(2022年12月13日)在房地产下行周期下，2022年的物业服务行业经历了业绩下滑、估值缩水等诸多困难。
但是，物业服务的商业逻辑和本质并没有改变，社区依然有万亿蓝海等待探索。随着市场信心逐渐恢复，资本市场估值逐渐回归理性，物业服务行业应该坚定信心，重拾希望。
12月13日，主题为“物业服务的边界”的2022视点学徒计划——线上季物业场成功举办。
在近4个小时的分享和讨论中，与会嘉宾围绕物业服务行业数字化、社区经济、服务边界等话题，积极发表观点，总结物业服务行业的前世今生，共同探讨未来。
数字经济账户
会议一开始，嘉宾们首先讨论了物业服务数字化的话题。
在数字化建设过程中，企业经常会遇到布局投资和平衡支出的障碍。针对这一问题，徐汇永盛服务集团首席数据官李川认为，物业管理的内在逻辑在于品质带来效率，效率带来规模，规模带来效益，实现品质的正循环；通过构建整个数字化系统，可以帮助一个公司实现上述管理逻辑的实践。
他还说，数字输入和输出的核算需要作为时间的函数来进行。今年线上系统产生的价值未来还会继续存在，价值还会继续叠加，前提是必须打好基础。在社区硬件智能化方面，要计算硬件智能化能为这个项目创造什么价值，如何在平衡收益和成本的同时升级客户体验。
数字化逐渐成为现代企业的基础设施。融创服务集团总裁助理兼CIO常红平表示，在数字化转型的过程中，投资与预期价值往往存在差距，这不仅仅是对物业行业的挑战。数字化转型的方案和路径是高度个性化的，打破局面的关键是实现业务协同、价值驱动和敏捷组织，即企业各部门要目标一致，共同努力；数字化建设把价值实现作为决策的第一要务；并通过R&D敏捷性、业务敏捷性和企业敏捷性，提高企业的响应速度。
在数字化的加持下，物业服务企业可以进一步拓展服务内容和边界，在增值服务等领域大显身手，实现社区流量的变现。
讨论中，建业新生活集团建业物业执行总经理王乐妍认为，社区流量变现过程中，需要数字化加持。数字化可以将线下消费需求引导到线上，达到唤醒消费需求、影响消费决策的闭环效果。
其次，通过数字软件、app等平台，社群效应可以不断扩大产品的消费群体，实现从小到大的效果。因此，在整个过程中，数字化平台的科学建设和稳定运行是实现多种增值服务的必要前提。
越秀服务数字化智能管理中心副总经理周伟在进一步深入探讨后认为，用数字化工具实现线上流量的核心本质在于供给端和客户需求端的精准匹配，这就需要通过数字化感知客户需求的能力。在供给端，也可以通过内部运营控制来支撑，实现降本增效。
资本的涨落
物业服务行业曾经是资本的顺风车，但估值的回归带来了更多的理性思考。
谈及对物业服务行业并购的理解，粤海物业管理有限公司党委书记、董事长任表示，近年来，上市公司通过并购筹集了大量资金，开始抢占大量市场。但在房地产行业的政策调控之后，未来三到五年，物业服务行业的收购兼并可能会采取另一种形式。有房地产背景的企业，出于现金流或自主物业开发的需要，可能会转让控股权。最近也有类似的案例。未来这样的案例可能会更多，现金流相对充裕的国企会成为收购的主角。
卓越商业服务集团投资发展中心总经理王萌也对此发表了自己的看法。他认为，物业服务行业的收购估值将回归理性。考虑到目前的市场密度没有那么高，未来并购的热度可能会持续，被并购企业能否有效整合也是一个关键点。
随着估值的下降，资本热度的降低，物业公司上市选择权的优先级是否发生变化？对于这个问题，广州诸光物业管理有限公司总经理何旭模指出，是否上市主要是权衡利弊，对物业公司来说有五个利弊。
好处是：第一，上市有助于筹集资金，降低融资成本；二是有利于创始人退出企业；第三，企业选择了更严格的信息披露环境，有助于提高治理质量。
当然，任何事情都有两面性。物业公司上市，也要考虑到公司信息披露抱怨商业信息太多，涉及公司发展战略、技术、商业秘密等。而这些信息很容易被竞争对手和上下游合作伙伴获取。此外，违规的风险和成本很高。企业上市后要比一般未上市企业遵守更多的法律法规，监管更严格。
服务边界探索
物业服务概念的内涵在不断拓展，不同的企业对服务的对象和内容有不同的理解。
万物云是物业管理行业中城市服务的领导者。在讨论环节，万物万云睿科技执行副总裁夏明超分享了他对城市服务的理解。
他认为，物业服务从小区进入城市后，客户的需求发生了很多变化。过去的“四保一服务”更偏向于服务，而城市服务也涉及到与公权力相关的群体利益的治理。难点主要是平方公里的空间大，事项复杂，影响因素多。在城市服务方面，物业企业需要深刻理解客户发生了变化，深入沟通了解客户需求，不能用住宅思维去做。
在这个过程中，数据越丰富，企业对城市治理的理解就会越细腻。通过摄像头和传感器的数字显示，可以清晰地显示项目的具体细节和情况，并通过相应的分析，反馈城市服务的治理策略，进行更加精准的管理。
天骄智慧服务集团副总裁刘欢也对物业企业的城市运营发表了自己的看法。他观察到政府对中西部地区工业园区的业务需求正在升级，认为园区项目的管理应坚持信息化和智能化两条路径。在此基础上，做好基础物业服务，将园区的安全、绿化、保洁、停车管理嵌入智能化手段。
刘欢总结说，在G端业务需求升级的过程中，没有标准答案，需要不断磨合，形成打法。他呼吁科技企业为中西部地区做出更多小而精、小而美的产品，满足政府的需求，避免企业花费大量不必要的精力和时间。
雅生活集团首席营销官田豫认为，物业服务行业应该回归本质，放慢脚步，理性面对物业企业的“价值回归”。提供能够满足客户实际需求的服务内容是物业服务的根本价值源泉，质量和信誉是企业长期可持续发展的根本能量。坚持长远原则，以市场化业务为主，以物业资源集团的地方力量为辅助手段，实现服务外溢和密度瓶颈的突破。
除了基础服务，物业服务企业还能做什么？江苏银河物业管理有限公司总经理徐德军在讨论环节分享了江苏银河物业针对不同增值服务的具体战术。以社区零售为例，他认为，在社区零售的竞争中，物业公司由于缺乏经验和积累，与专业公司相比处于劣势。所以要利用离客户近的优势带动流量，以“先得月”的方式避免互联网平台的竞争和平台运营产生的其他问题。
会议最后，高力国际物业资产管理服务董事总经理董做了总结：物业服务其实是没有边界的。随着时间的发展，它的边界会不断跳跃。在未来的5-10年，物业服务行业可能会发展到另一个完全不同的水平。
