房地产行业周报:银保监会未控制贷款增量,宏观松紧对冲、地方因城施策,多维度估值筑底待修复

房地产行业数据:上周(2007年9月19日-2013年9月19日)，主流45个城市销售了586万平方米的二手房，环比下降5%；其中，第一和第二行为-5%，第三和第四行为-7%；9月份，一手住房月成交量同比增长+4%，比8月份增长14%，其中一、二线同比增长+5%，三、四线同比增长+2%，分别比8月份增长+12%和+18%。上周，14个重点城市每周共售出118万平方米二手房，环比下降9%。9月份二手房交易同比增长了8%，比8月份增长了5%。就库存而言，上周有15个城市售出——比前一周多9%，比上一周多10%，周售出/售出比率为1.03倍，略低于上周的1.04倍，高于8月的0.89倍。15个城市可销售面积7745万平方米，同比增长0.1%；无核化3个月的移动平均月数为8.8个月，比上个月增加了0.1个月。该行业仍处于低库存阶段，当前的库存增加流程预计会更加混乱。

主要政策消息:总理强调，政府应密切关注基本生计问题，以确保经济在合理范围内运行，收入相匹配。欧洲央行下调了今年和明年的经济增长预测，并将存款利率下调了10个基点，至？0.5%。湖南省临澧县发布了九条促进房地产稳定健康发展的意见。放宽首套住房确定条件，实行购房货币补贴，适当降低项目资本金监管比例和预售许可门槛。央行表示，新发放的商业个人住房贷款利率是以最近一个月的市场利率为基础的。中国政府发布了与LPR相关的个人住房贷款定价基准。第一套个人住房贷款利率下限为5.4%，第二套为5.9%，相当于目前个人住房贷款利率。金融360指数显示，8月份全国首付平均利率为5.47%，比上个月上升了3BP。贵阳公积金贷款政策取消了两套住房贷款的期限，降低了二手房贷款的最低首付比例。中国银行业监督管理委员会发言人肖袁琪表示，监管部门没有控制房地产企业贷款的增加，主要是减少用于非法输血的表外资金。监督和严格检查信用卡资金流入房地产市场，许多银行降低了房地产商的交易限额；中国银行保险监督管理委员会主席郭树清强调要遏制房地产金融泡沫的趋势。国家发展和改革委员会发布了支持包容性养老金计划的政策。

公司动态跟踪:8月份销售额:首批股份签约金额达到76.4亿元，同比增长+20.3%；合同面积达到31.4万平方米，同比增长33.0%。招商局蛇口签订了价值180.6亿元的合同，同比增长36.1%。合同面积达到93万平方米，同比增长41.3%。徐汇控股19H1实现收入200.6亿元，同比增长8.9%。母亲的净利润为31.9亿元，同比增长6.6%。核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。阳光城将“16阳城02”债券第四年的票面利率上调至7.28%(之前为4.5%)。AVIC三达计划通过发行股票购买资产来购买招商局地产的100%股权，这已经得到国务院SASAC的批准。

板块评论周:就板块表现而言，西南地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨0.6%，相对回报率为2.41%。板块表现强于主要市场，在28个板块中排名第三。就个股表现而言，西南房地产板块前5名的地产股分别是:哈科、浙江广厦、怡化健康、万泽股票和万方发展。上周涨跌中排名垫底的5只房地产股票是深圳大同、绵狮投资、新中国联盟、深圳国商和阳光股票。

投资建议:我们认为近期宏观经济下行压力很大。政府已加大反周期调整力度，并再次强调六个稳定因素。房地产政策已经逐渐从以前的“先松后紧”转变为“紧套”。总体政策和资本环境可能略有改善。全球流动性宽松预期正在上升。然而，板块估值仍处于低位。主流住宅企业19PE只有4-9倍。资产净值折现率为20-80%，主流住宅企业的股息收益率高达18A4.5%和19E5.9%，远高于10Y国债的3%，董事会的市盈率TTM为9.1倍，处于12年来8.4-30.3倍估值区间的3%百分点，明显低于同期沪深股市的18%。我们维持发展部门的推荐评级，建议:1)低估值和高股息领导者:保利房地产、金地、万科集团、融创中国、绿地控股和招商局蛇口；2)二线成长蓝筹股:中南建设、阳光城、徐汇控股、金科控股、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3)商业地产:欢乐城；4)国有企业改革:首次公开发行股票。此外，保持物业管理委员会的推荐评级，保持推荐:AVIC巽他，建议注意:田园服务、永胜人寿服务等。

风险提示:房地产行业监管政策收紧超出预期，融资政策收紧超出预期。