观点地产网 在3月26日上午举行子公司彩生活的2020年度业绩会后，花样年于当天下午又马不停蹄地举行自家的业绩会。
但与彩生活发生人事地震不同，花样年基本维持了中期业绩会时的管理层阵容，包括董事会主席潘军，执行董事柯卡生，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明，以及远在香港的执行董事兼首席财务官陈新禹。
这背后呈现的是两个平台截然不同的发展走势——
尽管上年同期都将“变革”列为关键词，彩生活在重回物管行业主赛道的道路上仍面临挑战，架构需调整，增值业务策略也需应变；而花样年在“二次创业”的道路上销售录得稳步增长，城市更新业务逐步进入转化期，今年还提出了600亿元目标。
按照张惠明的说法，花样年希望每年能够有20%的增长，主要是通过有效控制债务规模的情况下新获取土地，同时将现有城市更新项目加快转化，使得公司能够重回行业前50名。
憧憬未来之外，对于短期花样年仍需解决融资利率偏高，以及盈利承压等问题。管理层表态公司策略就是“向高效运营、精准投资、稳健的财务和满意服务要效益”。
大湾区短板与城市更新
2020年，花样年共计实现合同销售额492.1亿元，同比增长35.9%，销售贡献主要来自成都、宁波、武汉、南京、深圳、上海、天津等21个城市、约53个项目。
分区域看，去年销售贡献前二的区域分别是长三角都市圈（33.2%）、成渝区（31.5%）及华中都市圈（13.5%）。花样年大本营所在地粤港澳大湾区，期内仅实现销售额37.08亿元，是海外区域以外贡献最低的区域。
在拿地层面，2020年被花样年管理层喻为“投资大年”，全年公司新增20幅土地，新进入城市包括佛山、绍兴、南通、扬州、郑州、重庆等；新增总建面约334万平方米，权益建面189万平方米；总地价214亿元，权益地价121亿元；预期可售货值482.8亿元，权益货值273.9亿元。
而花样年新增投资仍主要集中于成渝都市圈及长三角都市圈，仅两个区域便占据15幅土地，可售货值占73%；对于大湾区该公司仅在佛山新增2幅地，货值占比14%。
这种拿地策略导致大湾区在花样年的整体土储中地位较为被动。截止去年末该公司总土储1150.93万平方米，大湾区占114.87万平方米，仅多于海外区域。
花样年方面提及，公司购地以招拍挂为主，兼顾部分收并购项目，其中项目规模以中小型为主。对此张惠明解释，花样年投地的土地画像主要是，整体规模在15-20万平方米以内，适合快销售、快开发、快回款，总地价维持15亿元左右等等。
数据显示，去年花样年新增项目中，规模在20万平方米以下的比例达75%。“总体思路是在快周转基础上，通过花样年产品做出特色，实现利润。”
至于大湾区市场，花样年则回应主要以城市更新为抓手。潘军也表示，大湾区的土地最主要是城市更新项目。截止去年底该公司规划土地储备建面3760万平方米，包括已确权面积1713万平方米，以及预期可转化城市更新总建面2047万平方米；其中大湾区占土储比例逾50%，
潘军进一步介绍，花样年在大湾区已有48个城市更新项目处于不同发展阶段，深圳项目占27个，预计总建面721万平方米，总货值2116亿元；深圳以外的广州、佛山、中山、东莞、惠州占21个，预计总建面1326万平方米，总货值2099亿元。
目前花样年已成功实现供地的项目包括深圳坪山世界塑料厂一期项目，预计可售货值57亿元，项目即引入旭辉共同开发的“花样年·旭辉·好时光”，于去年12月底开盘；另一个项目为深圳福田梅林越华项目，预计可售货值64亿元。
按照潘军的预测，2021年城市更新供应的货值将争取超过100亿元，2022年超过200亿元，之后每年逐步增长，为大湾区的销售和集团的利润“提供有力的支持”。张惠明则透露，2023年城市更新将有400亿元的货值。
观点地产新媒体了解，今年花样年销售目标定为600亿元，同比增长22%左右。张惠明表示，公司已确权土储的货值为2000亿元，去年抓住窗口期已有500亿货值；加上在售项目的铺排，包括佛山新增拿地、坪山好时光在内项目将为大湾区形成逾百亿货值支撑。
于2月份，潘军也曾对包括观点地产新媒体在内的媒体表示，2021年花样年的拿地投资将持续上升，并希望重仓华南。在大湾区的投资比例中，50%将依靠城市更新，50%则参加市场竞争。
盈利承压与融资结构
2020年，花样年也提出精简架构、服务标准细化及薪酬激励机制改革等举措，旨在修炼企业的内功。具体举措包括建立以“现金流+利润”为导向的大运营机制，建立2.5级管控模式，围绕开工、开盘、交付等节点分布分级管控考核等等。
花样年在业绩会上披露，通过对工程节点的强管控，去年新拿地项目从拿地至开盘已缩短至7.4个月，较2018年下降2.8个月；2019年四季度及去年上半年获取项目，大部分于去年开盘贡献销售。
期内该公司销售、管理费用与收入及合同销售的比例同样录得持续下降，至期末两费占收入比为2.3%，占合同销售比为1.0%。此外，还通过采购、工程、成本管理等降低建安成本，整体运营水平得到一定程度的优化。
但从收入情况看，2020年花样年共计录得收入217.59亿元，同比增长14.0%；毛利53.44亿元，同比增长0.13%，主要受销售及服务成本上涨19.43%连累，受此影响，毛利率继续下降3.7个点至24.6%。陈新禹解释，毛利率主要是结转刚需项目毛利较低影响。
别的指标中，其他收益及亏损录得24.57亿元，同比大增1.07倍，其中汇兑收益净额从-2.26亿元升至17.73亿元，原因则是以美元计值的优先票据产生净汇兑收益；而由于有息负债平均余额增加，融资成本则从18.32亿元升至29.03亿元。
将其它收益在内的数据与融资成本等项目抵消后，花样年除税前利润还录得39.26亿元，同比增长3.8%。最终，公司拥有人应占溢利9.77亿元，同比增11.9%。有投资者指，扣除汇兑收益，花样年的盈利状况或许是另一番模样。
上述问题也使得外界将关注焦点转至花样年的境外债上，数据显示，2017-2020年，花样年债务币种结构中美元计价部分的占比从38.4%升至61.2%；按债务渠道分，境外债券占该公司债务的比例从43.8%升至61.7%。
截止去年底，花样年分别拥有111.96亿元、356.48亿元、2000万元的借款、优先票据及债权以及已发行资产抵押证券，其中优先票据及债券较2019年增加115.65亿元。期内该公司发行境外债券大约17.7亿美元，境内债券40.43亿元。
对此陈新禹回应，去年总借款增加主要是公司抓住境外美元债发行窗口进行融资，部分用于2021年债务偿还。对于一年内到期优先票据及债券从49.64亿元增至144.9亿元，他则表示，对到期美元债公司做了较充分的债务准备和再融资计划。
他同时表示，目前境外美元债比例相对较高，公司未来会充分利用境内外资本市场的渠道，按照总体思路积极对财务结构进一步优化，目标是将境内外债务结构控制在50:50。
融资成本方面，观点地产新媒体了解，花样年去年发行的美元债利率区间为6.950%-11.875%，境内债券发行利率7.5%。尽管融资成本有所下降，但相比于头部房企而言花样年付出的代价仍较高，尤其面对周期动辄十年的城市更新项目，高资金成本意味着挑战更大。
另据观点地产新媒体了解，花样年净负债率微升1.5个点至75%，主要得益于净资产快速增长，而和其它房企类似，增长的主要是少数股东权益。近年来，花样年已多次采取合作方式，合作对象包括旭辉、奥园、电建、中交、龙湖、东原、佳兆业等。
按“三条红线”标准，花样年净负债率、现金短债比均达标，扣除预收账款后的资产负债率未达标，属于“黄档”企业。陈新禹表示，2021年公司还是要把负债转绿，整体策略方面，控负债、降成本仍是大的方向。
以下是花样年2020年度业绩会实录节选：
现场提问：刚才提到今年发展无限可能，目前房地产行业面临众多的调控，行业格局在不断变化，可否请潘总介绍一下未来发展策略？
潘军：花样年提出无限可能就是要在市场极度不确定的情况下，来选择无限的可能性。2019年以来，花样年提出了二次创业，弯道超车的口号，我们的底气就来自于过往20年我们积累下的鲜明的优势。
第一在地产开发业务方面，我们有丰富的土地储备，土地储备质量非常高，能够有效覆盖未来三年的增长目标。花样年在产品方面是独具特色，在20年我们关于趣味料三大产品线已经基本定型，在竞争过程中都是基于产品的溢价能力，所以这是信心来源之一。
第三是关于城市更新，我们做城市更新是2011年，到现在正好10年，在旧改方面，我们是一个全过程链的，完整完成了从入户，精品资产管理，到政府的专项规划沟通，到拆迁，整个过程我们的团队是非常完整的，所以团队资源优势是非常明显的。
再一个在社区服务方面，彩生活已经有了非常巨大的服务面积，5.8亿平方米，规模效益是非常突出的，而且我们在独立第三方的拓展方面具有非常丰厚的经验，尤其是在成本控制方面有明显的优势。同时彩生活也是在物管行业里面最既有互联网基因的，我们和两位战略股东强强联手，京东集团和360现在正在做智慧社区的进一步推进，花样年对弯道超车应该讲做好了充分的准备，蓄势待发。
现场提问：公司负债水平方面的计划是什么样的，未来有什么样的优化？
陈新禹：有一部分借款是2020年12月的时候，我们多发了两笔，主要用于归还3月8日的美元债，单笔美元债6亿，所以在这方面比较谨慎。3月份还了之后，又还了彩生活的。还是那句话，整个负债控制在80%以上，2020年净负债在75%，我们还是有信心和把握的。
大家关注的三条红线，花样年是两条绿一条红。整体目标今年还是一个要整体变绿，我们整体策略控负债降成本是大的方向。另外在评级上还有计划和安排。
现场提问：公司如何看待最近推出的双集中政策，对于花样年这样的房企有什么策略和应对？
张惠明：首先大家可以看到双集中主要是针对在22个重点城市，是市场土地活跃度比较高，比较热的地方，这是政策的核心还是在稳地价，稳房价跟稳预期，还是保证房地产行业平稳的发展。从22个城市来看，其实也是希望做到平衡，有效控制好。对于房地产开发商来讲是一件好事情，过热或者太快上升，行业出现风险就比较大。
第二个从整个制度上来讲，对于我们的企业，资金的管理能力，还有项目的开发能力，开发管理能力，还有投资能力都提出了更高的要求，毕竟是集中供地。所以在投资方面，我们需要加强在前期对项目的研判，不同区域地块之间我们要进行一些取舍，要实现更加精准的考核。这是对双集中政策的理解。
公司采取什么样的措施？首先我们是从2020年开始在集团跟区域都成立了投资专项小组，把投资营销，包括产品和融资部门整合在一个小组，提升综合投资能力。特别是在决策流程，投资标准，包括分析精准度方面我们还针对不同的产品类型都进行了相对应的细分。
我们加大跟优秀房企的合作，减少竞争，充分运用合作方的一些资源，合作来去实现合作杠杆，保证稳健的增长。所以第二点还是继续加大跟优秀房企的合作。第三，这个是我们公司一个特点，我们在湾区的旧改，刚才提到21年供应100亿，22年供应200亿，通过组合实现规模的平衡。
现场提问：对整个行业调控下的看法，对花样年表现的看法？
柯卡生：大家都知道房地产是我们国家的宏观经济政策相关度非常高的，特别是在最近这几年，中央会议都是不断强调房住不炒。但是在随着宏观经济和外部环境的变化，去年疫情的发生，我们在实施的力度，对象和区域有一些差异，因城施策，应对疫情促进经济回暖，其实对资金有所放宽，但是整个严监管，降规模，促发展的基调并没有发生根本性变化。
从花样年来说，最近几年我们在公司创始人的带领下，一直非常重视稳健经营，健康发展。因此我认为随着国家房地产调控政策的不断深化，整个房地产行业的将会分化不断加剧，今后随着行业的转型和多元化将会成为主旋律。行业发展动力和业务模式、运营模式也会发生一些变化。同时我也相信金融机构所提供的金融服务也会随之而变。
在这种环境下，花样年最主要的还是要做好自己的工作，稳健经营。我们2021年的几个策略，就是要向高效运营、精准投资、稳健的财务和满意服务要效益。特别是在稳健财务方面，我们将继续稳扎稳打充分利用境内境外两个市场，在传统业务增持股权投资，资产证券化等方面重点拓展国内融资渠道。通过控制负债率，增强流动性，以整体降低公司融资成本，实现更加稳健的经营。
现场提问：2021年的投资计划是怎样的？同时在项目选择上有什么标准？
张惠明：2021年还是遵循去年提出的原则，量入为出，控制在销售的30%-40%之间。第二主要还是明确投资的策略，我们的策略投资定力比较稳定的，还是继续执行5+N的战略布局，聚焦五个城市群。
第一个是深耕，对于我们已经进入的城市持续深耕、扩大，在每一个城市三到五个项目，培养好团队。第二是聚焦，聚焦在城市发展的主方向，优先效率，和我们销售主张相匹配的城市和板块，聚焦城市和地区。第三个是以招拍挂，包括收并购勾地的形式，以及结合现有城市更新加速转化和结合。第四个是实现小步快跑的地块为主，严守投资纪律，形成共识，做好投资各项激活。
在具体的投资选择方面，我们也明确投资的土地画像。首先整体规模还是维持在15—20万方以内，适合快销售，快开发，快回款，总的地价维持在15亿上下，资金压力比较小，腾挪空间比较大，精装售价维持在1.5万以上产品溢价空间，避免同质化竞争。总体思路在快周转基础之上，通过花样年产品特色做出溢价，实现利润。
现场提问：花样年今年第四季度到期的美元债比较多，公司未来在债务管理方面的计划怎么样？利润率，竣工方面有何计划？
陈新禹：我觉得投资人还是集中在债务上面，分两个，先说美元债的问题。四季度美元债是集中一些，大概9—10亿，我们提前做了准备，上半年2月份就开始做准备。全年的想法基本会在债务合作做一些安排，不会到时候再处理。
第二个问题，我先说在竣工方面，2020年新开工面积比2019年增加了一倍，这给未来竣工面积提供了有力支撑。毛利估计还是在25%以上，应该是一个可以维持住的毛利率，利润基本上维持在稳步增长的趋势。
现场提问：公司去年超额完成了销售目标，未来发展规模是什么样的？
张惠明：我们今年完成492.1亿，得益于去年的土地储备包括旧改项目的转化。2021年目标是600亿，相当于去年来讲增长22%，我们也是比较有信心的。
未来的规模，创始人对我们的要求，对团队的目标要求实现重新回到前50。我们希望每年能够有20%的增长，是通过新获取的土地，这个是基于销售的回款比例，有效的控制债务规模的情况下，销售现金流去扩展。第二把现有在手上的城市更新项目加快转化，像21年供100亿，22年供200亿，到23年更大，差不多400亿左右的销售支撑。
现场提问：公司美元债有所上升，今年有什么样的考虑，融资成本公司怎么样降低？
陈新禹：我觉得投资人这个问题也是我们一直碰到的问题，我也承认这是整个花样年美元债直接融资比例比较高。我在去年也说要调整，这个方向一直有，但是2020年做的不是特别理想。
境内这边，大家看到境内公司债里边，去年单笔AA+的信用债发行，我们单笔25亿，这是单笔发行最大的。今天我们看在ABS上面，3月17日有一个新的突破，整个还是在动起来。国内银行这边的接触我们也在建立搭架子，应该说这个东西虽然不是一个火箭上天，但是确实需要时间和精力投入，我们会继续关注，再给我们一点时间。我觉得2021年你们会看到一个比较完整的国内的信用债，银行体系的搭建出来。
我说一个数字，也是一个承诺，我们基本上还是按照境内外50：50调整。
融资成本方面，融资成本一直是核心，融资如果没有成本的约束，我其实是不太认可的，我认为成本是一个融资很重要的东西。随着公司规模扩大，我相信融资成本会有进一步下降的空间，直接为公司的效益做出我们的贡献。
