文/白文熙
最近，中国证监会推出了房地产私募投资基金试点项目。就证监会开展房地产私募股权投资基金试点的目的而言，显然是为了促进楼市回暖，将REITS的范围从此前覆盖商业地产、保障房、长租住房、基础设施，扩大到特定的住宅(存量商品房、保障房、市场化租赁房)和商业经营性用房。
为了审慎起见，监管层也对房地产基金管理人提出了更高的要求，如股权结构稳定、公司治理健全、实收资本合格等。主要投资人和实际控制人不得是房地产开发企业及其关联方，但必须是具有房地产投资管理经验和房地产投资专业人员，且最近三年没有重大违法违规行为。
同时也为房地产投资基金设置了更高的投资门槛。首轮实缴投资不低于1000万元，以机构投资者为主。自然人投资者的出资总额不得超过基金实缴额的20%。并且，房地产基金首轮实缴募集资金规模不低于3000万元，在满足一定要求的前提下可以募集，鼓励境外投资者通过QFLP投资房地产私募投资基金。
此外，房地产基金向被投资企业放贷或提供担保有严格的条件，要么持有被投资企业75%以上股权，要么持有51%以上股权且被投资企业可以实现资产控制和隔离。试点备案产品及其基础资产应当与原权利人的主体信用风险隔离，也就是说，虽然没有规定基础资产必须上市，但不允许依赖和依靠原权利人的主体信用进行增信。
就试点工作程序而言，还对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特别风险揭示、基金备案、信息披露和报送等提出了规范要求。
总之，在积极推动房地产私募基金试点扩大到具体商品房的同时，为发挥房地产私募基金的作用，促进房地产融资，推动房地产行业复苏和市场回暖，采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业引导等审慎措施，稳步推进房地产私募基金试点。可以看出，证监会采取了积极推动房地产私募基金试点扩大到具体住宅的审慎态度。
(作者是IPG中国首席经济学家)
