时效性和紧迫性；
2)之前专项贷款资金主要来自政策性银行，但这次是相应的配套融资，规模相当于1:1；
3)此次为商业银行无息再贷款，“担保财产”支持力度进一步增强。
自9月份发放第一轮专项贷款以来，资金已在郑州、沈阳等地到位。在稳定市场和预期的指引下，实体层面已经开始逐渐出现相对积极的信号。前10个月，全国竣工面积同比下降18.7%，降幅较前7月收窄4.6个百分点。后续需要关注执行进度。
02再次支持涉房企业股权融资
在证监会2022金融街论坛(行情000402)主席易会满年会上发表的主题演讲中提到：支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理的债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组和配套融资，支持一定比例的涉房企业开展股权融资。截至目前，第二轮民营企业增信发债规模已达500亿元。关注民营房企后续融资进度。
03双管齐下，解困步伐不断加大。
这一轮救项目、救企业的政策双管齐下。民企纾困步伐逐渐加大，供需两端政策持续发力。我们期待市场筑底和房企纾困有更多的政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央企和少数有掌门人的民企。
风险警告：
疫情发展的不确定性：境外疫情的扩散，国内疫情的反复，病毒变异的可能性等因素，使得疫情的发展具有不确定性。
行业风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、税收、住房制度等相关领域政策的不确定性。
行业下行风险：如果宏观流动性和监管政策不大幅放松，销售、拿地、新开工、投资等部分关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，销售下行导致回款减少，都可能导致部分房企资金链压力较大，不排除部分房企出现经营困难。
保函置换预售资金，对症下药
01针对民企痛点“对症下药”
11月14日，中国银行业监督管理委员会
02统一规范的以保函替代预售资金的方式。
目前各地预售资金监管的很多细节还是不一样的，比如很多城市的保函更换。据我们统计，2月份以来，已有近40个城市出台了预售资金监管新规，近20个城市在新规中提到了保函置换模式。但各地保函额度和管理模式不尽相同，部分地区(宝鸡市陇县)直接出具保函，三部委函对保函置换行为进行了统一规范，明确提出“住房城乡建设部门、金融管理部门对商业银行开展保函业务，
03定义置换额度，增强优质房企资金使用的流动性和灵活性。
这份文件对置换的范围、商业银行的资质、业务风险的防范等都做了详细的要求。我们认为重要的内容是：
1)首次明确置换金额：置换金额不得超过项目竣工交付所需资金金额的30%。置换后，确保监管资金对竣工交付资金量的覆盖率始终不低于70%。由于不同城市更换保函原件金额不同，目前无法衡量整体影响。但从政策目的来看，我们认为其旨在支持优质房企合理使用预售监管资金，防范和化解企业流动性风险。
2)使用范围优先用于项目建设、偿还项目债务等。不得用于购买土地、追加其他投资、偿还股东贷款等。一定程度上也可以加强优质房企使用资金的灵活性和余地。
04开始“对症下药”
11月份以来，房地产行业一直在积极争取政策。从“第二支箭”和“16条”到预售资金的监管和优化，我们可以看到从供给侧发生了积极的变化。“对症下药”这个行为的开始本身也很重要。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央企和少数优质民企。
风险警告：
疫情发展的不确定性：境外疫情的扩散，国内疫情的反复，病毒变异的可能性等因素，使得疫情的发展具有不确定性。
行业风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、税收、住房制度等相关领域政策的不确定性。
行业下行风险：如果宏观流动性和监管政策不大幅放松，销售、拿地、新开工、投资等部分关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，销售下行导致回款减少，都可能导致部分房企资金链压力较大，不排除部分房企出现经营困难。
政策快马加鞭，供需纾困提速
据21世纪经济报道11月11日消息，杭州调整楼市信贷政策，同时交易商协会私企债融资支持节奏快速加大，纾困步伐逐渐加大。
01核心城市购房杠杆贷款，释放明确信号意义
杭州政策的调整主要体现在以下几个方面：
1)放宽“认房又认贷”政策。调整前，杭州全区开始执行认房认贷政策。自2017年实行认房认贷政策以来，这是五年来的首次调整；
2)降低二套首付比例。新政二套房首付比例直接从60%降至40%，加大对改善性需求的支持；3.降低房贷利率。在新政下，第一套利率是LPR负20个基点，第二套是加60个基点，对于普通住宅来说
杭州新政的核心是放松购房杠杆。2022年4月，政治局会议明确指出，要支持改善型需求。我们认为监管部门仍有可能进一步加大信贷政策的政策空间。据我们统计，今年以来，约有90个城市调整了首付比例和认房认贷政策，城市能级正在逐步提升。我们认为杭州作为准一线城市，在此轮新政中打开了购房的杠杆空间。未来，我们有望看到更多重点城市在需求端继续放松，以达到稳定需求的目的。
02民营企业融资支持
11月8日晚间，交易商协会发布年内第三轮房地产融资支持政策，支持力度进一步扩大。融资动作迅速，龙湖集团200亿收纳架注册2天内已受理。中债促进有限公司同步接受了公司的增信意向，并表示还有很多民营企业在沟通对接中。在第二轮民营企业融资支持中，龙湖集团、美的地产、新城控股(行情601155)、碧桂园、旭辉控股集团、卓越集团等民营房企已成功发行相关债券，我们预计后续将有更多民营企业融资的利好消息。截至11月11日，行业成交数据仍在底部徘徊，需求端观望情绪浓厚，供给端预期不稳定也是影响需求的一大因素。
03供需缓解合力，缓解提速，稳定预期。
我们认为，民营房企销售/融资现金流的循环需要更多的外部帮助来打破。综合来看，我们认为目前房企融资端的配套政策是决定性的，可以缓解房企短期债务压力。叠加需求端的政策有望进一步改善和稳定市场预期。我们也期待后续出台更积极的政策，以及需求方政策的协调。我们认为后续市场环境还有进一步修复的空间。
风险警告：
疫情发展的不确定性：境外疫情的扩散，国内疫情的反复，病毒变异的可能性等因素，使得疫情的发展具有不确定性。
行业风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、税收、住房制度等相关领域政策的不确定性。
行业下行风险：如果宏观流动性和监管政策不大幅放松，销售、拿地、新开工、投资等部分关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，销售下行导致回款减少，都可能导致部分房企资金链压力较大，不排除部分房企出现经营困难。
04
民企融资支持再发力来自央行再贷款的全方位援助。预计支持债券规模将达到2500亿元。
来自中国银行(行情601988，深交所)交易商协会官网(11月8日)的消息，交易商协会将继续推广和拓展民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。这次民营企业债券融资有三个关键点：
1)央行通过再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则进行支持；
2)支持方式多样化，直接购买债券纳入范围。这次除了担保增信、创设信用风险缓释证书等增信方式，还可以支持民营企业通过直接购买债券的方式发行债券，更加直接；
3)规模可观。预计支持民营企业债券融资约2500亿元，未来可进一步扩大。
01年，房地产融资支持政策的第三颗炸弹，凸显了p
截至目前，龙湖集团、美的地产、新城控股、碧桂园、旭辉控股集团、卓越集团等民营房企已成功发行68亿元由中债增信全额担保的境内债券，利率为3.2%-3.5%。可见扶持规模在一轮一轮的扩大。
02民企纾困步伐逐渐加大，期待供需面有更大的政策空间。
我们认为，民营房企销售/融资周期现金流收窄需要更多外部帮助来解决。央行的这种再贷款支持意味着民营企业的纾困步伐正在逐步加快。我们也期待后续出台更积极的政策，以及需求方政策的协调。我们认为后续市场环境有进一步修复的空间。期待市场筑底和房企纾困有更多政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央企和少数有掌门人的民企。
风险警告：
疫情发展的不确定性：境外疫情的扩散，国内疫情的反复，病毒变异的可能性等因素，使得疫情的发展具有不确定性。
行业风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、税收、住房制度等相关领域政策的不确定性。
行业下行风险：如果宏观流动性和监管政策不大幅放松，销售、拿地、新开工、投资等部分关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，销售下行导致回款减少，都可能导致部分房企资金链压力较大，不排除部分房企出现经营困难。
