编者按：恒隆的继任计划正在按部就班进行，且进展顺利。
作为家族同代成员中首位亦是唯一一位在管理层为公司效力的接班人，陈启宗认为，长子陈文博至今已证明自己是个称职的继任人，不负先辈之名。
因此，恒隆集团和恒隆地产2020年报致股东函中，有一个很大的变化：增加了副董事长陈文博先生的一份“简函”。
在恒隆地产这份致股东函中，陈启宗先生再一次回顾全球、中国及香港的政治、经济和社会发展，表示“撰写致股东函的30年来，鲜有见过像现时般的乱象”。
虽然陈启宗认为香港正重回正轨，但他对前景依然存有悲观，认为目前看来没什么能逆转这个趋势。
对于内地，陈启宗则指出，中国内地在未来10-20年间可能会是世界上较安定的地方之一。而中国经济的持续增长，会愈来愈依赖个人消费，这会令恒隆大大受惠。
基于此，恒隆会一如既往寻找更多购置土地的机遇，且正研究数个大都会，也乐意在某些已进驻的城市扩充规模。
“除沈阳市府恒隆广场外，我们都大获全胜。在这些市场中，我们现在是无可争辩的龙头。”陈启宗如是强调。
以下为恒隆地产2020年报“致股东函”全文，转载时略有删节。
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业绩及股息
尽管受2019冠状病毒病疫情影响，以及物业销售收入大幅减少，截至2020年12月31日止年度内，收入仍微升至港币89.73亿元。
倘扣除物业重估亏损及相关影响，股东应占基本纯利下降6%至港币42.01亿元。每股基本盈利相应下降至港币9角3仙。计及物业重估亏损后，股东应占净亏损为港币25.71亿元。每股亏损为港币5角7仙。
董事会建议派发末期股息每股港币5角9仙，于2021年5月20日派发予于2021年5月6日名列股东名册的股东。如获股东批准，截至2020年12月31日止年度的每股股息总额为港币7角6仙。
业务回顾
2020年9月13日，恒隆集团庆祝成立60周年。当天，执行董事陈文博先生获委任为本公司及母公司恒隆集团有限公司的副董事长。这是十年前开展的继任规划的一部分，而该计划正按部就班，且进展顺利。
文博是创办人陈曾熙先生的长孙，他是家族同代成员中首位亦是唯一一位在管理层为公司效力，像本人一样。至今他已证明自己是个称职的继任人，可算不负先辈之名。
文博在新岗位上，会就有关公司的重大议题独立提供其见解。他年仅38岁，对许多事情的看法自然与本人的有所不同。他与许多同辈的人一样，热衷于环境、社会和管治方面的议题，也熟谙科技。除了本身的各项职务，他也兼负重组董事会之责。我们今天拥有优秀的非执行董事，但和所有组织一样，随着时间的推移，都需要注入新血。我们期望今后的董事会将更多元，并能保持其绩效。这项工作至为重要。
文博分担了在这平台上向股东汇报的责任，因此本人大概会较以往少写一点。然而，我们的文章相辅相成，希望当中信息的质与量都会更为丰富。
多年来，有些读者告知本人，他们非常欣赏这些半年度的函件。对此本人由衷感谢，并相信读者会同样喜欢这个新搭配。对本人来说，撰写的篇幅稍短一点，会轻松一点，而对那些兢业的分析员来说，过往每六个月便要尽职地细阅本人长篇幅的函件，现在或许也可松一口气。
本人撰写致股东函的30年来，鲜有见过像现时般的乱象。这并不是说以往数十载一直风平浪静。相反，一直以来都颇为动荡，但现时的情况却有些不同。
记得本人于1991年1月刚接任董事长时，那时我们还没有在内地投资。
1997年7月1日，香港在经历了150多年的殖民管治后回归祖国。当时谁也没想到，翌日亚洲金融危机随即到来，其直接影响历时五年多。那段期间，我们须应付“千年虫”问题，随后还有互联网泡沫爆破。亚洲金融危机刚结束，2003年非典型肺炎重创香港，而重灾区正是我们的一个发展项目——淘大花园。时至今日，其购物商场仍是我们的物业。
2008年，世界遇上四分之三个世纪以来最严峻的环球金融危机。若然当时危机未有被及时止住，往错误的方向再走一步，崩溃的便不只是金融体系，而是全球经济。幸而当时中国未受波及，还果断采取行动，协助世界免于陷入最恶劣的境地。事实上，中国自2001年加入世界贸易组织后，已逐渐成为世界最重要的经济引擎。
在香港，我们的社会凝聚力已经大幅倒退，2003年、2014年和2019年发生的三次重大社会事件，暴力不断升级就是明证。无休止的政治争拗导致经济萎靡不振。商业城市变成了政治丛林。
那便可引申到我们正面对的三重打击：一是急速恶化的中美关系，二是2019年的香港骚乱，三是2019冠状病毒病；三者一并发生。相对而言，过去数十年发生的事件要不历时短暂（如非典型肺炎），要不影响有限（如科网泡沫），要不可以复元过来（如亚洲金融危机及环球金融危机），甚至对我们的业务大有好处（如外界对香港回归中国的观感）。每次危机过后，市场似乎都可以复元过来，彷彿没甚么发生过一样。
可是，现时这三个事件并不是这样。2019年下半年的香港社会动荡，重创我们的经济。2019冠状病毒病彻底改变了世界，而美国一连串对抗中国的行动令中美关系倒退至1972年美国总统尼克逊访华前的境况。由于本人已于过去两年的《致股东函》中详述这些事件，现只补充几点最新的看法。
香港经济前景黯淡，目前看来没甚么能逆转这个趋势。此外，现有数个几乎跨越不了的障碍，除非得以消除，否则经济只会持续疲弱。破坏香港的不是别人，而是香港市民，实在令人伤感。
2020年6月30日实施的《港区国安法》非但不是如西方国家所指般导致香港衰落，而且还是拯救香港的必要手段。然而，即使目前为止社会得以回复安宁，香港经济也元气大伤。纵然疫情过去，每年近5000万的内地访港旅客短期内也不会再来港。香港没有《港区国安法》时，他们因担心人身安全而不来。然而即使有了《港区国安法》，内地人对香港的观感也已由欣赏转为不屑，甚至厌恶。那他们为何要来呢！？这需要些时间才会有大量内地旅客再次访港。
把香港人与内地人对彼此的观感互相比较，便可以看出一些端倪。2014年前，一般内地民众都羡慕我们。主要原因是，我们生活水平较高，其次是我们社会较自由和公平。对有孩子的家庭来说，香港有更多教育模式可供选择。内地的富人也喜欢香港的低税率，所以其中许多移居到此。
自2014年开始，情况显著恶化。恶劣程度更甚于本月较早前发生的冲击美国国会山庄事件，唯一差别在于香港警察远比美国警察克制。事件在华府持续了一天，而在香港则持续了七个月。在华府，受影响的只限于一座建筑物，尽管该建筑物非常重要；而在香港，受影响的却是满街通巷。
与此同时，我们的经济表现一直处于疲态，香港有毗邻内地市场的庞大机遇，经济潜力却远远没有发挥出来。停滞不前的最大原因是政府决策政治化。首要例子是土地供应的处理手法，一众政客阻碍政府卖地。事实上，政治几乎已瘫痪了政府的施政。一项简单的公共开支条例草案，立法会花上一年多仍未有决议，试问经济怎么活得了？！
中国经济一直都在持续向前发展。现在，香港一般市民与内地主要城市的人相比，不再那么富有。
事实上，看着内地旅客如何在港消费，香港人以往毫无根据的优越感已严重受挫。
我们可参考世界银行的数据：1997年，香港本地生产总值几乎是内地的20%，而到了2019年，则是2.5%，而且还正在快速萎缩。当年，内地的人均国内生产总值不足我们的3%；22年后，这数值已超过21%，而且还在增长。
这段期间，内地的年均经济增长为12.4%，而香港的则是2.7%。由于基数低，因此直接比较两者意义不大。然而，本人向香港市民提出的问题是：我们和内地这么近，中央政府又愿意在经济上支持香港，为何我们自1997年以来增长得这么慢？那必定是香港出了甚么问题。倘若我们能把握机遇，在这段时期应可有每年4%至5%的增长。
香港人在经济上失去优越感，便在政治上发泄。这是人性的脆弱，每个人都受其支配。部分市民吹捧我们的政治和社会制度，更要求实行与《基本法》相违背、纯西方形式的政治制度。本人相信，《基本法》所赋予的是最适合香港的，因为香港不是一个国家。可惜，反对派却想将其瓦解。这真的很愚蠢，一些有觉醒的西方人也正在重新检视自己制度的重大缺点，看看近年的美国便知道。
不幸的是，在西方政客肆意把中国变成彻头彻尾的敌人时，香港的反政府阵营也因而有恃无恐，香港成为了国际棋盘上的一枚棋子。当初反对派引以自豪的和平示威，如今却恶化为极端暴力，重创了我们的社会和经济，《港区国安法》因而产生。
一般内地民众现在怎样看待香港呢？如果内地网民的态度可作参考的话，那就十分负面。当然，他们以爱国者角度，较难理解香港的社会文化历史怎样令香港人缺乏国民身份认同。内地人都甚感疑惑，为何香港享有诸多特权（例如无须负担在香港设防的军费，以及许多特别惠港的经济政策），香港人却如此激烈地对抗中央政府。他们问得有理：你们怎能恩将仇报？情况恶劣致使一些居港数十载的内地人也决定迁回内地。这是一个不利的发展。
这些现象对香港、对本公司的本地业务来说，都是令人担心的。毕竟，香港的租赁收入仍占我们总租赁收入超过40%。我们的经济不会消亡，但也不会蓬勃。
就如本人在去年的函件中提到，尽管2019冠状病毒病对我们香港的租赁业务有害，但对我们的内地业务却有利。由于几乎所有国际往来都停摆，加上中国的旅客和奢侈品消费者已不如以往般受西方欢迎，几乎所有这类销售现都在中国境内进行，香港除外。过去六个月，一个在我们购物商场过往表现欠佳的顶级奢侈品品牌，其销售额也翻了一倍，表现较佳的品牌更翻了三倍。
过去六个月，越来越多人相信，人类需要与2019冠状病毒病共存的时间，要比早前所想的更长。即使新的疫苗面世，人人继续保持社交距离，这病毒有可能至少在未来一两年仍会对世界构成严重威胁。试想像，这对全球经济和社会的影响有多大。
短期内，失业率会持续高企，贫富悬殊会加剧。光是这样，我们便可能会看到更多的社会动荡，尤其在民主国家和管治不善的专制国家。
各地唯有尽最大程度去印钞，以支撑经济，并缓解失业的影响。长远的通胀压力现时会被搁置一旁，但资产价格上涨却是立竿见影的——看看去年大部分时间的金价，以及屡创新高的各地股市指数就是明证。跌市的条件正在酝酿，情况或许与2008年相若。如果凑巧碰上另一个全球公共卫生恐慌或重大的地缘政治危机，后果将会不堪设想。
2015年年底，德国前总理舒密特（Helmut Schmidt）去世前一年，本人给他看一张清单，上面罗列了八个全球问题。这些问题全都会冲击人类，而它们何时出现则是未知之数，但都是无可避免的。他审阅清单后说：“第三项——疫症大流行。”
病毒和细菌已与我们长久共存，过去数个世纪，病毒每隔五年或十年就会在世界某个角落肆虐。由于当时环球联系的紧密程度不及现在的一半，疫症的传播比现在慢得多，并往往只局限在世界某一区域。流行病不会轻易变成疫症大流行。
今天的世界已不一样。此外，主要因为世界各地几乎都在高速城市化但却规划不佳，流行病或疫症大流行出现的频率缩短到每一至两年一次，加上全球旅运和某些病毒的无病征特性，导致这些人类宿敌今天对人命的摧残可以迅速扩散至全球。
医疗条件的改善，特别在公共卫生方面，大大降低了疾病死亡率，但病毒迅速扩散的特性却令全球更多的地区陷入恐慌，一如我们最近所见。再者，疫症是人类与大自然的竞赛，我们在明，细菌在暗。病毒的变异与我们开发疫苗和寻找疗法的效率在较劲。
2019冠状病毒病疫情充分显示出，政府的管治模式和质素都是疫情能否大致受控的关键，而管治模式又与社会文化有关。若社会等级分明而政府又称职，如亚洲部分国家，便有较大机会免受疫情痛击。话虽如此，无人可自称能战胜大自然，除了愚不可及的人。
中国在控制疫情方面的相对成功，是恒隆去年表现尚可的关键。尽管本港商业租赁市场疲弱，但我们整体表现不俗，这是由于内地经济表现出色，奢侈品零售业务尤其优秀。虽然世界面对纷乱处处，但中国依然是一个相对安定而经济仍算强劲的地方。
在其他地方营运的同业，不管是在已发展还是在发展中国家，都可能没有我们那么幸运。理论上，市盈率应反映这些利好因素。
现在让本人谈谈严重影响我们业务的第三个，亦是最后一个重大问题，即中美关系恶化。众所周知，美国已公开把中国列为头号敌人，可见冷战势必重临。上次冷战约在30年前前苏联解体时结束。中国自此不断增强实力，而美国的新保守主义者（或称新保守派）亦然，两者造成了今天的困局。
中国1978年推行改革开放政策，旨在发展经济。在邓小平先生的英明领导下，中国进行了一次庞大的社会和经济实验，有幸取得巨大成就。
西方有很多人对此心存怀疑，这些人说，政治制度跟西方价值观和架构若不一致，便不可能成功。
他们大失所望。然后这些人又说，中国人富起来便会受西方同化，这也证实了与事实不符。犹幸，西方并非所有人都抱持这些观点。美国前国务卿基辛格博士早就指出，中国这个古老大国，文明和经济执世界牛耳数千年，因此不能假定中国须事事奉行西方标准方可复兴。
同时，美国的新保守主义卷土重来。以美国时任国防部副部长沃尔福威茨（Paul Wolfowitz）在1992年撰写、后称为“沃尔福威茨主义”（Wolfowitz Doctrine）的文件为切入点，新保守主义主张美国先发制人，必要时单方面阻止任何国家成为与美国实力相近的第二大国，威胁美国利益。
新保守主义最初被批评与美国帝国主义无异，但在2001年乔治布什就任美国总统后便逐渐得势，到了特朗普入主白宫后更达致新高。
随着中国的经济实力增强，在国际舞台上的角色开始愈来愈重要，她主要是向海外销售制成品，再从海外采购能源和粮食等天然资源。美国对此开始担心了。在很多领域，国际竞争变得无可避免。
美国的压制战术往往遭中国反制。坦白说，美国从未遇过如此强大的竞争对手，因为前苏联在经济上从来都不能与美国匹敌。山姆大叔益发感到不安。美国总统特朗普完全认同“沃尔福威茨主义”，并把这思想推至极端，事情的真假不再重要。在被视为国家威胁的前提下，不管是真是假，总之打胜了再说。在国际新闻媒体的助力下，特朗普总统令大多数美国人及一些西方人士相信，中国现在是全球头号公敌，而事实上中国并没有威胁世界，只是在某些领域可能威胁到美国的垄断地位，两者截然不同。
自约30年前苏联解体以来，美国一直是全球公认的第一大国。美国不愿意亦大概无法与第二大国建立友好关系，不管是哪个国家。其犹太教与基督教共有的文化根源只承认非黑即白：天堂与地狱、上帝与魔鬼、救赎与灭亡。把中国妖魔化，美国便顺理成章成为正义的化身。是否属实并不重要，美国说的必然正确。
本人认为，这是特朗普政府在国际舞台上留下的主要政治遗产。如此一来，便把所谓的中国威胁在美国本土提升到国家安全层面，以致不论哪个民主党人上台，其政府都不敢在中国问题上示弱。美国总统拜登尽管在措辞和策略上可能会温和一点，但要从与中国对立的立场上退下来并不容易；毕竟，近半数美国选民仍支持特朗普总统的极端立场。
恶劣关系持续越久，越难打破。因此，本人相信中美两国今天发生的一切，是系统性的改变而不仅仅是周期性的波动。中美关系要在短期内回复到1970及1980年代的光景，本人认为机会甚微。
能够充分理解中美关系，对全球所有企业而言都至关重要，当然也包括恒隆。最巨大的两头大象在房间内打架，各方都会受害。更糟的是，这场竞赛没有胜方。根据修昔底德陷阱（Thucydides Trap）的定义，现有第一大国会发起冲突，所以大家会预期美国清楚了解自己的策略和可实现的终极目标是甚么。
令人惊讶的是，本人还没有听到任何经过深思熟虑的答案，至少没有从美国政策圈中听到，因此本人只能假设美国的意图是拖慢中国的发展。这是做得到的，但万一你的对手最终变得更强大呢？本人相信，美国正不必要地为自己制造一个更难应付的对手，这对美国或任何人都没有好处。
近来，我们听到许多关于拜登总统将会如何重新拉拢传统盟友，特别是欧洲盟友，本人认为这说法匪夷所思。国际关系与人际关系一样运作。想想这数十年来，尤其自冷战结束后，美国如何对待盟友，竟还胆敢以为双边关系可以任意开关。
昔日的盟友还会如以往一般信任你吗？在1950至1980年代，他们的确信任你，但如今呢？本人就不肯定了。若说新政府会再与盟友合作，犹如没事发生过一般，这简直就是完全缺乏自省能力，以及不尊重他人感受的表现。今天，美国很多传统盟友大概都觉得受到太多亏待了。
中国无疑会因美国今天的攻击而受苦，但综合而论，这个古老大国应能站稳阵脚。中华民族有一特性，就是遇到外来威胁，人民便会团结起来拥戴他们的领导人。此外，只要中央政府能妥善管理内部事务，经济应能更进一步。由于其管治架构使然，中国在未来10、20年间可能会是世界上较安定的地方之一。经济表现即使不能傲视全球，也很可能会把大多数强国比下去。改革会迈步向前，只是未必会沿用西方的模式。例如，本人怀疑政府会否或应否在资本账户基础上开放人民币。
如果本人对形势的评估贴近事实，那么恒隆实在庆幸自己定位正确。这十多年来，西方经济体的年增长率徘徊在2%左右，而中国则有9%。中国的持续增长，会愈来愈依赖个人消费，而这会令我们大大受惠。毕竟，在去全球化的趋势下，出口占国内生产总值的百分比或会稍微下降。在大多数先进经济体中，家庭消费约占国内生产总值65%，在中国则仅仅高于40%，仍有很大的增长空间。此外，我们购物商场销售的奢侈品市场，应该会比一般消费增长得快。
在更仔细地展望未来之前，本人先向各位汇报我们去年的业绩。香港商铺租赁市道十分疲弱，不过仍有理由相信我们的业绩胜过大市。2019年的社会动荡后，租金水平本已受压，疫症大流行更进一步推低租金，租金收入结果比去年少9%。为尽量维持购物商场满租而实施的租金宽减，其影响在未来两三年内会持续浮现。本人相信，租金或有很长时间不会回复到2019年的高水平。
我们内地的各项业务在下半年都有所改善，不过增长速度不一，差距颇大。高端购物商场的卓越表现保持了自年中起的强劲势头。过去六个月，次高端购物商场的租户销售额和租金收入终于重回2019冠状病毒病疫情前的水平。与2019年相比，我们五星级购物商场的表现较四星级购物商场出色。
让本人在此先作重要的区分，唯有先作了解，才能正确分析我们的业务。
我们在1990年代初购入上海两幅地块时，其中一幅规划作高端购物商场，也就是现在的上海恒隆广场，而上海港汇恒隆广场则规划作次高端购物商场。两座购物商场继而在各自的市场内执上海的牛耳。我们一直希望上海港汇恒隆广场能有天升级为高端购物商场。由于商场的硬件原本就是按最高规格设计并建造的，所以我们在市场条件合适之际便可立刻实行。时机终于来到，我们去年9月完成的资产优化计划正好遇上蓬勃的市场，与其五星级地位相称的租金就是大奖。我们深感满意。
借鉴了上海恒隆广场的早期成功经验，2005年起我们在上海以外的地方购置土地时，会尽可能以高端为定位。有时候，我们在购置土地前已知选址并非最高端，沈阳皇城恒隆广场就是一例，其定位注定为次高端。至于其他我们购入的地块都可以定位为高端或次高端，视乎市场及当地的竞争情况而定，两者是会随时间改变的。
2010至2015年间，我们在内地六个综合项目启用，其中两个也设有办公楼。当时我们预期六座购物商场里至少有三座属于高端类别。由于2011年中熊市席卷中国高端时装和饰品市场，我们的计划被搁置了六七年，但我们的构想从未改变。2018年初，市场终于回暖了。正如原本预期一样，六座购物商场中的其中三座现位列高端档次。三座之中，无锡恒隆广场是无锡公认的业界龙头，而大连恒隆广场亦快将成为当地的业界龙头。
我们最新开业的昆明恒隆广场，现已营运了17个月。无可否认，这项目从第一天起就是昆明高端购物商场中的王者。今年3月，武汉恒隆广场的购物商场将会开业。只要查看租户名单便会相信，这座购物商场也会在中国中部这个最大城市的高端时装市场独占鳌头。迄今，我们的十个发展项目中有七个属于高端档次。余下的三个项目，有两个日后依然有机会晋身精英行列，尽管可能要数年后才会实现。
在长达六年半奢侈品市场熊市期间，我们的零售租赁业务全面受创，尤其是凑巧都不在上海的新物业。因此，有些投资者质疑我们是否有能力在上海以外重现魔法。他们看到的是上海和非上海的分别，但管理层看得通透，深信市场转势后会有何变化。经济复苏三年后，我们一直预期的都已成真。为奢侈品品牌建造的购物商场吸引了所有顶级品牌成为我们的租户。结果，租金大幅跃升。
2020年第一季度及其后，疫情下高端及次高端购物商场的表现差别最为明显。上海以外地区的五星级购物商场表现与上海的两座同级购物商场完全一致，而四星级购物商场则显然是另一回事。以下的按年数字充分地说明这点。（去年大连恒隆广场获不少高端品牌进驻时，购物商场仍处于转型阶段，所以其表现整体上仍属次高端购物商场。因此我们暂时将其如此分类。）
2020年第一季度（准确来说，就是2月及3月两个月份），业务被疫情冲击严重受影响。到了4月，我们清楚看到奢侈品销售额开始复苏，而其他商品表现则依然乏力。下半年度，前者的销售额暴涨，其余商品也开始发力，但进度慢得多。
比较上海与上海以外地区的零售额表现得出的结果，跟比较五星级与四星级购物商场的结果对照，会看到很不一样的境况（上海以外地区的数据是高端及次高端购物商场的结合）。2020年上半年，上海两座购物商场的零售额较2019年同期上升15%，而上海以外地区的则下降7%，彼此相距22个百分点；下半年，相应数字则分别是上升90%比对49%，相距41个百分点。
然而，如果比较高端及次高端购物商场，情况会更为明显。2020年上半年，前者上升21%，而后者则下降34%，相距55个百分点；下半年，高端购物商场的零售额较去年同期增加98%，而其他购物商场的零售额则依然较去年下跌4%，两者相距达整整102个百分点。
从上述清楚可见，我们在上海以外地区的五星级物业与在上海的两个物业表现完全一致。事实上，前者大部分物业的租户销售表现都胜过上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场。无论与去年比较，还是以上下半年比较，表现都优于上海的物业。
值得一提的是，上海的增长已是相当强劲——上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场的零售额分别按年攀升了60%及42%，而以半年比，下半年则比上半年分别攀升了95%及86%。
毋庸置疑，这些数据都显示我们有能力在上海以外地区创优增值。随着无锡恒隆广场和昆明恒隆广场的持续强劲增长，加上大连恒隆广场将提升至五星级的水平，以及武汉恒隆广场的购物商场将于3月开业，这些物业连同上海两座购物商场，将会成为我们增长的双引擎。
去年的另一重大观察是，我们在内地与香港的物业租赁业务之相对占比。2019年，内地租金收入占总租金收入53%，香港的占47%。前者在2020年上半年升至54%，下半年更急升至63%。全年计，内地占59%，香港则占41%。
租赁营业溢利趋势亦相若。2019年，占比分布为内地46%；香港54%。2020年上半年，前者占49%，但因下半年复苏强劲，占比跃升至59%。全年计，内地占54%，香港则占46%。预计内地市场持续强劲，本地则维持疲弱，两者的差距今年或会进一步扩大。
我们内地的办公楼表现不俗。正如本人以往在《致股东函》中提到，几乎所有主要城市的供应都严重过盛。除非办公楼的选址、设计、建筑和管理都极佳，否则空置率高是无可避免的。幸好我们的项目在这些指标上都属同业顶级。因此，保持单位租出应该不是问题，但要大幅上调租金会有难度。
办公楼是整体发展的一部分，除了提升声誉外，既可为楼下的购物商场提供优质的客流量，也可带来合理回报。我们在内地的办公楼毫无疑问达成这目标。
在上海，我们的办公楼租出率为93%，其他地区较为成熟的项目也达85%至90%不等。无锡恒隆广场第二座办公楼启用了17个月，租出率已达52%，而昆明恒隆广场办公楼的租出率于年底录得41%。
即使武汉恒隆广场办公楼两个月前才开业，至今租出率已达15%。本人预计所有办公楼来年的租出率将会有所上升。
香港所有商铺物业都不乐观。纵使我们表现优于市场，也难以令人安心。我们购物商场店铺的零售额下降了20%，这必定已优于市场的平均数字，租金收入因而下降了10%。早前提供的租金宽减带来的负面影响仍持续，而我们或须再推出新宽减。
在内地，截至去年4月，我们所有物业的零售额及租金收入都已超出2019年同期的数字。然而在香港，两者全年皆低于去年的水平，更何况2019年因为社会动荡，市道本已相当疲弱。
去年香港办公楼的租金亦受压。我们少收了6%租金。更恶劣的是，情况在年内变得更差。
由于2019冠状病毒病出现，有庞大的物业重估亏损也是意料之内。2020年下半年，内地的高端购物商场复苏强劲，所以过去六个月的亏损较少。整体而言，物业重估净亏损于年内为港币67.72亿元，占我们整体投资物业组合的总值3.6%，资本化率维持不变。
撇除这个非现金性质的项目，实质上溢利较去年上升了2%。在内地，我们的租赁业务所带来的溢利较2019年增长了18%。香港的租赁营业溢利则下降了12%。我们售出的物业单位减少，所以我们在本地的收入减少了15%。若计及利息支出等其他项目，整体股东应占基本溢利下降6%至港币42.01亿元。
年末的净负债率为21.3%，相当稳健。除非有如购置土地或出售投资物业等不可预见的情况，否则净债项应于2023年见顶。不少最近的开支都是用于建造新项目。若有良机出现，我们不介意为现时的土地组合增添新成员，尤其是在内地。
本人在世界各地的读者都觉得，在全球疫情肆虐期间，我们公司竟然还能持续有那么多举动实在难以置信。由于中国把疫情处理得相对好，市况已大致恢复正常。本人在去年的《致股东函》之补充资料中提到，本人担心回乡过节的工人在2020年农历新年后能否回武汉复工，最终因为武汉封城，他们回不了去，令武汉恒隆广场的工程延误了约六个月。
今年，我们对所有内地的在建项目都担忧较少，因为中央政府强烈呼吁工人就地过年。然而，杭州恒隆广场因去年的问题，我们仍在努力追赶进度，希望第一期仍能按计划在2024年开业。
武汉恒隆广场的购物商场将会在3月25日开业，逾80%的空间经已租出，更重要的是，几乎每个我们希望吸纳的顶级品牌都已签约进驻。从开业的首天起，这将会是武汉的Home to Luxury。本人预计开业后生意畅旺。其办公楼出租情况理想。
如巿况许可，我们希望能在明年预售住宅单位。大连恒隆广场现正从次高端购物商场转型为高端购物商场，其进程已到最后阶段。许多广受推崇的一线品牌已经进驻，更多会陆续加入，整个转型过程应在今年年底完成。第二期占总空间的13%，快将完全投入运作。这项目正迅速冒起成为市内最受追捧的高端购物商场，其全年影响将于2022年体现。
就如我们近年在上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场进行的举措，我们正规划在济南恒隆广场开展资产优化计划。这是我们上海以外在内地开设的第二个物业，至今已有十年历史。一直以来，济南恒隆广场都表现出色，客流量、零售额和租赁收入都理想。为保持其竞争力，这正是升级的好时机，希望成果会接近上海两座购物商场的佳绩。
在香港，我们希望最早能在今年下半年预售位于前淘大工业村的住宅单位。这项目及电气道的办公楼正如期施工，预计分别在2023年上半年及2022年上半年可取得使用许可证。
去年9月，我们投得寿臣山地块，这幅地块位于香港岛南区一个众所渴求的住宅地段。这是我们20年来首次在本地公开招标中报捷。我们的原则很简单，香港众多物业种类中，我们唯一感兴趣的只有真正的豪宅。这类物业供应有限，而市场上永远有需求。再者，边际利润率可以甚高，如果我们时机和成品都把握得好，这类项目的溢利可以很丰厚。
近年我对香港经济的悲观看法，对于一直有留意我们公司的人应该不会感到陌生。2019年的社会动荡从根本上改变了我们的未来。在不同程度上我们已冒犯了至少90%的内地民众。这说法大概错不了。
他们不明白为何有这么多香港人对祖国这么反感，而事实是只有少数香港人这么想。就如本人过往在函件中提到，大多数人可能不喜欢现届香港政府，因为其施政无能，很不幸这种敌意被转移到中央政府身上。
《港区国安法》实施后，我们的街头已回复平静，骚乱不大可能短时间内卷土重来。《港区国安法》让我们争取了一些时间来修补社会多方面的裂痕。
与此同时，要下苦功慢慢培育香港人的国家身份认同，毕竟这情感已消失了一个半世纪。香港经济在祖国支持下会平稳发展，虽不会很蓬勃，但也不会没路走，香港依然能为国家作出有意义的贡献。
希望我们的经济会与内地这世界第二大经济体逐渐融合，这是本人与香港其他理性的人长期以来所主张的，任何客观而希望香港繁荣的有识之士都不难得出这结论。
对许多内地人来说，香港终究还是有些吸引力的，包括一群为数不少的超级富豪。香港是个欢迎外来人士的开放社会，纵使不谙本地方言（广东话）的人也不难在这里安居乐业。例如，过去10至20年，有越来越多西方年轻人以香港为家。他们从事的行业，从专业人士、蓝领工人、到企业家都有。他们当中有些开设了许多咖啡馆和酒吧，丰富了我们的社区生活。以本人的物理治疗师为例，他来自澳洲；另有位朋友举办豪华活动时，聘用的保安人员则来自非洲和英国。只要他们奉公守法，香港都欢迎他们！
还有来自世界各地的富豪，他们喜欢香港税率低，以及与全世界接轨的卓越航运网络和数码连接，再加上邻近庞大的中国内地市场。
香港现正重回正轨，与内地关系亦然，许多来自内地的超级富豪仍然希望在香港置业。最近，一个在香港生活了超过20年、来自上海的朋友向本人抱怨：他和妻子以及两个十来岁的女儿觉得他们600平方米的家太小了（而这已比本人的家要大很多！），他们正在找1000平方米的房子。他们找对人了，本人知道他们理想的家在哪！
我们投标寿臣山地块还有另一个原因——因为最近的社会问题和疫情，市场气氛相当低迷。我们过往30年的往绩证明，我们是趁低拾宝的能手。就像本人一直告诉投资者，只有当“满街鲜血”时，恒隆才会入市。不出所料，我们投标，我们中标。
这种策略需要有耐性，有时需要长时间的耐心等候，而我们有的就是非凡的耐性。
20年前，我们在公开拍卖会上投得现为君临天下的地块时，我们之外只有一位竞标者。而这次似乎有四位，包括20年前曾与我们竞标的那位。有些人认为，君临天下是香港史上盈利最丰厚的房地产项目。本人不知道是否属实，但应与事实相距不远。
有意思的是，在我们这次中标后，其中一位竞标者马上致电给本人，问我们会否允许他们加入为合资伙伴。认识本人的话都知道答案——本人静候20年并非为了与他人分享成果。毕竟，我们财力雄厚，而就恒隆的规模而言，这项目并非那么大，更何况地块本身与其价格均具吸引力。本人预期最终盈利会同样令人满意。
这幅地块占地8800平方米，我们可兴建4400平方米左右的豪华大宅。我们的中标价为港币25.66亿元，相当于每平方米可建面积近港币58.3万元。2018年，一家内地企业投得隔壁一幅大一点的地块。与他们相比，我们的中标价十分吸引。他们的中标价是每平方米港币92.4万元，几乎比我们的高出60%。我们的地块坐拥无敌全海景，政府的租赁契约条款也很简单。而他们的不但完全没有海景，还须遵守苛刻的建筑规限。
在如今的低息环境下，已支付的10%首期可视为期权金，用来购置一幅价格非常合理、极优质的地块。坦白说，这幅地块几可谓绝无仅有，而本人相信这只不过是短期期权而已。如我们再物色到其他优质且价格同样吸引的地块，将会毫不犹豫，再度出击。
展望
在香港，除了豪宅市场外，我们投资其他房地产领域的可能性极微。我们甚至可能会继续出售一些成熟的投资物业，但没必要仓促决定。我们会持续观察政治、经济和市场局势的演变，如常适时地向投资者通报。
在内地，我们会一如既往寻找更多购置土地的机遇。我们正研究数个大都会，也乐意在某些我们已进驻的城市扩充规模。我们继续视中国内地为投资四五星级，特别是五星级购物商场的理想之地，如果情况需要，甚至可以涉足其他产品类别。我们会贯彻谨慎行事的宗旨。
本人预料，内地零售消费在2021年会持续复苏，高端时装和饰品应该仍会表现最佳。然而，由于2020年的增长速度极为强劲，今年的百分比增长可能会变得温和。其他商品的销售应回复甚至超越2019年的水平。
我们两个位于上海的项目在租金收入方面应会维持出色的业绩。在增长速度方面，本人预期上海港汇恒隆广场将会接近甚至超越上海恒隆广场。至于收入增长方面，上海以外的购物商场应更强劲。本人认为，昆明恒隆广场及大连恒隆广场特别值得关注。前者正蓄势待发，后者在迎头赶上。近年表现卓越的无锡恒隆广场应会持续有优秀的表现。种种好迹象显示，3月25日开业的武汉恒隆广场将会有亮丽的表现。
包括武汉恒隆广场在内，六座近年开业的购物商场中，有五座都属于高端的，只有天津恒隆广场属次高端类别。五座高端购物商场中，最先开业的沈阳市府恒隆广场表现仅算尚可，但其余的均印证可与我们两座位于上海的高端购物商场媲美。本人相信继武汉恒隆广场后，预计2024年开业的杭州恒隆广场的购物商场将会延续佳绩。
展望将来，未来五六年开业的新物业将会十分令人满意，总建筑面积相当可观。各个项目的竣工时间先后有序，让我们的财政不至紧张。
一座新开业的购物商场通常需要数年才会成熟。由于2011至2017年的熊市，我们所有新发展项目的成熟期都被延长。幸好市况逆转，自2018年起，所有项目均重回正轨，表现优秀，而即使至今已持续了整整一年的疫情也没有阻碍其增长势头。
于2019年8月开始营运的昆明恒隆广场，以及往后落成的购物商场，它们的成熟期所需的时间应会更短。我们已积累经验，包括项目设计方面的窍门，市况也一片向好。武汉恒隆广场很有机会表现相若，今年内就有分晓。
值得注意的是，上海恒隆广场也许是全国首座真正的高端购物商场，但除此以外，我们位于其他城市的购物商场落成前，已有竞争者占据市场的领导地位。一线和二线品牌已经在其他购物商场落户，因此我们的五星级购物商场开业时，须力争跻身领先位置。目前为止，除沈阳市府恒隆广场外，我们都大获全胜。在这些市场中，我们现在是无可争辩的龙头。
各地对时尚奢侈品的需求都不相同，这点不用多说。以路易威登（Louis Vuitton）为例，部分城市的门店数量可以比其他城市多。例如，上海和北京两地各自能轻易容纳至少七家门店，杭州和成都四家，武汉三家，沈阳两家等等，而很多其他城市只能容纳一家门店。
对我们而言，重要的不仅仅是我们身处哪个城市类别，还有我们在某个城市的市场定位。我们能取得多少市场占有率？最好当然是在上海等庞大市场中独占鳌头，因为那里的租金收入会极高，像上海恒隆广场。可是，假如我们能在昆明或无锡等可容纳一或两家门店的城市中占据市场主导地位，收入还是相当可观的。无论如何，平均租金显然会反映赚取收益的能力。
在检视我们多项新工程之前，本人先简单回顾这两年来项目落成的情况。不知不觉间，我们已经启用了一座购物商场、三座办公楼和一家酒店，总面积达61.3万平方米。2019年竣工的有无锡恒隆广场的第二座办公楼、昆明恒隆广场的购物商场和办公楼，以及沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。去年年底，我们在武汉恒隆广场的办公楼正式开业。
这些建筑无论座落于世界哪个角落，每一座都会被视为达到世界一流的水平，甚至是最好的一座。
当武汉恒隆广场的购物商场在3月开业之后，我们预期要到2023年才再会有内地项目落成，那又会是另一个繁忙的一年。届时，武汉恒隆广场的住宅单位应该可供入住，这是我们在上海以外的首个住宅项目。无锡恒隆广场和昆明恒隆广场亦将有住宅单位落成，而这两个发展项目预计在同年皆会开设一家酒店。在无锡恒隆广场的将会是一家国际品牌的精品酒店，酒店营运商的细节将于今年稍后时间公布。至于将于昆明恒隆广场开设的酒店，其营运商将会是君悦酒店。
从2024年年底开始，杭州恒隆广场的购物商场和一些办公楼应会开业。另有一些办公楼和一家酒店应会在2025年或不久之后便准备就绪。事实上，我们快将与一家真正顶尖的酒店集团签订合约。这会为项目余下的部分定调——顶级奢华、世界一流。
同样于2025年，我们计划沈阳市府恒隆广场的部分住宅大楼可以首先竣工，现有购物商场的扩建部分亦会落成。两部分的购物商场加起来的零售空间，必能大大提升顾客体验。我们会继续寻找合适的时机兴建第二座办公楼。
这些新工程会令管理层忙个不停，至少要到2026至2027年方会完事。如果我们在未来一两年内购置土地，物业的竣工日期会与现有项目好好衔接。
在财务业绩方面，本人预计未来两三年内，大连恒隆广场、昆明恒隆广场和紧接的武汉恒隆广场的购物商场都会渐趋成熟，租金应会上扬。到2024或2025年左右，杭州恒隆广场的零售业务应该会投入市场。这些项目加上我们在上海内外的现有项目，利润潜力应该颇为雄厚。
本人预计，无锡恒隆广场第二座办公楼、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场各一座办公楼在这18个月以来所增加的办公室空间，将会在未来数年基本上全部租出。届时，杭州恒隆广场的办公楼也会差不多启用。目前为止，那里的办公楼市场十分活跃，我们的选址极为理想，整个项目的设计和建筑水平同样优秀。
在未来四五年内，我们希望把上海以外的住宅单位全部售出，这应会带来合理的溢利和可观的现金流。按照竣工的次序，这些项目是武汉恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场，最后是沈阳市府恒隆广场。
从以上对我们内地租赁业务的阐述看来，除非有无法预知的情况发生，否则我们未来十年左右的财务回报应可令人鼓舞。
可惜的是，香港的租赁市道将会持绩疲弱。坦白说，如果未来数年的租金能维持在去年的水平，本人已经心满意足。如果我们出售任何投资物业，总租金收入将会下降，但我们将可以从一些老化的资产中套现。资本增值与初始成本相比应该仍然非常丰厚。
今年和未来数年的总溢利亦将视乎香港资产的销售情况而定。总共有三个销售来源。第一，已落成的发展项目，例如蓝塘道项目，有九间大宅待售，另有两间用作出租。第二，正在或即将兴建的新项目，包括九龙湾前淘大工业村的住宅大楼、港岛东电气道的办公楼，以及有望快将完成交易的寿臣山地块。最后，与近年来一样，我们亦可能会出售一些投资物业，其中很多都是在我们的投资组合里长期持有的。
为我们长期服务的独立非执行董事夏佳理先生将于4月举行的股东周年大会上荣休。这是由于董事会多年前设定的董事年龄限制。本人衷心感谢他多年来对本公司的指导。在本人于1980年担任执行董事前数个月，他便加入董事会，担任非执行董事。因此，他是目前唯一一位自本公司60年前成立以来，与所有三位主席和六位行政总裁（前称董事总经理）共事的非执行董事。他和本人是仅有的两位曾直接与本公司创办人陈曾熙先生共事的董事。
夏佳理先生在香港出生长大，于英国受训成为大律师。他在香港执业数年后，于商业机构担任高级管理职务，再成为事务律师。他曾是本地最大的律师事务所之一的合伙人。结合他的出色头脑，夏佳理先生能将法律专业知识与商业智慧完美地融会贯通，实属少有。他被誉为香港最睿智的商业奇才之一，本人很荣幸他同意担任董事长顾问两年。
在结束本函之前，本人想藉此机会向所有尽忠职守的员工致谢，他们在疫情期间以专业的精神、忠诚的态度履行各自的职务，尤其是我们众多的前线员工经常置身于危险之中。去年，本人特别表扬了武汉的同事；今年，本人应该赞扬香港的团队。
全赖他们这些无名英雄，本公司才得以运作畅顺。管理层和人力资源团队尽力保护员工安全，而员工亦竭诚服务，答谢所有人包括公司大股东。这就是恒隆精神，这份精神令所有员工（包括本人）都以在这家公司工作为荣。
董事长
陈启宗
香港，2021年1月28日
