《住宅工程规范(征求意见稿)》于2月18日发布后，其第2.4.6条“住宅建筑应当在房屋内的可用建筑面积上进行交易”引起了广泛关注。
这一信息公之于众后，有人认为房地产市场将告别公共分享的时代，房价也会受到很大影响。真的是这样吗？
这条规则是怎么产生的？
答:受住房和城乡建设部委托，中国建筑(601668)科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，于2016年牵头起草了《住宅工程规范》。中国建筑科学研究院有限公司已组织国内14个建筑设计、施工、研究、大学等单位组成起草小组。经过两年多的研究和编制，现已完成《住宅工程规范(征求意见稿)》。2019年2月18日，包括该规范在内的38个工程建设规范公开征求公众意见。
你为什么要做这个规定？
首先，它符合国际标准。第二，是解决地区差异。
中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日在接受新华社记者采访时表示，“住宅建筑应在房屋内的可用建筑面积上进行交易”这一条款的建议主要是从技术角度出发，依据住宅建筑面积计算规则的规范。在该规范的起草过程中，对国际国内住宅面积计算方法进行了探讨。按房屋可用面积计算是国际通行的做法，而我国住宅面积的计算方法主要采用建筑面积或可用建筑面积。根据《国务院关于印发深化标准化改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”的要求，为提高我国工程建设标准与国际惯例的一致性，本规范草案建议住宅交易面积按套内可用面积统一计算。
该负责人表示，这种方法可以解决两个问题:一是解决同一内部建筑面积但不同家庭使用面积的问题。由于我国地域差异大，住宅结构类型多，住宅墙体厚度不同，导致同一室内建筑面积的可用面积不同。二是解决家庭使用不透明区域的问题。基于套管可用面积的计算很容易让居民自己测量，从而实现“所见即所得”。然而，没有基于内部建筑面积的专业支持是很难做到的。可以说，从技术角度来看，明确按套内可用面积进行交易，在一定程度上有利于保护消费者权益。
建筑面积和房屋内部的可用面积有什么区别？
答:根据现有的技术规范和法规，住宅区有三个概念:
建筑面积=室内建筑面积+共用建筑面积。
室内建筑面积=室内建筑面积+内墙面积+内阳台建筑面积。
套管中的可用面积=室内的实际可用面积。
如何为当前的住房交易定价？
答:早在2011年，国家发展和改革委员会(NDRC)([2011年第548号)关于印发《商品房销售明码标价条例》的通知第八条就明确规定，明码标价商品房销售价格实行一套一个标准。商品房经营者应当明确标明每套商品房的价格。按建筑面积或室内建筑面积计算价格的，还应标明建筑面积单价或室内建筑面积单价。
也就是说，新房子的总价格应该根据新房子的建筑面积和使用面积分别计算。但是，一般来说，在销售过程中，卖方提供的报价大多是建筑面积的单价和总价，买方不会被告知内部面积的单价等信息。
二手房的销售通常类似于新房的销售。双方谈判过程中最重要的一环是确定总价。
这项规定会立即实施吗？
不，还需要相关部门的批准。
中国建筑科学院相关官员表示，标准公众咨询是标准化法规定的必要程序，对于提高标准的科学合理性非常重要。《住宅工程规范》涉及人民的切身利益。中国建筑科学研究院有限公司将认真对待此次咨询中收集到的意见和建议，并进行深入分析研究，加强协调沟通，修订完善相关内容，进一步征求意见和专家意见。住房和城乡建设部进行政策、完整性、适用性和技术水平审查后，将按程序予以批准和发布。
将来实施这项规例后，是否仍会有公众分享的地方？
当然有。未来的房子不需要电梯和走廊吗？
所谓共用区是指由整栋建筑的业主共同拥有的建筑面积的共用部分，主要包括电梯井、管道井、楼梯、垃圾道、配电室、设备室、公共大堂、走廊等共用区域。，以及服务于整个建筑物供公众使用和管理的各种建筑区域。
有些地方可以拆除，但肯定不是全部。否则，生活环境将从哪里开始？
有什么地方可以使用内部区域定价吗？
是的，重庆(房地产)。
2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城市房地产交易管理条例》，该条例首次以地方性法规的形式明确规定并要求商品房的定价方式:商品房的现场销售和预售应当以建筑面积为基础，商品房销售合同和商品房权证应当载明共用部位和设施。
8对房价有影响吗？
答:不能说没有影响，但在实际影响房价的诸多因素中，本技术规范的影响要小得多。
如上所述，根据国家发展和改革委员会的规定，商品房销售明确标注了一套一个标准。商品房经营者应当明确标明每套商品房的价格。按建筑面积或室内建筑面积计算价格的，还应标明建筑面积单价或室内建筑面积单价。
换句话说，当房地产开发企业取得预售证书时，每套房屋的总价已经确定，无论是按建筑面积计价还是按房屋的使用面积计价，总价都不会受到影响。
由于房屋的可用面积一般小于房屋的建筑面积，如果单价是以房屋的可用面积为基础计算的，它必然会高于建筑面积的单价。
当然，如果将来用套内的可用面积来计算单价，那么以前交易的房屋的价格将不得不重新换算，否则房价的统计就会混乱。
9对购房者有什么影响？
它可以帮助购房者更清楚地知道房子的实际可用建筑面积有多大。虽然房屋的建筑面积和使用面积应在购房合同和房契中注明，但购房者很容易忽略使用面积，因为房屋交易各方协商的单价基本上是根据建筑面积计算的。
在这种情况下，一些购房者会觉得房子的实际面积比预期的“小”，从而引起买卖双方的纠纷。但是，如果所有的交易都是基于可用的建筑面积，买家会对房子的实际大小有更直观的了解，从而减少一些交易纠纷。
这项规例实施后，会否防止发展商“盗窃地盘”？
甲:不太可能。在目前涉及房屋面积的纠纷中，如果房屋的实际使用面积与房屋登记簿上所列的使用面积数据不一致，这是一个合同欺诈问题。即使价格是根据未来住房市场的可用面积来计算的，这种房地产开发企业也无法消除设计过程中有意造成的重量不足和重量不足。
但是，如果买受人过分关注建筑面积的总价和单价，而忽略了套内的可用面积，后来发现套内的可用面积太小，这与预期不符，但购买合同和房契上的相关数据没有问题，该如何处理呢？
这种纠纷可能难以界定责任，卖方可能不履行告知义务，但买方在下订单前也应了解更多有关该房屋的相关信息。
(第一财经刘占超)
(责任编辑:唐明梅)
