“我们的钱在哪里？”这是许多社区业主的“灵魂折磨”。
众所周知，在城市商品房中，有两笔钱与公共利益有关:一笔是物业维修基金，另一笔是物业的经营收入。
近年来，与政府统一监管下的物业维修基金相比，物业经营收入涉及住宅经营场所租金、电梯广告、停车费等。越来越成为社会各界关注的焦点。由于物业经营收入管理和使用不善，业主、行业委员会和物业企业之间的冲突也很普遍。
为解决这一难题，杭州市于今年7月18日发布了《杭州市物业经营收支信息公示试点工作计划》，决定在主城区内的24个住宅区开展首批试点项目，每月向全体业主公布物业经营收支信息。现在，试点已经开始两个多月了，我们周围的社区发生了什么变化？居民最关心的“钱袋”是否得到妥善管理？最近，记者走进几个试点社区进行调查。
手机收入和支出每月上传
“我们多年来一直期待这项法案”
“广告收入，30600元；经营性房屋收入12.8万元。池(馆)收入，2万元……”记者进入位于杭州市西部的星洲花园，在工业委员会主任谢炯的手机里，看到了7月份住宅物业的营业收入账单。
记者注意到，除了收入，还有星洲花园7月份的消费账单。如果您点击任何项目，您可以看到这些收入和支出的具体来源和目的地。例如，“经营房屋收入”来自几家商店的租金、行业委员会办公室购买的商品和支出的金额。
"我们期待这项法案已经很多年了。"星洲花园的第一位居民刘雯告诉记者。
星洲花园建成于2000年初，是一个拥有近1700户居民的大型商品房小区。星洲街和古墩路共有17栋物业管理用房，总面积900多平方米。仅房租一项，年收入约为60万元。加上停车费、电梯广告等。，近年来，星洲花园的全年物业经营总收入已经超过100万元。
然而，“高收入”并没有转化为“高质量”的社区。自2009年行业委员会成立以来，星洲花园前四届行业委员会未能履行其任期，被业主无一例外解聘。解雇的触发因素与财产的经营收入和支出密切相关。
最大的一次是在2016年7月，星洲花园工业委员会花了135万元改造社区消防设施。但工程开工后，许多业主发现行业委员会选择的施工方不具备消防工程的特殊施工资质，也没有按照社区议事规则进行招标。从那以后，消防部门停止了这个项目，但是社区预付的40万元的项目资金已经被水漂砸到了，至今还没有收回。
这一事件加剧了矛盾。“几万元甚至几十万元的使用，当几个行业委员会成员决定的时候，物业管理的收支就成了一个谜。业主不知道应该属于所有业主的钱有多少以及如何使用！”刘雯说道。
根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》，物业经营收入“管理账目每年向业主公布一次”。“然而，这些规定并不清楚公布的账目应该有多详细，应该如何公布，以及每次应该公布多长时间。”杭州市住房和房管局物业服务管理中心主任郑文忠在接受记者采访时表示，在杭州的商品房小区，物业管理收支缺乏宣传和信息不对称的现象十分普遍。
2019年初，杭州市住房和房屋管理局开始对住宅物业经营收支公示情况进行初步调查。2019年上半年，该项目将作为该局克服困难的关键任务而加速进行。7月18日，杭州发布《杭州市物业经营收支信息公开试点工作计划》，决定在星洲花园等24个小区开展首批试点项目。
《规划》明确规定，经营性房屋收入、停车位收入、广告空间收入等11个项目为宣传内容，涵盖杭州大部分住宅区的物业经营收入类型。杭州还牵头建立了“物业经营收支信息平台”，对试点地区的行业委员会和物业服务公司进行培训，要求他们在每月10日前将上月物业经营收支的项目、金额和汇总情况录入信息平台。
试点社区的所有所有者都可以检查自己的真实姓名，以了解社区的运营收入和支出信息。杭州市还制定并颁布了《业主委员会相关工作制度(试行)》，为物业经营收入的管理和使用提供指导。
该物业的营业收入不透明& # 8212；& # 8212；这个困扰杭州居民区多年的难题终于向前迈出了一大步。
监管体系初步形成
“行业委员会也可以插手此事”
“一旦钱袋变得透明，我觉得行业委员会、房产和居民之间的隔阂就少了！”这是绿洲花园工业委员会主任沃米尼(Wominli)在公布物业运营收入后最大的见解。
位于市中心武林广场附近的绿洲花园，近年来营业收入每年超过200万元。但是，社区工业委员会以前没有设立独立账户，财产的所有营业收入都存入财产公司的子账户，财产公司负责财产公司。这导致了业主和物业之间关于“钱”的不断争议。
在过去的10年里，绿洲花园已经四次担任行业委员会。第二次和第三次会议进行到一半时，绿洲花园辞职并解散。这个社区必须像一个古老的社区一样被托付给这个社区。绿洲花园所在的下城时嘉花园俱乐部居委会主任施顾婷表示，在社区管辖的四个社区中，最“富裕”的绿洲花园最不令人担忧，“它至少占据了社区70%的能源。”
2018年1月，女性领导社区第四届工业委员会就职。首先是申请一个独立账户，行业委员会将管理住宅物业的经营收入。同年七月，在住宅物业的经营收支公布后，工业委员会很快收到很多合理化建议。
“例如，我们的行业委员会不直接处理任何现金。所有的收支都是通过银行账户进行的。每笔交易都清晰明了。”此外，小到一便士，大到数万元，行业委员会(Industry Council)的每笔收支都必须经过行业委员会成员投票通过，每张发票必须由至少五名成员签字后才能付款。
过去，住宅区的日常装修和维护都被搁置，因为业主、行业委员会和物业陷入僵局。现在，因为钱花得好，绿洲花园搁置多年的中央花园、门禁工程、道路、社区监控等设施的改造都相继启动。甚至住宅物业费的比例也逐渐增加。据统计，绿洲花园业主支付的物业费比例从最低的70%上升到今天的95%以上。
“所有者和行业委员会以及财产之间的关系就像储户和金融机构之间的关系。”浙江大学人文学院社会学系副主任兼教授冯刚表示:“储户将钱存入金融账户后，他们不会每天都检查账户。这是基于他们对金融机构的信任。但一旦这种信任被打破，它将导致信誉的崩溃，这很难在短时间内弥补。”
冯刚认为最关键的部分是监督:“公开计费不足以解决监督问题。杭州建立“物业管理收支信息平台”和实施一系列措施，建立政府监管体系，是社区治理的有益尝试。”
记者注意到，《杭州市物业管理收支信息公示试点工作计划》出台后，试点社区被要求将资金存入独立银行账户，并与“物业管理收支信息平台”建立信息共享。因此，账户中的每一笔资金都可以对应于上传的“账单”，这为住宅物业的经营收入监管增加了一项保险。
此外，业主委员会有关工作制度(试行)明确规定，原则上，物业经营收入的50%以上用于物业公共部位和共用设备的维修、更新、改造或补充专项维修资金。这在最大程度上限制了行业委员会或财产的所有者直接获得资金，从而影响了社区的后续运作等问题。
"既然钱被监督了，我们的工业委员会也可以自由地做事了."星洲花园工业委员会主任谢炯说。
专业审计透明而强大的
“所有者的钱必须花在刀刃上”
“首先，所有者需要知道他们有多少钱，花在哪里了。接下来，所有者还需要知道钱花得是否恰当。”杭州市住房和房屋管理局物业服务管理中心主任郑文忠说，“住宅物业的运营收入属于所有业主，钱必须花在最佳用途上。”
最近发布的《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划》(2019 & # 8212；2021年)明确指出，将探索居民区经营收入的监督管理模式，加强财务披露，保护业主的知情权和监督权。
据悉，在主城区初步试点后，杭州计划扩大试点范围，逐步推进试点实施。另一方面，杭州将通过加强审计和深化公共平台的功能，努力使住宅区的“钱袋”付诸实践，从而增强居民的归属感和幸福感。
事实上，杭州的许多地区已经开始了早期的尝试。位于杭州市北部的大河张晨社区自2018年起聘请专业会计师事务所对该住宅物业的经营收支进行专项审计。记者在社区中看到，在过去两年里，社区的物业管理收支情况每年都被审计一次。除了审核每笔费用是否符合“行业委员会全体成员签字”等硬性交易外，记者还将评估营业场所的租金价格是否符合市场价值，以及行业委员会的费用是否合理。
「以专业审计为保证，业主对住宅物业工作的认同和满意程度有所提高。“大河陈章业委员会主任倪晓梅告诉记者，现在，住宅物业费的比例已经超过95%。在附近几个社区学习后，他们纷纷效仿，开始对该房产的经营收支进行专项审计。
「考虑到很多住宅小区对物业营运收支审计的需求，我们亦打算聘请公共会计师，以满足更多住宅小区的需求，并降低每个住宅小区的审计成本。」大河张晨所在拱墅区“三方办公室”的工作人员王建说。
下城区已经建立了预算、成本和审计建议清单。任何有需要审核工程成本及物业营运收支的团体，均可从政府推荐的名单中选择合资格及信誉良好的公司，从而避免业主委员会或物业公司“邀请他人自行审核”所造成的尴尬。
此外，杭州还计划升级更多的“物业管理收支信息平台”功能。
例如，“物业管理收支信息平台”计划开发和建设业主投票系统。过去，当一个社区举行业主大会或就重大问题进行投票时，它要求社区和行业委员会挨家挨户“跑”，找到业主签字，核实业主的身份，并在签字后人工清点选票。有了公共平台，所有者可以通过人脸识别来验证自己的身份，直接在网络上投票，系统后台会自动计算选票，节省了时间和精力。
另一个例子是，现时物业维修基金受政府统一监管。然而，对于居民来说，询问社区内每栋楼和每户的物业维修基金的确切数额是非常不方便的。杭州正在整理相关数据。不久，业主将能够通过公共信息平台直接查询自己维修资金的数额和使用情况，以便每个人都有更好的想法。
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