房地产行业深度:次贷危机后的美国地产周期与地产股走势

2009年后，美国开始了新一轮的经济扩张，伴随着新一轮的房地产周期。

次贷危机后，美国通过引入多德-弗兰克法案和其他措施，加强了对信贷机构和抵押贷款的监管。目前，本轮房地产周期的发展相对稳定。目前，美国的住房需求仍在上升。住房自有率和住房空购买率分别为64.10%和1.30%，远低于2007年和2008年的水平，房地产没有明显过热现象。美国工商管理硕士市场综合指数、工商管理硕士再融资指数和工商管理硕士购买指数分别为576.20、2545.60和234.10，也远低于次贷危机。从人口增长的角度来看，如果美国移民政策没有显著变化，长期人口红利将在一定程度上支持美国房地产的发展。

当前美国和全球经济增长的放缓在一定程度上减缓了美国房地产业的扩张。

自2019年第二季度以来，美国经济增长开始放缓，美国住房存量开始上升，美国20个主要城市的S&P/CS房价指数增长率开始下降，房地产行业的扩张速度开始放缓。另一方面，考虑到全球经济增长同步疲软，大量央行已经进入降息周期，并补充称，短期内美国经济大幅走强的驱动力相对不足。在全球货币政策趋于宽松的时期，美国很难坚持货币中立或通缩。美联储可能仍将实施进一步降息，因此美国房地产的发展环境在短期内将相对宽松。

2009年后，S&P 500房地产指数呈现稳步上升趋势。自2018年以来，在美股波动加剧的环境下，S&P 500房地产指数的波动性相对较低。

从次贷危机结束到2019年8月，S&P 500房地产指数在所有S&P 500行业中增长排名第三，仅次于S&P 500非核心消费品和S&P 500信息技术行业。从过去三年的估值变化来看，S&P 500房地产指数的上升主要是由利润驱动的，市盈率表现相对稳定。随着美国股市自2018年以来的波动性上升，S&P 500房地产指数的波动性相对较低。自2018年以来，S&P 500房地产指数的波动性一直低于除S&P 500公用事业以外的其他行业。从2019年年中报告的财务数据来看，S&P 500房地产行业所有个股的净利润都没有损失。由于美国房地产投资信托基金在2009年后有了更好的发展，一些房地产信托公司实现了可观的净利润。企业的杠杆率普遍较低。除了美国电力大厦、西蒙房地产和中小企业管理局通信的资产负债率高于80%外，其他个股的资产负债率低于70%。资本链相对宽松，除CBRE以外，所有上市公司每股净现金流均超过0.71美元，为0.94美元。

风险提示:经济增长低于预期；美联储政策超出预期；全球黑天鹅事件。