房产网 新生物业股浪潮涌起之时，作为已经上市6年的“老哥”，中海物业在3月25日晚间，交出了2020年的考卷。
年报显示，中海物业管理有限公司2020年总收益达到65.45亿港元，同比上升19.7%。毛利同比增长9.6%，达到11.95亿港元；毛利率18.3%，同比下滑1.7个百分点；股东应占溢利达到7亿港元，股东平均回报为32.8%，建议派息为每股4.2港仙。
在收入结构方面，物业管理服务占74.2%，住户增值服务占7.6%，停车位买卖业务占0.3%。2020年利润结构方面，住户增值服务占14.6%，停车位占0.5%
此外，因人工成本大幅度上升和物业费受限较多，2020年，中海物业基础物业板块毛利率在10.9%，比2019年同期只有略微提升。中海物业表示内部也已经注意到，并计划采取毛利提升举措。
一方面，改善服务服务品质，更新老项目物业费单价，吸引优质项目入伙，在新入伙单价较高的基础上，进一步提升毛利率水平。另一方面，加大信息化改造，设立无人值守的车场、出入闸口等智能机器应用，使得总体物业管理服务成本未来能下降1个百分点。
与此同时，中海物业对未来业务结构的战略目标也有了清晰的规划。
内生
财报显示，中海物业在管面积同比增长20.4%，达到1.82亿平方米。同时，管理层坦言“ （在管面积）其中的大部分，有88%左右是来自于集团。”
一直以来，中海地产都是中海物业内生业务的重要保障。去年，依托中海地产丰富的项目储备，中海物业有88%的在管面积来源于此，约为1.6亿平方米。
据出席了投资者业绩会的一位投资透露，中海物业在业绩会上表示：“中海集团内部是相当完善的，从地产、物业以及城建，能够有很好地互动。”
据介绍，在业务方面，地方政府对中海物业能够“一揽子”解决问题的能力比较看好。政府以前做项目总是“一对多”，既要对地产开发，又对城建，还要面对商管，但中海集团的生态链条基本可以全部解决，使得效率更加提升。
年内，公司与中建三局、四局保持密切联系，与中建六局达成物业合作。另外推动与地方政府平台政府采购合作，促进政企合作项目达成，包括四川广交集团等。
另一方面，这也使得其在抱团外拓方面具有一定优势。中海物业充分利用集团的优势和资源整合，不断获取行业头部的项目机会。据悉，中海物业已与华为、美团、中国邮政等签合作协议，其中，华为西安研究所是其与华为在非住宅领域的首次合作，项目建筑面积65万平方米，合约期达5年，合约额达到了1.6亿元。
由此看来，基于自身集团企业优势，中海物业得以扩大“总对总”的合作范围。
其中，中海物业旗下兴海物联板块已经有超过50家的合作伙伴。中海物业表示：“正在通过和华为、诺基亚等合作伙伴一同打造智慧园区解决方案，形成自主的知识产权和独立的核心技术以及竞争力，兴海物联在细分领域做到行业领先甚至第一还是有比较大的信心。”
外拓
此前，不断有资产分析师担忧中海物业过度依赖母公司，导致难以保证盈利预期和高估值的持久性，表示“资本市场对中海物业的未来发展和盈利情况还是存在诸多疑虑的。”
今年，中海物业有了清晰的第三方外拓目标，在其“十四五”规划中明确提出内生和外拓要达到1比1的战略目标，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。具体而言，以目前1.82亿平方米的在管面积基数来看，则第三方项目每年新增需要在6400万平方米以上。
中海物业行政总裁兼执行董事杨鸥称，中海物业的外拓力度正在加大。去年，新增在管面积超过3000万平方米，同比增长20.7%，其中22.8%面积来源于第三方项目，第三方项目占在管面积10.6%，比上年8.1%略有提高。
透过公开市场招投标，中海物业公共建筑面积超过了700万平方米。其中包括全国最大的西安幸福林带项目，占地面积117万平方米，合约总额达到了6.1亿元。仅在年初，已在深圳获得了包括塘朗山公园、莲花山公园在内的1800多万平方米的合约。
据统计，在2025年之前，全国将有22万个老旧小区计划改造。对此，中海物业认为城市老旧社区改造业务是一个非常巨大的蓝海市场，管理层持“开放态度”，希望在保证项目收益和未来的潜力的基础上，追求均衡的发展。
同时，在收并购方面，中海物业通过合资、增资扩股进行不断开展。2020年，已与六盘水城投成立合资公司，带来了300多万平米的合约面积。与此同时，也有其他的收并购工作在谈中，每个合资公司可能有400万平方米的管理面积逐步导入。
此外，中海物业计划投资9亿元的停车位。其指，目前在手的车位市场价值具有很大的优势和成本空间。在2021年，会同时加大卖和买的两种力度，将投资停车位作为一种价值投资，同时预计车位的销售IRR达到10%以上。另外，依托自身业主资源，进行更大的资产投资，未来五年将形成自己的投资规模，
在增量业务方面，中海物业计划今年在75%以上的一线项目推行合伙人制度。管理层表示：“在现有的收入利润的基础上，将通过新的团队项目合伙人创造增量，对增量方面的收入进行分成，此外在人员晋升等方面也与市场拓展的KPI指标强挂钩。”
内生与外拓各占50%的战略目标，固然可以激发中海物业的增长动力，但当前仍有许多业务围绕在中海地产的版图布局上。
此外，选择进行市场化扩张的中海物业，如何在激烈的竞争中获取更好的利润提升，依旧是其要面对的考验。
