“现阶段的市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’，新房需求上有天花板，下有保底线。”<？XML:NAMESPACE PREFIX = "O" />
3月31日，在2022年万科业绩会上，万科董事会主席郁亮在回答外界最关心的房地产市场形势问题时，如此表示。
他分享了一组行业数据阐述自己的结论。他谈到，2月销售与1月相比确实出现较明显的回升，原因来自四方面：
一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。
郁亮进一步解释称，从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒。
新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
从万科的视角，郁亮对于市场形势的结论与去年类似。郁亮在2022年中期业绩会上也曾表示，市场恢复是一个缓慢温和的过程。万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。
过去一年，房地产企业普遍举步维艰，企业经营迎来巨大的压力和挑战。但万科交出来一份稳健的成绩单。
2022年，万科实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。
期内，万科开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米，合同销售金额4,169.7亿元，结算面积3,401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%。
值得注意的是，万科保持了健康的财务状况和难能可贵的抗风险能力。截至2022年底，万科净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。
对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键的是认准大势。
“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”
面对市场剧变，万科在经营服务业务的确体现出了较强的韧性。
据万科2022年业绩报告，其经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。
其中，万物云收入首次突破300亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间，其中保障性租赁住房5.9万间。商业营业收入同比增长14.3%，新开业25个项目。
当被问及转型业务未来表现会如何时，郁亮分享了他的看法。
他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。
与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITS、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。
在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。
郁亮对于经营服务业务的未来具有信心。他表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”郁亮说。
