观点：12月16日，惠誉确认中资房地产公司新湖宝股份有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B-”，展望稳定。
该确认反映了公司稳定的财务状况及其通过经营产生现金的能力，以在行业波动的经营和融资环境中降低杠杆。评级受限于其财务灵活性和规模小。
据了解，评级的驱动因素是：充足的短期债务覆盖，新湖宝77亿人民币债券将于2023年到期或回售。惠誉认为，到2022年9月底，新湖宝拥有足够的无限制现金和质押上市投资，以偿还或再融资12亿元人民币在岸公司债券、2023年到期的15亿元人民币离岸债券和2023年可转售的14亿元人民币离岸债券。2023年，该公司仍有36亿元人民币的在岸债券待转售，可用担保金融资产覆盖。但投资市值的波动可能会影响其流动性缓冲。
债务减免。2022年前9个月，新湖宝总负债减少89亿元，至339亿元。到目前为止，2022年，该公司还偿还了24亿元的资本市场债务，主要通过合同销售产生的内部现金。惠誉预计将通过运营和金融资产处置产生的现金，在2023年继续减少总债务。2022-2023年，其杠杆率(以净债务/净物业资产价值衡量)将从2021年末的约70%下降至60%以下。
惠誉继续对新湖财富的上市股权投资适用60%的贴现率，主要投资于绿城中国、宏华数码支行、蔡襄、盛京银行和中信银行。上述投资的价值已进行调整，以反映影响其价格的近期市场波动。
规模缩小。相比同行，新湖宝的运营规模更小。惠誉预计，2022年其合并合同销售额将减少20%-30%。由于其在上海的更新项目需求仍然强劲，其销售降幅仍将低于大多数私人开发商。
惠誉认为，随着包括上海更新项目在内的新项目的启动支持，2023年新湖宝的合并合同销售额可能稳定在150-200亿人民币。但2025-2026年上海项目完成后，公司能否维持规模仍不确定。
浙江新湖集团有限公司持有新湖宝40.18%的股权。集团内部进行了资产转移，共同控制子公司蔡襄股份和新湖控股有限公司，两个实体存在部分重叠管理，新湖宝也向母公司提供了部分财务担保。惠誉对浙江新湖集团独立信用状况的评估与新湖宝一致，尽管浙江新湖集团的杠杆率高于新湖宝。
