房产网 3月30日上午，佳源国际在线上召开2020年度业绩发布会，主席兼非执行董事沈天晴、总裁沈宏杰、副主席兼执行董事张翼等一众管理层出席。
尽管受到疫情影响没能实现原本定下的360亿销售目标，沈天晴仍在开场致辞中对佳源国际过去一年的成绩表示满意。
于2020年，佳源国际录得合约销售金额约为人民币308亿元；权益合约销售金额约为人民币257亿元，权益比83%；合约销售面积约为274.34万平方米，创下历史新高。
期内，佳源国际实现收益约为183.63亿元，较2019年约160.7亿元增长了14%；净利润约为35.31亿元，较2019年的24.6亿元增加44%。
随后，总裁沈宏杰负责介绍年度业绩情况以及未来展望，财务总监张翔对财务表现做了解读。
从土地储备创下新高，到山东资产资产注入，再到财务指标上顺利进入“三道红线”绿档……
过去一年，佳源国际似乎已经走出了此前“117”事件的阴霾，重回正轨。
降负债与迈入绿档
在房企2020年度业绩会上，如何应对“三道红线”，无疑是出现频率最高的问题之一。
虽然不是“三条红线”重点试点企业，佳源国际2020年同样做出了改变。
以信托融资为例，佳源国际2020年着重跟境内外银行合作伙伴开展合作，银行开发贷和授信都取得很好的进展，信托融资占总有息债务的比重从2019年末的46%下降到2020年末的23%。
此外，佳源国际还于2020年10月30日悉数回购并注销2022年5月到期1.35亿美元11.375%优先票据，以及2022年3月到期6千万美元13.75%优先票据。
截至2020年12月31日，佳源国际扣除已收预售按金后的资产负债比率为67.44%，较2019年底71.34%减少3.90个百分点；非受限现金短债比为1.27，较2019年底1.21增加5.19%；净资本负债比率由2019年底约78%下降至约60%。
三条红线一条未踩，成功跻身绿档房企。
对此，管理层表示，公司虽然不是“三条红线”重点试点企业，但从自身企业来看，也是积极的靠拢监管，按照监管规定要求自身的财务指标，此次由黄转绿也是比较好的成绩。
另一方面，在房地产融资环境逐渐收紧的当下，佳源国际发债空间取得一定突破。据悉，去年佳源国际发行多笔优先票据累计金额8.07亿美元，最长年期达2.5年。
其中，佳源国际先于10月初发行一笔2.5年期的3亿美元优先票据（包括后面的增发）；后于10月底发行了2年期的2亿美元债券。
据观点地产新媒体从一位参会投资者处了解，目前佳源国际手上额度为1.3亿美元，该额度将会在2021年7月到期。在源国际目前美元债、信托和银行这三项融资渠道中，美元债的融资成本相对较高。如果美元债融资成本下降1个百分点，整体融资成本能下降0.3至0.4。
所以，对于管理层来说，降低美元债融资成本也是2021年需要重点努力的方向。
405亿目标与山东资产注入
过去几年，沈天晴的资产注入对于佳源国际的业绩起到了决定性作用。
虽然去年销售金额没有能完成目标，业绩会上管理层依然给出了405亿的目标，相比2020年实际完成的销售额增长了31.5%。
对于完成405亿的目标，管理层表示，今年可以产生销售的新项目还没有计算作为补充的情况下，预计2021年可以产生的可销售货值达到了620亿元。如果按照6.5打折的去化，可以完成405亿销售，所以对今年完成这个目标非常有信心。
信心背后是山东资产的注入。
2021年1月14日，佳源国际控股有限公司发布公告宣布，沈天晴作为大股东将继续向公司注入三个青岛项目及一个威海项目，初步代价72.48亿港元。
据管理层披露，新注入的山东资产总货值超300亿人民币，预计2021年将贡献销售额65亿元，而佳源国际原有区域预期贡献340亿销售额。
同时，山东资产注入并不会引起公司财务指标恶化。虽然此次收购数宗山东项目的交易价值高达72.48亿港元，但将分成发行新股份、发行可换股债券、现金3种方式，分别支付部分交易对价。
管理层指出，72.48亿港元交易对价中仅15%是用于现金支付，剩下85%对价是用权益型工具进行支付，这样的结果将让财报有比较好的改善，对今年“三条红线”保持绿档还是非常有信心的。”
对此，沈天晴表示：“为了佳源做大做强，将作为大股东做出应有的贡献，未来还是会有注入的。”
不过，值得注意的是，据观点地产新媒体查阅获悉，在配发股份完成后，沈天晴的持股比例将达到74.93%，逼近75%。一旦突破75%，公众持股低于25%，需与港交所达成相关协议，且可能有停牌等惩罚措施。
该次交易不仅仅是配发股份，而且发行了相同转化价的可换股债券，倘若其全面行使可换股债券附带的转换权，沈天晴的持股比例将达到79.31%。换而言之，佳源国际可能在短期内没办法通过发行新股份方式，继续向沈天晴收购新的资产。
截至2020年末，佳源国际共拥有土地储备约1765万平方米，同比增长27%，其中长三角区域为1013万平方米，占比57%，粤港澳大湾区为263万平方米，占比15%，区域深耕发展布局进一步显现。
当被谈到土地集中出让的问题，沈宏杰表示，相信佳源国际经过这么多年的发展和调控，无论是内外部都会找到一些方法。目前公司手中土储足以应付未来3-5年发展。所以应对这个调控，还是非常有信心的。
他认为，中央调控将会是常态，作为房企只有不断适应调控，才能在这个环境中成长。集中供地对房产企业而言，会带来一系列挑战，比如说对决策、拿地、推盘都会带来一些压力。但对那些管控能力强，应对措施得当的企业，应当是好机会。
以下为佳源国际2020年度业绩会问答实录：
现场提问：公司2021年的买地投资策略是怎么样的？
沈宏杰：结合当下的市场，继续深耕，聚焦长三角、大湾区，聚焦有潜力的城市，可能这些城市在某个区域是单模型的城市，对周边的吸附能力非常强，目前土地价格比较低，我们在这些地方也会购买一些土地。
2021年，总的来讲是一个比较谨慎的发展态势，目前从土地市场的调控，我们顺应市场调控，但是原有储备已经有1765万平方米的土地，足以应对未来的发展。
这是我们今年的买地策略，我们会继续着重深耕长三角和大湾区，尤其是大湾区，我们今年会重点关注。
现场提问：后续大股东资产注入的规划是如何的？
沈天晴：每次业绩会上都会讲到这个问题，实际上每年我们都有注入，有一年把上海项目注入了，有一年把佳源服务注入了。
今年我们已经公告了，把山东资产注入了。现在资产注入以后，上市公司在地产板块50%左右。
我们会不忘初心，牢记自己的企业使命，为上市公司佳源国际02768做强做大，是作为大股东做出应有的贡献，未来还会有注入的。
现场提问：公司是如何看待三条红线，公司未来的融资计划是怎样的呢？
张翼：国家这次出来三条红线，对房地产行业稳定健康发展有重要意义。每个企业的良性发展，对标三条红线是非常有帮助的。目前三条红线是在一些企业试点，我们目前还不是试点企业，但是我们企业在发展过程中，一直在对标三条红线来要求我们自己。
关于公司财务这方面的政策，我用几句话来总结一下：第一，在2021新的一年，我们希望收入利润持续向好。第二，资产负债持续向稳，质量持续。第三，现金流持续为正。
具体到金融政策上，新的一年，还要继续保持更透明的财务信息，我们所有的融资都是表内融资。我们要贯彻更简洁的财务技术工具，融资方面，主要是境外的美元债、境内的开发贷款，包括信托和银行的融资支持，要用最简洁的财务技术来做好财务技术安排。
要更均衡的债务期限，长短债比的结构做好。我们要贯彻7：3的战略指标要求，长债做到7，短债3，未来债务到期不能出现拖延一笔大的债务到期，要分布到每年均衡的财务期限。
保持更优的债务成本。随着业绩不断的向好，评级可能也会继续的向好，我们要进一步的优化债务成本。
现场提问：公司如何看待最近22个城市推出的土地集中供应政策？对公司未来的发展有何影响呢？
沈宏杰：集中供地政策的出台，我们认为对行业的健康发展和稳定是有好处的。集中供地背后的逻辑，我认为是要加大这些城市土地的供应。
现在“三条红线”管住企业，“两条管理红线”管住银行，集中供地管住地方政府，让供地更有序，计划性更强。
对房产企业而言，会带来一系列的挑战，比如说对决策、拿地、推盘都会带来一些压力。平时拿地是连续性的，现在集中供地之后，可能集中一个月内，一个区域公司同一个城市要研究几十块地，对决策效率、资金排布会带来一些压力。
当然，这也是优者胜、劣者汰的过程，对那些管控能力强的，应对措施得当的企业应当是好的机会。相信佳源国际经过这么多年的发展和调控，无论是内外部，我们都会找到一些方法，因为调控是个常态。我们只有不停的适应这种新的变化，才能在这个环境中生存下去。
最后，佳源国际拥有1765万平米的土储，足以应付未来3-5年的发展。所以，应对这个调控，我们还是非常有信心的。
现场提问：2021年的销售目标和未来规模增长的预期是如何？、
沈宏杰：我们今年销售目标定了405亿元，2021年可以产生的可销售货值达到了620亿元。按照6.5打折的去化，可以完成405亿的销售。
当然，我们今年可以产生销售的新项目还没有计进去作为补充，我们认为今年完成这个目标应该是非常有信心的。
针对未来的销售规模，我们认为未来这个市场是比较稳定的市场，我们的年均增幅，在现有区域内的增幅可能在10%上下，当然，这个不包含我们新的资产注入。
佳源国际的业绩表现可能会随着资产注入高于这个百分比，目前来讲，上市公司未来几年的规模增长就是这么一个状态。
