住房企业谨慎应对下半年房地产上涨周期已经结束
记者李贝贝和上海报道
自8月份以来，住房公司发布了密集的半年业绩报告。从公布的业绩报告来看，领先住宅企业的“强而有力”趋势没有改变，同时确保市场份额、收入和净利润普遍实现稳定增长。
然而，面对“下半年”的行业，拥有足够的现金流和内部驱动增长能力，以确保足够的安全性和保持稳定发展已成为住房企业的共识。在最近密集的业绩会议上，许多住房企业发出了谨慎的信号，表示他们将放缓土地收购的步伐，更加注重优化金融结构。
“在复杂多变的内外环境的影响下，住宅企业的发展也正受到多方面的考验。”大中华区综合住宅服务总监、大中华区商业营销总监、戴德梁行董事总经理姜尚丽直言不讳地告诉《华夏时报》记者，本轮房地产上扬在严格控制政策等多种因素的影响下已经结束。“对于住宅企业来说，调整市场在经济好转期间所关注的规模扩张战略是一种常见的做法。”
结束的半年度报告
据中原地产研究院(Centaline Real Estate Research Institute)发布的数据，截至8月30日，全国已有30多家房地产公司公布了2019年半年度报告，这30家房地产公司的总数仍处于盈利和规模增长的周期中。
“由于该项目在房价大幅上涨期间进入结算周期，住房企业报告在2019年上半年继续表现较好。”平安证券(Ping An Securities月3日发布的行业报告指出，由于年初抵押贷款利率下降、需要进入市场进行早期积累、3月和4月印度夏季房地产市场热度明显上升等因素，今年上半年住宅企业表现依然良好。今年上半年，a股上市住房企业总收入同比增长23.6%，归属于父母的净利润同比增长13.7%，分别比2018年增长3.1%和1.5%。
从销售规模来看，领先的房地产公司仍然“越来越强”。碧桂园、万科、恒大、保利和融创仍稳坐前五名。据《中国日报》报道，碧桂园上半年实现总收入20201亿元，合同销售额2819.5亿元归公司股东所有。然而，根据克里的数据，碧桂园2019年上半年的总销售额为3895亿英镑，在业界排名第一。根据这一计算，万科、恒大、保利和融创今年上半年的销售额分别为3340亿英镑和2818.1亿英镑、2526亿英镑和2141.6亿英镑，排名第二至第五。然而，排名第六至第十的中国航运、格陵兰岛、新城、华润和龙湖都突破了1000亿大关。
从业绩增长率来看，由于规模巨大，一些领先的住宅企业的业绩规模仍在增长，但增速有所放缓。相比之下，主流住宅企业以外的第一梯队已经显示出相当大的优势。
就核心净利润而言，许多住房企业已经大幅增加。例如，保利上半年实现母亲净利润103.5亿元，同比增长59.1%。该公司对母公司的净利润达到14.2%，为2011年以来的最高水平。融创中国上半年对其母公司的净利润为102.9亿元，同比增长61.7%。核心净利润126.6亿元，同比增长128.4%。
与之前公布的年度销售目标相比，今年上半年销售超过1000亿元的一些住房企业的目标完成率不到50%。然而，大多数住房企业仍然对全年销售目标的完成表示有信心，没有调整业绩目标。
下半年住房企业变得更加谨慎
安全赢得“上半年”后，面对行业“下半年”，保持充裕的现金流，具备内部驱动成长能力，以确保足够安全，保持稳定发展，已成为住宅企业的共识。因此，在最近频繁的业绩会议上，大多数住房企业表现出更加谨慎的一面，一些住房企业的管理层强调需要加强和提高自身的造血能力，确保稳定和持续的经营现金流，并强调“更高质量的增长”。
一些拥有丰富土地储备的房地产公司透露，他们将放缓土地收购的步伐。例如，许辉的首席执行官林峰(Lin Feng)表示，许辉将在下半年增加付款，适度放缓土地收购的步伐，减少新城进入的数量，坚决拒绝拿“土地王”的头衔。
关注现金流，关注“还款”，被认为是住宅企业“抽血”的重要手段。结合半年度报告，以住房龙头企业为例，从2019年上半年的还款率来看，碧桂园、保利等领先的住房企业均呈现不同程度的增长。郊野公园为94.3%，比去年增长3%。保利上涨8%，至86%。在中型住宅企业中，徐汇成立了专门的收款团队来收款，作为各种考核指标。林峰直言，“房地产企业的造血能力比融资能力更重要。现金的核心是企业自身的造血能力”。截至6月30日，太和强调现金流的净营运现金流从2018年年中的-5.2亿元增加至2019年年中的202.2亿元。现金利息担保率为4.19，同比增长314.48%。
渴望更安全发展的住房公司也更加关注金融结构的优化。以郑融为例。上半年，郑融净负债率从2018年底的74%降至70.8%，加权融资利率从2018年底的7.8%小幅降至7.6%，现金短期负债率从去年年底的1.19倍增至1.21倍。郑融首席财务官陈伟建透露，该公司目前的短期债务比率为47%，计划在年底前降至约40%，预计明年这一比率将达到30%。然而，在领先的房地产公司中，万科认为融资收紧肯定会对房地产行业产生影响，公司需要根据外部条件调整经营节奏，控制负债率。
值得一提的是，一些住房企业对多元化也更加谨慎。
“强大”不会改变
从公共数据来看，由于住房企业的谨慎，该行业的发展并不冷。平安证券指出，随着项目进入2016年至2018年的结算周期，由于预付款充足，毛利率继续处于较高水平，房地产企业的业绩将在2019年全年持续增长，“强而强”的趋势不会改变。
根据凯瑞发布的2019年前8个月住房企业销售排名，前8个月前100家住房企业的销售总额约为6.99万亿元，同比增长14%。其中，前30名房地产公司总销售额为4.17万亿元，同比增长0.82%，环比增长1.17%。股权销售总额3.28万亿元，同比增长5.03%，同比增长1.53个百分点。
《华夏时报》记者采访业内人士时指出，调整房地产公司发展战略的举措源于行业周期的变化。中原地产副总裁、前总裁刘天阳指出，在融资紧张的环境下，国内当前主流开发商过去的运营模式将被迫改变，现有项目的销售收入将成为资金现金流最重要的渠道。
姜尚丽还向《华夏时报》记者解释说，目前的楼市调控政策有增无减，房地产信贷收紧，住宅企业的融资管理更加严格。中央银行近期多次对房地产进行命名，并在调控政策的指导下不断加强房地产市场的资本控制。下半年，住房企业也将进入偿债高峰期。因此，预期销售规模的削弱、融资难度的加大和债务压力的加大都迫使住房企业高度重视现金流，以确保企业的基本生存空。
同时指出，经过多年的高速发展，房地产市场逐步进入稳定发展期是必然趋势。未来，城市更新、住宅租赁、工业地产、商业地产、文化旅游地产...这些领域将给企业带来无数商机。当然，这也要求房地产企业不断提高经营能力，以赢得股票市场的发展机会。
刘天阳还认为，对于未来的市场，政策应该进一步标准化，整个市场应该稳定，这是一个共识。然而，对于已经处于大中型规模的住宅企业来说，明显的市场交易聚集效应逐年促使相关企业不断提高行业服务水平，优化成本结构，以保持市场占有率。
