房产网 去年8月份，弘阳服务举行了上市以来的首次业绩会，会上管理层对自己手中的期中成绩单表现出满意的态度，体现数据上，收入、毛利同比增幅双双超过60%。
到了递交年终成绩单，弘阳服务管理层则显得有些“平静无波”。3月24日上午，弘阳服务举行了2020年度业绩会，执行董事兼执行总裁杨光携带原班人马出现在视频的另一端，出席成员包括副总裁成健、财务总监贾杰。
在主持人简短开场后，杨光、成健、贾杰先后介绍了公司过去一年的亮点和未来发展计划。2020年，公司收入7.68亿元，同比增长52.7%；毛利2.14亿元，同比增长68.2%；毛利率27.9%，较2019年提升2.6个百分点；净利润同比增长63.5%至9330万元。
介绍时，字里行间，弘阳服务“三人组”的语气和用词颇有些平淡，没有满意、失望等感情色彩，反而夹杂着一丝焦虑。不过，有焦虑或许是正常的。
2020年是物管行业整合的元年，物管企业上市热潮与大宗股权并购同行，物管公司上市募资所得款项大部分用于战略性收并购。碧桂园服务、恒大物业等头部物管公司并购后规模大幅度扩容，不断抢占市场空间，留给中小型物管公司的压力逐渐增加。
无法比拼规模，弘阳服务们只能在业务亮点和赚钱能力上“下功夫”。
在并购路上
毫无疑问，弘阳服务也有规模增长需求。2020年期间，弘阳服务完成两笔收并购交易，获得在管面积600万平方米。
其中，于该年9月份，弘阳服务收购南京诚瑞旗下滁州宇润51%股权，对价为3672万元，目标公司在江苏、安徽及湖南等城市拥有在管建筑面积约423万平方米；同年12月份，弘阳服务以对价2.16亿元收购武汉汇得行80%股权，获得湖北省内在管面积177万平方米。
会上，弘阳服务详细介绍了两家目标公司的基本情况。据介绍，滁州宇润收购时规模为423万平方米，进驻合作后通过投拓整合，植入管理平台等方式。标的净利润率增长有166%，收入近6000万元，利润729万元，毛利率20%。
初步判断，滁州宇润作为一家物业管理服务公司，持有物业类型偏向住宅业态。收购武汉汇得行项目，弘阳服务或许志在提高商写、商用业态的占比。武汉汇得行以商写、商用、公建、购物中心为主，其中获得商用面积98万平方米，包括商写78万平方米、购物中心25万平方米。
成健称：“今年业绩承诺上收入要达到8600多万元、利润2000万元，因此这个合作目前利润率达到24-26%，这是比较高的。同时丰富非住业态，在商写、购物中心、公建方面打造产品线和利润的增长。”
弘阳服务进一步概括为“双轮驱动”。所谓“双轮驱动”，即“商业+住宅”一体化，区别于其他住宅物业和某一个板块的物业公司。管理层称：“2020年商业物业的在管面积大幅增长，有力拉动公司整体业绩的快速增长。”
透过收并购的方式，弘阳服务的在管面积由2019年末的1575.42万平方米增至2700.85万平方米，增加了1125.43万平方米，增幅为71.44%；其中，来自第三方面积为871.38万平方米，占新增比例的77.43%。
整体来看，2020年末，弘阳服务第三方占比由2019年的22.67%提升至45.49%。早于2020年中期业绩会上，贾杰就指出，未来，公司会保持第三方占比在不断提升的趋势，从而降低对关联公司的依赖度。
本次业绩会上，弘阳服务管理层再次表示，公司将继续以收并购的方式实现规模的扩容。此外，未来收并购如何拓展、向哪里拓展、拓展的标准是什么？弘阳服务管理层逐一给出了答案。
会上，杨光称，公司的发展定位是“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”，通过收并购实现规模的突围，巩固在江苏省的市场地位，并扩大所经营城市市场份额。
随后，杨光进一步给了明确的指标。“2021年深耕南京、苏南、浙江及上海区域，布局西南重点区域；2022年重点发展华中、西南区域，形成核心都市圈；2023年拓展广州区域。”
成健随后补充道：“公司计划于2022年底前收购或投资4-6家物业管理公司，标的规模的选择主要是能够达到营收3000万以上，管理规模100万方以上，以地产旗下物业公司为主，布局现在住宅行业，保证规模体量的增长。”
关于弘阳地产及其关联方与第三方占比计划上，弘阳服务透露，2020年是50:50，2021年争取外拓第三方占到60%，关联公司提供占比40%，2022年第三方提供项目是70%，这也是未来三年的目标和实施的方向。
“海底捞模式”
没有规模，如何将业务做得出彩，或许是每一家小型物管公司需要考虑的问题。在2020年度业绩会上，弘阳服务管理层提到一个概念“海底捞模式”，即徒弟分成和高频用户满意度调查。
2020年，弘阳服务开始试点“海底捞模式”。弘阳服务管理层介绍到，这个模式更多是向海底捞学习他们优秀的管理理念，公司正式将此模式定性为“弘阳模式”，目前已在南京区3个项目、苏南区2个项目、安徽区1个项目进行试点推广。
“今年，有望在全集团所有项目进行推广，试点项目的收缴率高于整个公司平均值的1.5以上，试点项目的清欠率高于公司整个平均值的5.5以上。南京区域试点的3个项目年度净利润较同期提升28%。”
在弘阳服务看来，收并购拓展方式提高了公司整体的收入，“海底捞模式”则是提升利润的重要手段。
于2020年，弘阳服务整体毛利率提升2.6个百分点至27.9%，净利润率提升0.9个百分点至12.2%。会上，贾杰表示，去年公司收入构成得益于增值服务扩张，整体增值服务收入占比在整个收入的占比较2019年有显著的提升，大约提升了10个百分点，特别是社区增值服务提升了11.4%，使得整个收入结构得到改善。
具体业务项目上，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现收入4.96亿元、1.61亿元、1.1亿元，同比均有所增长，增幅分别录得39.9%、32.8%、310.9%；从占比上看，三项业务对应比例为64.6%、21%、14.4%。
按上述数据可以看到，物业管理服务为弘阳服务收入最大来源，社区增值服务为增速最快的业务。同时，较2019年同期相比，社区增值服务收入占比也由5.4%提升至14.4%，其余两项业务占比均有所下降。
反映在毛利率上，整体毛利率提升亦得益于社区增值服务，社区增值服务毛利率由2019年的46.1%提升至48%，提高1.9个百分点；物业管理服务、非业主增值服务毛利率为25.5%、21.6%，较2019年同期分别增加0.3个百分点、0.4个百分点。
对此，弘阳服务称，主要是在管项目数量、提供前期规划及设计咨询服务的项目数量的增加和公区增值服务的收入增加。
不过，将弘阳服务放在行业整体上看，可以发现，无论是“双轮驱动”战略发展，还是“海底捞模式”的利润提升，始终是在传统物业管理业务基础上进行的探索和提升。
目前，行业头部企业已经开始在原有的基础上不断向外拓展，形成“大物管”的战略。其中，保利物业、碧桂园服务都提出“大物业”相关战略，将由住宅、商业领域延伸到产业园区、教育园区、公共服务等领域；而万科物业则改名为“万科云”，形成万科物业、万物梁行、万物云城、万物成长等板块。
现阶段，物管行业已是红海，在这条赛道上，弘阳服务需要思考和改变、突破的或许还有更多。
以下为弘阳服务2020年度业绩会问答实录：
现场提问：弘阳服务于2020年度小区增值服务收入录得大幅增长，请问原因为何？在市场拓展方面，弘阳服务有何计划？弘阳服务集团先后收购滁州宇润和武汉汇得行两家公司，请问各自业务表现如何？未来是否有其他收购计划？
杨光：首先谈到社区增值服务收入的大幅提升，先回顾一组数据2020年社区增值服务收入是1.1亿人民币，同比2019年增长了310.9%，社区便民服务收入同比增长530%，公用区的增值服务收入同比增长167%。整体社区增值服务的毛利是大幅提升，同时利润率保持稳定，毛利同比提升327.8%，净利润提升达到48%。
社区增值服务的整体提升得利于我们对整个物业全生命周期的覆盖，围绕着客户全生命周期匹配客户需要的产品与服务打造社区生态圈布局，实现物业的整体智慧生活概念。
在公区增值服务方面，其中社区资源类服务利用率从2019年的60%提升至80%，物业用房使用率从80%提升至90%。在美居服务方面，收入大幅增长，得利于与地产及合作的关联方的联动，推出了大量的装修产品套餐为业主提供装修咨询、户型方案解析、装修顾问等多项增值服务内容。在房产中介方面，我们结合项目的区位以及交付进度判断市场容量，布局新门店，充分利用管家对项目的地缘优势和业主优势，项目团队和租赁团队有效协同，提升了交易的成交率。
资产管理方面会发现，我们有大量的地产和合作伙伴，这里面有很多存量资产需要进行去化，通过协销方式为甲方、地产方、业主方出租车位、储藏室等资产保值增值服务。
在社区便民服务方面我们加强信息化的铺排，提供O2O服务平台，通过提供基础的保修服务、扫码开门、维修服务、增强与业主的黏性，围绕业主的衣食住行提供全方位的服务、综合服务平台以解决业主的多层次需求。
成健：目前，我们在投拓的计划上，从区域布局上还是秉承做透大江苏、深耕长三角、布局现有在管项目的都市圈和做强中心城的策略，这些区域我们会持续进行深耕。在方式上有多种方式，首先是收并购，同时有单委的单个项目，一些地产公司和其他地区公司成立合资公司，还有通过市场获取项目。
去年我们收并购的两家公司，首先滁州宇润是51%股权，进驻前规模是在423万方，进驻合作以后进行投拓的整合，植入管理平台，净利润率从增长166%，收入达到近6000万收入，利润达到729万方，毛利率达到20%，所以还是非常显著的。
年底，我们合作的武汉汇得行收购80%的股权，主要是以写字楼、住宅、公建、购物中心为主的业态。目前我们在今年业绩的承诺上收入要达到8600多万，利润也要达到2000万，因此这个合作目前来说利润率达到24-26%，这是比较高的；同时丰富非住业态，分别在商写、购物中心、公建等方面产品线的打造和利润的增长。
现场提问：请问管理层，在报告中我们看到独立第三方在管面积占比在提升，请问公司未来是否会继续降低与母公司及关联公司的依赖关系，请问会有什么样的举措？
杨光：弘阳服务集团重视通过收并购和单委方式进行业务拓展，同时我们的能力也会进一步的增强。目前来自第三方管理面积占比超过50%，后面也进一步降低与母公司、关联公司的关系，转为外拓的全委和城市服务、收并购的方式。2020年基本上是50：50，2021年争取外拓第三方占到60%、关联公司提供占到40%；2022年达到的目标是，第三方提供的项目是达到70%，关联公司提供项目达到30%。这也是未来2021年-2023年的目标以及我们要去实施的方向。
现场提问：请问弘阳服务集团目前项目集中在江苏地区，请问未来的发展意向如何？拓展项目时的选取标准是什么？
杨光：发展意向主要第一是秉承“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的发展定位，通过收并购实现规模的突围，巩固在江苏省的市场地位，并扩大所经营城市市场份额。第二，在2021年深耕南京、苏南、浙江及上海区域，布局西南重点区域，2022年重点发展华中、西南区域，形成我们核心都市圈，2023年拓展广州区域布局。
标的的选取主要从区域方面来讲，公司计划于2022年底前收购或投资4-6家物业管理公司，计划重点探索长三角、江苏、上海、安徽、西南如成都重庆、华南如广东，华中主要是湖南、湖北等地区的收购或投资目标。
规模的选择主要是能够达到营收3000万以上，管理规模可以达到100万方以上，以地产旗下物业公司为主，布局现在住宅行业，保证有质量的规模体量增长。单价方面，优先布局项目在管城市和物业单价有优势的项目，单价不低于我们目前的水平，同时基于良好品牌的认可度、良好企业信誉，这是我们优先合作的标准。
