8月下旬依旧是内房股披露2019年中期业绩报告的高峰期，央企中海地产同样不例外，8月22日午间与碧桂园等房企几乎同一时间公布业绩。
从整体经营数据来看，中海地产作为房地产行业“优等生”依然保持了稳健增长。其中2019年上半年收入933.8亿港元，同比增长5.39%；股东应占溢利249.4亿港元，同比上升7.4%；核心净利润209.9亿港元，同比增长9.5%。
若从净利润率的角度观察，上半年中海地产净利率达到26.7%，较2018年底上升0.5个百分点。该盈利增速在同侪之间已属优秀水平，让中海地产大概率蝉联“最赚钱公司”。
但从股价走势看，资本市场对这份成绩单似乎不够满意，8月22日中海地产跌2.12%至25.35港元，跌幅超过恒生指数（0.84%）。资本市场人士对观点地产新媒体透露，在当天下午中海地产业绩会上，不少投资者都表达了类似净利润增长放缓的担忧。
观点地产新媒体获悉，中海地产主席兼行政总裁颜建国，执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，副总裁郭光辉、财务总监吕世杰以及包括商业公司负责人在内的一众高管，出席了香港的业绩会。
其中有投资者认为，中海地产在盈利增长方面“相对比较乏力一点”，希望管理层向外界传递更多信心。
尽管中海地产过去两年更换了高层，但数据显示，2016-2018年该公司营收增长缓慢，同时核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.30%，至2019年核心净利润同比增长9.5%，已持续告别两位数时代。
其中对于今年上半年的增速，颜建国解释系用港币计价拉低所致，若按人民币算，核心净利增长大约为15.6%。他同时表示，过去几年公司销售增速较慢，因此营收、利润也受到影响。按照房地产预售制度及竣工时间推算，营收往往较销售滞后两年左右。
上述表态与半年前几乎相同。今年3月20日，颜建国在2018年业绩会上对媒体回应，中海的营收和利润都是过去几年转换来的，而那段时间销售增长没那么快，所以规模增长稍微慢一点。
资本市场人士对观点地产新媒体透露，颜建国在此次业绩会上释放的积极信息继续是，中海自去年起销售规模快速增长，借此扭转外界认为其盈利增长缓慢的印象。
据中海地产年报披露，自2017年6月颜建国出任中海地产主席以来，2018年及2019年上半年该公司销售金额分别达3012亿港元、1942亿港元，同比增速在29%上下，高于他上任之前数年的水平。颜建国还将上半年销售增速总结为“TOP10里名列前茅”。
也正是从这两年起，中海地产在销售端的周转速度逐渐提高。
同时从售价的角度看，2015年至2019年中海地产每平方米销售单价从1.43万元升至2.1万元，这或许正是该公司在区域选择上逐步收缩至核心城市的体现。
但资本市场人士也意识到中海对盈利的表述发生的细微区别：“中海表示将以利润持续稳健增长为目标，管理层强调的是利润总额而非增速。”
据他回顾，颜建国认为从中长期来看，房地产行业利润率肯定会缓慢降低，中海要“未雨绸缪”提高规模，这样才能保证利润总额不变，“他说有信心保持利润持续稳健增长”；郭光辉则呼吁关注“复利”指标，认为到了一定净利润规模后，始终保持长期稳健的增长速度将是中海未来行稳致远的关键。
在承认并面对利润增速放缓后，中海地产转向了以“又好又快又稳”为目标的发展阶段，颜建国强调这是过去两年公司坚持的方向，“好”字在前，“快”字在后。
据了解，他在现场强调，中海的销售规模增长是建立在低负债率的基础之上，通过高周转而非高杠杆实现。
数据来源：企业公告，观点指数整理
数据显示，中海地产上半年在18个内地城市及香港新增24宗地，总地价751.8亿港元，权益地价574.1亿港元，总楼面面积464万平方米，单价达1.1万元/平方米高于过去两年30%以上。进入7月份，中海在香港、北京等地继续拿地，有统计称至7月底拿地金额达841.1亿港元。
中海新增的土储里不乏备受关注的高总价地块，比如54亿元获得的深圳光明区项目，79.4亿竞得的北京年内总价地王等，透露着对补充土储的迫切。以深圳为例，观点地产新媒体了解，在6月底拿地之前，中海已面临无项目开发的境地，上半年其在深圳竣工面积仅0.9万平方米，是华南地区最低的城市。
而截止6月底，中海地产土储总建筑面积9175万平方米，较去年底增长30.88%。
观点地产新媒体了解到，颜建国在业绩会上表示，中海去年新增投资安排1300亿港元，上半年完成43%左右，因二季度市场调整而放慢拿地节奏，拿地近一半集中在一线城市及香港。
他表示，下半年会一如既往按照自己的风格拿地，这样能保证持续发展，至于土地的选择考验投资精准度。这与其它房企的做法有所不同，近期包括旭辉、富力、融创等房企均表态下半年减少拿地。
至于有投资者质疑中海拿地单价过高导致盈利承压一事，颜建国回应称，主要是所拿地块更靠近核心地段，因此出现结构性上升，通过提高周转速度将资金收回来，且这批土地基本能满足公司回报率要求。罗亮则强调，这些都是优质土地，“盈利是不会有问题的”。
在保证销售及土储增长的同时，财务健康稳健是中海管理层最为得意的地方，这是竞争力的体现。上半年中海录得回款增长至1041.2亿港元，加权平均借贷成本4.28%保持行业内一流水平，期末可动用资金1438亿港元，而净借贷比率维持在35%的低水平。
数据来源：企业公告，观点指数整理
中海管理层提及了数项提高回款的做法，包括对回款统一管理，按周期催款，提高一次性付款客户的比例，如此等等。“公司根据负债率、回款及对市场的判断，合理铺排全年的经营计划。”
按照计划，中海地产2019年实现销售额3500亿港元，2020年则实现4000亿港元。资本市场对观点地产新媒体透露，中海今年可售货值约达7000亿港元，其中下半年可售货值达5000亿港元，意味着只需要去化30%多就可以达标。
“中海管理层数次强调不会惜售、会全力卖房，但在今年达标几无悬念的情况下仍旧不调整3500亿的目标指引，大家都觉得有些保守。”
观点地产新媒体了解到，颜建国对此回应是，中海始终追求利润，规模和效益要平衡去对待，有时候追求利润，销售速度就会慢点。同时公司认为双位数的增长可持续相当一段时间，因此经营比较从容，希望“利润多一点”。对于目标调整，他始终未予以松口。
而再度被问及销售目标是否调整后，颜建国继续强调“利润总额肯定会稳定增长”，转而提及中海的派息率在去年的基础上会进一步增加。
上述资本人士分享了自己观察所得的心得：“颜建国数次对上半年的业绩说‘不错’，他认为这个成绩还是不错的，管理层比较满意。
