尽管房地产市场已经受到多次调控，但房价始终是人们关注的热点话题。
始于2016年的这一轮监管被称为行业中最严厉的监管。包括购买限制、价格限制和销售限制在内的全方位政策不断升级。在降低杠杆方面，该政策从开发商融资和购房者抵押贷款方面受到严格控制。在预期加息的背景下，住房贷款成本不断攀升。
据媒体报道，全国首付平均利率保持上升趋势。金融360监测数据显示，今年3月，全国首次住房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，比2月份上升0.92%。首次住房贷款的平均利率比去年3月高4.46%，上升23.54%。从全年数据来看，第一次抵押贷款的平均利率增长率逐渐接近第二次抵押贷款的平均利率增长率。今年3月的数据显示，第二按揭的利率增幅首次超过第一按揭。
从目前情况来看，银行提高抵押贷款利率和加强审计并非不合理。财务360分析认为:
首先，政策导向因素、控制住房贷款增量、抑制房地产投机、降低居民杠杆都需要银行的积极配合。
其次，随着资本成本的上升，银行在吸收、存储和参与公开市场的过程中需要支付更高的成本。
第三，商业银行的性质决定了商业银行必然需要获取利润，进行业务调整和资本配置，以实现收益最大化。
关庆友的建议
当金融研究所所长关庆友在博鳌亚洲论坛子论坛上被问及“我们是否应该增加杠杆买房”时，他的回答是“视金融环境而定，如果我们能增加杠杆，我们就能增加杠杆。”
据我家主席谢勇说，在北京“3月17日”的新政策出台后，大约34%的人一次性购买了一套房子。然而，在3月17日之后的12个月里，这一比例比前一时期增加了10%。谢勇表示支持增加购房杠杆。他认为银行的贷款利率很低，并建议贷款期限应尽可能延长。此外，商业抵押贷款现在正受到严重压缩。增加杠杆实际上可以对冲通胀。如果你能增加杠杆，你就能增加它。政府已经对其进行了限制，但公积金仍然可以使用。
然而，在流动性紧张的背景下，房地产从业者持有相反的观点。中原地产首席分析师张大伟认为，美联储加息就像悬在包括人民币在内的全球金融市场上的“达摩克利斯之剑”。资本流动的加剧可能会推动一些国内基金改变投资方向。目前，中国大部分投资基金主要集中在房地产和股票市场，基金的投资方向发生了变化，这很可能导致中国房地产市场和股票市场的动荡。张大伟表示，总资本价格的上升趋势仍在继续。2008年经济危机后，美联储每25个基点降息，这帮助中国房地产投资增长率提高了约4个百分点。考虑到市场中长期趋势仍不明朗，房地产流动性较低，买房(尤其是在非核心城市)不再是一个明智的投资选择。
就增杠杆购房的实际操作而言，易居研究所所长颜跃进也表示，“一般来说，增杠杆本身并不支持，这是一种违法现象。此时，增加杠杆是不合适的。至于购房者自己是如何操作的，这取决于具体情况。但是，如果购房者盲目增加杠杆，抛开其他风险不谈，如果非法资金将来进入房地产市场，往往会有更大的控制权，这甚至可能影响购房资格。”不过，严跃进也认为，购房者的潜在需求仍然相对较大，这是因为无论是只是需要还是需要改善，都愿意买房。因此，资金需要自己掌握，购房的基本政策不应该违背。
仇保兴的警告
那么，在“不炒房”政策的背景下，未来是否会支持增加杠杆购房的行为呢？
安居克房地产研究院首席分析师张博表示，无论是第19次报告中提到的“租购并举”还是今年两会设定的“舒适生活”目标，国内住房发展最重要的指导方向是确保合理的住房需求，坚决打击房地产投机需求。这也是基于基本国情和房地产政策的实践教训，对房地产市场长期发展方向的科学重新定位。对于一些专家提到买不起的时候买两套以上，不管是否可行，但从行为的角度来看，有房地产投机的嫌疑，这是永远不可取的。
“增加杠杆和购买更多房屋的逻辑在头十年可能证明是有效的，有助于投机者赚取更多利润，但这并不意味着这种逻辑将在未来十年的房地产市场发展中继续存在。我们可以看到，过去十年房价的上涨与宽松货币政策下的流动性过剩明显正相关。防范和控制房地产泡沫风险的重要措施之一是加强金融监管，以防范系统性金融风险为底线。因此，可以预测，严厉打击杠杆不是短期行为，而是长期方向。”张博认为，未来十年，房地产市场的几个根本性变化将决定住房的投资属性将逐渐减弱。首先，政策变化不会是短期的，而是将决定房地产市场长期的政策方向。二是资本成本的限制，这不仅会直接影响住宅企业，而且会使投资者面临更加严格的限制，甚至资本成本的增加也赶不上房价上涨的步伐。第三，市场供求因素的变化，经济适用房和租赁房(特别是长期租赁房)的大幅增加将极大地转移购买人口。
因此，住房投资属性的弱化将是一个相对明显的趋势。投资者也可能受益于房地产市场，但期望巨额利润是不现实的。
住房和城乡建设部前副部长周宝兴就增加购房杠杆的问题发出警告。他说，“2008年美国的危机是如何发生的，事实上，是给那些买不起房子的人很大的杠杆作用。如果你想增加杠杆来获得更多的利润，你实际上违反了房子是用来生活的原则，而不是用来投机的。如果你买了这栋房子住，你可以增加一些杠杆作用。如果房子是投机的，你增加了杠杆，但房地产市场最终波动，那么你将失去一切。这种风险非常大。杠杆是一把双刃剑。购房者和金融市场也是如此。此外，即使你有增加杠杆的愿望，政府也不会让你使用杠杆。有一个非常有说服力的数字。美国居民的杠杆率从20%升至50%。花了80年时间，中国花了多长时间？花了12年时间。”周宝兴表示，现代金融的发展让很多人认为买房赚钱太容易了，于是人们增加了杠杆，这大大提高了居民的负债率。“2008年美国的历史教训仍然非常深刻，这将导致整个世界的金融不稳定。金融不稳定是由杠杆率决定的。”
事实上，居民去杠杆化已成为2018年监管的焦点。今后，将加强引导，防止居民债务增长过快，过度集中于房地产行业。海通证券首席经济学家蒋超(Jiang Chao)在公开讲话中表示，如果他决心控制影子银行的发展，将所有贷款都返还给银行的资产负债表，由于银行的表内贷款受到资本充足率、政策监管等约束，这相当于阻断资金过度流向房地产企业的渠道，地价高于房价、地价推高房价的现象将难以重现。如果银行的表内存款利率真的可以放开，那么居民储蓄的实际利率就可以从负变为正，居民的储蓄意愿会大大提高，因此居民借钱买房投机的意愿也会大大降低，房地产泡沫也会大大抑制。
香港瑞安集团董事长罗康瑞甘也提醒道:“在我们国家，人人都认为买房必须赚钱，这是一个非常特殊的现象。因此，许多房屋在投资后没有出租，而是空。这需要调整。”
资料来源:21世纪经济先驱报、证券报、蒋超宏观债券研究、88房地产信息网
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