近期多个城市因房贷利率下调引发提前还款潮。为了减轻月供压力和贷款成本，高利率入市的购房者着手提前还款。
与此同时，商业贷款开始以秘密的方式频繁流入楼市。在东关从事贷款中介业务的任华(化名)告诉时代财经记者，“有的人用自有资金提前还房贷，但大部分是民间集资过桥定贷。”
商贷是银行为满足中小企业主或个体工商户生产经营资金需求而推出的贷款产品。其主要目的是支持实体经济和中小企业的发展。对于经营性贷款的违规使用，尤其是流入楼市，监管层一直持高压监管态度。然而，无论是楼市火爆时的炒房，还是现在的房贷转经营性贷款，经营性贷款一直在楼市“潜行”。
多城房贷利率破4，贷款置换被激活
今年年初，央行、银监会发布通知称，新建住房价格环比、同比连续三个月下降的城市，可分阶段维持、降低或取消当地首套房贷利率政策下限。中指院数据显示，截至1月31日，1月份有近20个城市将首套房贷利率下限降至4%以下。
有人欢喜有人忧，高利率入市的购房者很烦恼。2018年在郑州买房的王佳(化名)就是其中之一。1月29日起，郑州首套房利率进入“3”时代，多家银行将首套房贷年利率下调至3.8%(单利)，但王家的房贷利率仍高达6.36%。
在贾，买房者不在少数，而将房贷转贷成了很多人的选择，信贷中介也忙得不亦乐乎。一个工作日的晚上8点多，时代财经以业务咨询的名义联系阳阳(化名)时，她还没有下班，来不及吃晚饭。
杨洋在深圳从事信贷业务。据他介绍，办理经营性贷款的条件是贷款人名下有公司，有公司出具的股权或出资证明。经营性贷款利率可以在3.1%-3.5%，如果公司质量较高(如规模大且有流水、经营期长)，利率可以更低。
对于名下没有公司的，杨洋所在的机构可以提供从房贷到商贷的“一站式”服务。“没有公司也可以操作，只是利率会稍微高一点，大概3.4%、3.5%左右。先集资提前还未还的房贷，然后用房子做抵押申请商业贷款。经营贷款批下来后，拿回去融资，然后经营贷款。”
杨洋透露，甚至还有客户用商业贷款买房。“商贷不能直接流入楼市，但资金流转时，可以用来买房。现在我们的许多客户都这样做。前段时间深圳有几个新市场，有客户用商贷‘打新’。”
“去年有一个客户，名下已经有一套房产，看中了一套总价1500万的房子，首付70%，也就是1050万，但他的首套房贷只能是300万。找我们过桥买了这套价值1000万的房子，然后用这套房子做了一笔额度1600万左右的按揭贷款，按揭贷款还清了。”杨洋说。
然而，经营性贷款流入楼市受到监管的严重打击。2月2日，深圳市房地产中介协会发布编号《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，禁止房地产中介机构及从业人员参与贷款中介、金融中介等非现场机构和个人的违法行为
李林经营贷款选择“先还利息，后还本金”的还款方式。目前经营贷款每月利息12000元，和以前的房贷月供差不多，但贷款期限缩短了10年，贷款金额多了100万元。“按照当时中介的计算，相比之前的房贷，置换后的利息总额少了近80万元。”
但是，贷款交换费并不低。信用中介的收费标准一般为贷款额的2%或3%，李林支付给中介的服务费在10万元左右。
事实上，商业贷款流入房地产市场屡禁不止，主要原因是利率低、期限长和监管问题。最近北京有一笔年利率3.08%的经营性贷款。可以申请一个房产6个月，一个企业3个月。
商业贷款的期限一般是3到5年，现在很多银行可以贷到20年甚至30年，每隔3、5年才需要续贷。当时代财经以办理业务为由进行咨询时，不少信贷中介表示，续保非常方便，直接在银行APP上操作即可，不需要重新提交申请材料。
杨洋透露，办理经营性贷款的公司和流水都可以，对申请贷款人在公司的任职期限没有要求。“我没见过被贷款的案例。”
但是，操作贷款违规存在不小的风险。早在2021年3月，银监会办公厅、住建部办公厅、中国人民银行办公厅就联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》说要对商业贷款的需求进行穿透式、实质性的审核；需要与借款人签订资金使用承诺书。一旦发现贷款在房地产领域被挪用，要立即收回贷款，降低授信额度，并追究相应的法律责任。各银行业金融机构不得与以经营为目的协助借款人获得贷款的中介机构合作，并及时将违法行为移交司法机关。
上海光明律师事务所律师傅永生也提醒购房者，存在银行不批贷、贷后管理不续贷、或一次性提前还贷的可能。他还说，有需求才有市场。正是因为经营性贷款和抵押贷款的利率差，助贷公司才有了生存的土壤。
