记者王赢实习生从赵洁报道北京(房地产)
在2018年底融资的小高峰过后，住房企业的融资又“开了个好头”。
通策研究所的监测显示，今年1月，40家典型上市住房企业完成融资790亿元，较2018年12月的181.52亿元增长335.23%。继2018年40家监管住房企业融资总量下降后，1月份融资总量大幅飙升，触底反弹，达到2018年以来的新高。
仅仅两三个月后，住房企业的融资方向开始改变。春节后，房地产公司继续集中融资，融资计划在过去两天已经达到数十亿美元。中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的统计数据显示，自2019年以来，已有90多家住房企业宣布融资计划，融资总额超过2100亿元。从1月份的销售数据来看，大型住宅企业的销售压力逐渐加大，进一步增加了融资需求。中小住房企业面临着继续扩大规模的困境，但它们在获得土地资金方面面临着更大的压力。
虽然住宅企业的融资正开始显示出一股暖流，但行业并不乐观。一位理财经理告诉《21世纪经济先驱报》记者，“目前，住房企业的融资并没有明显恢复。自2017年以来，在新资本管理法规的影响下，非标准融资已经跌落悬崖。然而，自2018年下半年以来，由于非标准融资困难，经济下行压力有所增加，因此有所缓解。2019年，住房企业的融资仍略有松动，总体变化不大。
借新债还旧债
2018年底前，房地产融资市场“大喊”，现在终于看破了乌云。据统计，自今年年初以来，住房公司几乎每天都发布融资计划。
通策研究所的监测显示，2019年1月，40家典型上市住房企业完成融资790亿元，比2018年12月的181.52亿元增长335.23%。在2018年9月和10月融资额持续下降、11月复苏和12月大幅下降之后，40家受监测住房企业的融资总额在2019年1月开始大幅上升。
春节后，住房公司仍然发布密集的融资计划。2月13日，融创中国宣布，2019年2月12日，融创中国签订购买协议，发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。满足一定的竣工条件后，公司将发行本金总额为8亿美元的票据。除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2022年2月15日到期。票据的发行价格将是该金额的100%。从2019年2月15日(含)开始，该法案将按7.875%的年利率计息；2月12日，华夏幸福(600340)基金会有限公司宣布，2月4日，公司间接全资子公司CFLD (CFLD(开曼)投资有限公司向海外专业投资者追加发行1亿美元高级无担保固定利率债券。同日，郑融房地产集团有限公司宣布，计划于2021年在证券交易所发行年息9.8%的2.3亿美元优惠票据，净收益将重新分配给现有债务。2月11日，中国奥源集团有限公司宣布，已发行2023年到期的2.25亿美元优先票据，占7.95%。
从这些住房企业融资计划可以看出，住房企业特别喜欢在海外发行债券，数据也支持这一点。自新年以来，评级为垃圾的中国房地产公司纷纷发行美元债券。Dealogic数据显示，投机开发商自1月1日以来已发行84亿美元，为1996年以来的最高水平。
《21世纪经济先驱报》记者注意到，在住房企业最近发布的融资公告中，基本目的是为现有债务再融资或使用一般营运资本。换句话说，住房融资的高峰期主要是用新债偿还旧债。
安居克首席分析师张博认为，外部原因是更好的融资环境。随着全球经济增长放缓，2019年仍需要相对宽松的货币政策环境，因此全球货币政策将相对宽松，这有利于住房企业融资。
然而，张博认为，住房融资需求强劲是一个重要的内部原因。“住房企业自筹资金强劲有三个主要原因。一是大规模需求受到驱动，没有进入总部企业阵营，生存压力很大。中型住房企业不断渴望自己的规模快速增长，而总部住房企业也需要保持目前的规模。二是借新还旧。住房企业债券的整体到期日相对较大。2019年，住房企业债务偿还规模预计将超过4000亿元。迫于压力，住房企业不得不选择继续发行债券。第三是2018年资金严重短缺，导致融资压力持续到2019年。根据安居克房地产研究所58个月的监测数据，2018年前10个月，80家拥有公开数据的房地产企业共融资约9000亿元。”
融资开放？
未来融资环境会进一步放宽吗？
易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《21世纪经济报道》记者采访时表示，监管部门已经放松了对住房企业发行和融资的监管。2017年至2018年前三个季度，房地产市场监管非常严格，房地产企业外部融资环境非常紧张。因此，住房企业发行的债券数量与2016年相比大幅下降。2018年第四季度，房地产市场普遍降温。住房市场降温后，监管层对监管政策的态度发生了变化，从以前的持续升级到政策的稳定，对住房企业外部融资的监管也有所放松。
杨红旭认为，2019年住房企业的融资量将明显超过2018年，并且可能超过2017年。住房企业融资宽松度应低于2016年，但将低于2017年和2018年，融资规模将进一步扩大。融资扩大后，一些住房企业的征地积极性将会提高。领先的房地产企业仍在为规模和业绩而苦苦挣扎，一旦有钱，将加大土地收购力度。
然而，一些业内人士对此仍不乐观。通策房地产咨询研究部主任张宏伟表示，“大型房地产企业可能仍然能够借钱，但大多数中小型房地产企业仍然觉得很难借钱，融资额度仍然有限。就融资成本而言，今年难以降低，并将保持相对较高水平。此外，在市场下行阶段，金融机构在投资新项目时将更加谨慎，尤其是在三线、四线城市的一些项目或受到资本链压力的企业。”
根据张宏伟的判断，就对市场的影响而言，由于一些住房企业难以增加融资但有资金需求，企业只能通过加快销售来获得资金。如果他们加快销售，他们只能降低价格，通过降价实现资金的快速提取。这是解决资金需求问题的方法。
中原地产首席分析师张大伟表示，“对2019年房地产市场调整的预期非常强烈。在这种情况下，住房企业更加关注资本链的安全，并期望在获取土地时更加谨慎。越来越多的住宅企业正抓紧时间加快融资，以应对未来的偿债高峰期。然而，从目前的房地产市场监管政策来看，最严格的时期已经过去，政策的底部已经逐渐形成。”
(责任编辑:董云龙)
