焦点财经讯近日，戴德梁行发布第三期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。报告根据不同维度的受访者对大宗交易市场不同城市各类资产资本化率的专业判断，并参考新加坡、中国内地和香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，以及13只公募物业的上市信息，为房地产大宗交易和公募REITs的定价提供了参考基准。
戴德梁行估值及咨询服务部高级董事、资产证券化业务主管杨智指出：“2022年中国基础设施REITs市场的快速发展进一步推动了资产定价的透明度。以仓储物流、工业园区、工业厂房、出租屋、数据中心为代表的资产类型吸引了更多投资者的关注和青睐。”
“我们希望随着mainland China基础设施REITs市场的快速扩张，通过研究和分析房地产大宗交易的最新市场情况，揭示REITs的基础资产定价规律，为国内基础设施REITs市场和基础设施产业的长期健康发展提供有益参考。”戴德梁行公司副总经理、北区估值与咨询服务部负责人胡峰如此表示。
报告显示，就目前投资关注度而言，甲级写字楼仍最受关注，生物医药产业园投资热情较高，基建类REITs推动定价透明，仓储物流资本化率明显降低。
具体来看，北京和上海的各类资产受到投资者关注的比例最高；在非一线城市中，关注度最高的前五个城市或地区是杭州、苏州、成都、大湾区(除广深外)和南京。杭州的商业和工业资产在全国大宗交易市场中表现良好，而其他非一线城市的投资注意力主要集中在工业物流上。
从资产类型来看，甲级写字楼依然最受投资者青睐，市场对北京、上海的项目投资偏好明显；商务园区、长租公寓/酒店式公寓的投资机会在不同城市受到高度关注，北移项目中生物医药产业园受到高度关注；干仓物流、冷链物流、工业厂房数据中心项目凭借新经济领域的政策利好和资金支持受到市场追捧，但市场关注点集中在一线城市及周边地区。
事实上，受国内外经济环境变化的叠加疫情影响，绝大多数受访者都表示了谨慎的态度，认为未来一年甲级写字楼、零售物业、酒店等城市的干仓物流资本化率将面临上行压力。对于商务园区、长租公寓/酒店式公寓、一线城市及周边干货仓储物流、冷链物流、工业厂房和数据中心项目，受访者普遍认为资本化率将保持稳定。
报告显示，北京、上海核心区甲级写字楼资本化率在所有城市和地区中最低且接近，分别为4.2%-4.6%和4.2%-4.8%，同城非核心区项目资本化率高出约30-50 bps；广州和深圳的甲级写字楼资本化率分别为4.3%-5.1%，4.3%-4.9%。
买卖双方对干仓物流资本化率的预期接近。对于一线城市及周边地区，买卖双方的重合度为4.6%-5.3%。本次调查中干仓和冷链资产资本化率区间接近，凸显冷链资产的稀缺性。买卖双方对数据中心资本化率的预期还有很大差距。整体来看，2022年买卖双方给出的数据中心资本化率区间明显接近，说明交易意向明显提升。对于一线城市及周边地区，数据中心资本化率在7.5%-8.5%之间。
此外，戴德梁行还指出，对于梧桐
对于其他城市的干仓物流，受访者对上涨趋势表示了较为谨慎的判断，主要是因为近年来大量资金和土地投入高标准物流，难以充分吸纳部分区域的新增供应，推高了区域市场的空置率。市场供求基本面的下行导致投资者对资产未来增长的担忧，使得投资者对该类地区干仓物流资本化率的判断更加谨慎。
针对未来的投资策略，戴德梁行估值及咨询服务部高级经理、《资本化率研究报告》主编张指出：“受发达经济体加息影响，外资机构借贷成本增加，要求收益率提高。在大宗交易市场存在一定压力的环境下，房地产的定价经常受到挑战。基于稳定性考虑，一线城市及周边城市成为房地产投资的避风港。”
