编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
房产网 “暴风雨结束后，你不会记得自己是怎样活下来的，你甚至不确定暴风雨真的结束了。但有一件事是确定的，当你穿过了暴风雨，早已不再是原来那个人。”
村上春树《海边的卡夫卡》里的这段话，一直启发着朱荣斌。
在阳光城的第二个“三年任期”，朱荣斌所要面对的不再是规模问题。疫情和监管层面出台的“三道红线”，改变了整个行业。
2020年8月底开始引发全行业关注的“三道红线”，对比十余年前银保监会划下的信贷三条红线等，有过之而无不及。房企的发展面临更多考验和更加具象的指标，这也预示着国内房地产行业将发生一次大的调整和变革。
于是，在疫情期间为了鼓舞士气、传递信心，朱荣斌给全体员工写了一封名叫“暴风雨来”的信。信中表露了他对于2020年形势的判断：虽然行情不乐观，但却是阳光城一次成长的机会。
2011年至2018年，阳光城的销售额复合增长率达到83.79%，是行业中的明星房企。2019年增速下降至近30%，实现销售额2110亿，高增长的阶段一去不复返。
2020年3月的年度业绩会上，几乎所有房企都下调了销售目标的增速。而撕去“高增长”标签，以2000+销售目标为新注脚，阳光城也变得更加谨慎。
理想与现实
面临三道红线、债务压力、提高利润等挑战，阳光城也需要慢下来喘上一口气。
既然融资端受限，那就先从投资端进行一番调整。
事实上，阳光城按年新增土储规模在2017年达到巅峰值，那年正是“双斌”加入阳光城的元年，通过“三全”拿地战略以及坚持“五圆”发展模型，保障人才、土储和资金三要素，阳光城逐渐确立了行业地位，并挤进房企前20强。
该年新增土储达到2022万平方米，新增权益货值1407亿元。
与2017年盛极一时的拿地相比，阳光城2020年扩储步伐更加谨慎，且主要依靠收并购和招拍挂这两种方式。
数据显示，2020年前11月，阳光城收并购合作拿地方面占比37.57%，招拍挂占比62.43%。此外，还有较为“隐秘”的旧改。
关于旧改进展问题，朱荣斌曾在年初时回应，会重点选择相对成熟项目，并在项目中后期介入，争取短期内确权，一年内能实现供地。
阳光城已重点选择19个城市进行旧改试点，并在广州、深圳、太原、昆明、贵阳相继落地或确权多个项目，但目前并不能从阳光城现有报表看出旧改所贡献的土储和业绩情况，收获期尚不得而知。
年初，阳光城提出“六大目标”，其中有一条便提及，“2020年投资目标是在保证有息负债不增加、财务指标不恶化的前提条件下新增投资货值目标3000-5000亿元。”
若取上述新增货值目标中间值4000亿计算，仅从上半年新增土储情况来看，阳光城离实现这一投资目标还有较大差距。
据观点地产新媒体了解，上半年阳光城把握疫情之后各城市集中推地潮，新增项目48个，新增土储893万平方米，新增货值1293.43亿元，完成新增货值目标（4000亿元）的32.34%，新增权益货值850.24亿元。
与之形成对比的是，在三道红线监管下，阳光城在下半年收缩了投资节奏，7-11月新增土地项目仅15个，新增计容建面181万平方米。前11月，阳光城累计新增项目63个，权益地价432.34亿元，新增计容建筑面积约1009万平方米。
数据来源：企业财报、观点指数整理
近两年的情况看，阳光城全年销售面积与当期新增土储面积持平，甚至一度超过新增土储面积。这意味着，阳光城销售规模增长的可持续性将受到影响，2020年拿地的情况对当期销售亦有一定程度影响。
反映到更加具象的土储存续比看，2018及2019年阳光城土地储备存续比分别为2.71年及1.9年，在前20强房企中处于较低水平。
数据来源：企业财报、观点指数整理
但2020年上半年，阳光城土地储备存续比变化为6.87年，这与上半年积极拿地和放缓的销售节奏有关，其中上半年新增土储893万平方米，预计权益货值850.24亿元，累计土储4993.77万平方米，权益比例65%。
2020半年报显示，阳光城一二线城市预计未来可售货值占比73.71%，有所下降，2019年同期一二线城市货值占比为85.93%（土地储备面积占比76.20%）。
受制于三道红线，阳光城下半年拿地放缓同时，销售规模逐渐趋向稳定。从前11月销售情况看，阳光城实现销售1880.04亿，同比微增3.35%。完成2000亿目标的概率非常大，但增幅不再如昨。
“首先2000亿的基数太大了”，朱荣斌认为阳光城的增长速度会趋于平缓，投资货量、土储也不像之前那么充分。
2019年艰难的市场环境下，他说过多的土储反而会是企业的负担，所以这两年的土地是卖多少、买多少。
品质与利润
已经许久没有在公开场合见到朱荣斌，接近年尾时，市场甚至传出离职的消息。
这很让人怀疑，旋即被证实为“假消息”。
上一次见面，还是在2020年六月底昆明滇池旁的一个项目交流会上。
那次昆明见面时，为了向来宾推介能代表阳光城品质的“滇池半山”项目，朱荣斌曾立下豪言：“内部定了目标，要用三年时间真正实现全面品质的提升。”
如今，转向品质增长的战略定位早已在大部分房企间达成共识。为了消除外界对阳光城的偏见，自2018年开始，该公司提出要在产品质量上下功夫。
在外界看来，朱荣斌是有着强烈危机意识的人，阳光城突破千亿后不再唯规模论，到两千亿后提出注重产品打造和精细化管理的道路。
他说阳光城“底子薄”，因此在实现2000亿之后更加注重提升利润情况。
总结性回顾时，阳光城2020年在产品、工程、服务上有了更多思考，绿色智慧、325建造体系、“6+1”品质提升行动等，在全国推出不少内部定义的标杆项目，包括福州登云湖、温州檀境、昆明滇池半山、贵州望乡、重庆未来悦等。
地产行业利润下调成普遍现象，朱荣斌深知其理，因此也绞尽了脑汁，力求实现规模、利润和负债三者平衡，但这个过程很漫长，也并不简单。
表现在数据上，阳光城上半年毛利率和净利率较2019年末均有小幅提升，期内实现营收241.2亿元，同比增长7%，毛利率录得25.67%，净利率录得7.34%，同比均提升0.14及0.26个百分点。
将时间线拉长，回顾过去几年的利润情况，阳光城谈不上“有进步”，2015-2019年毛利率在25%、净利率则在7%的幅度上下波动。
数据来源：企业财报、观点指数整理
而且，阳光城的毛利率和净利率按年均低于A股上市房企平均水平，尤其是近两年净利率与房企平均值有较大落差，仍需要作出很大努力才能追赶得上。
“做地产这一行，要增加1000万的利润都很难，但要是管理不善，增加1个亿的成本或损失1个亿却很容易。”朱荣斌试图用这一反差现象，来形容地产行业所面临的真实难题和盈利环境。
事实上，吴建斌在年初时也提到，提升利润是阳光城非常重要的一个目标，而要改善毛利率，则要在买地、设计、大运营等环节以及财务成本方面做很多的工作。
疫情以来，阳光城在营销手段上有所转变，线上直播卖房的渠道助力公司的业绩表现。
前不久的“双十一”及“双十二”，阳光城入驻“天猫好房”以及自有平台“阳光房宝”开展直播，线上转化成交量过亿。
战投与未来
过去这一年，阳光城显得无比低调，直到九月才有“大动作”。
正如朱荣斌年初提到，早在两年前定下的引入战投计划，终于有了一个结果。
泰康人寿及泰康养老携带资金入场，合计持股13.53%，成为阳光城第三大股东。而任职独董未满一年的吴向东也已离场，此前引入平安战投仅停留在遐想阶段。
这次阳光城“引战”并未改变上市公司的股本规模，但在优化股权结构方面，朱荣斌对外表示，公司的股权结构，老板（林腾蛟）是大股权，他的股权是有空间的，我觉得在股权结构上解决公司的治理结构是最安全的做法。
险资与地产的组合在业内很常见，截至2020年6月底，A股房企中便有21家房企引入险资持股，包括万科与中国人寿、大家人寿，金地与富德生命人寿、大家人寿，华夏幸福与平安，首开与君康人寿、横琴人寿等。
表面上看，此次引入泰康系作为战投，能进一步拓展阳光城的融资渠道，获得低成本资金，逐步降低负债，泰康系还能以此获得稳定的回报收益。
另一方面，阳光城还考虑到未来产业协同发展以及合作的问题。如今，阳光城跨越两千亿，初具规模，正赶上房地产行业最后一段可以快速成长的时期。
对于泰康的入股，朱荣斌说这是可以借鉴的合作模式，是上了一个保险，泰康专注养老地产，已经有成功的养老模式，而养老在地产和物业等业态有很多协同，借此希望能在地产下半场找到新的增长点。
引进泰康，或许还与老板林腾蛟近几年一直关注养老产业的发展有关，其在2020年全国人大会议上提议加快养老产业立法，促进养老服务业健康规范发展，可见对养老产业的重视。
但一年前，朱荣斌对于地产多元化业务及转型的看法仍很保守谨慎，除了教育有一定成就之外，他说对养老、长租业务没有完全把握，不敢轻易尝试，所以仍专注于地产业务。
事实上，泰康除了入股阳光城外，早些年也曾60亿增资保利地产，成为后者第二大股东，目前持股6.21%。彼时业内猜想双方将在养老产业上合作，但几年过去了，市场上尚未有任何风声，而泰康更像是作为财务投资人的角色入局保利。
此次引入泰康后，阳光城接下来的发展轨迹更值得人们关注。
如今，阳光城要承受的压力不仅来自于自身及地产行业的发展现状，更来自于股东战投方。引战投定下的十年业绩承诺，意味着阳光城只能向前，不容许停止或倒退。
朱荣斌和吴建斌作为阳光城的灵魂人物，更像是“在暴风雨中的钢丝绳上跳双人舞”。
踩线之间
阳光城仍在努力兑现年初的承诺，另一边，降负债如同头顶的悬梁之剑，变得更为迫切。
一份研报指，“三道红线”意味着资金端调控由融资渠道监管转向融资主体（企业）监管，从微观市场主体层面精准化监测及规范房企融资行为。
从踩线情况看，目前阳光城剔除预收款后资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32。除了现金短债比外，踩中两条线，仍不可掉以轻心。
对于两项超“三道红线”阈值的房企，市场消息指，这类房企有息负债增速需控制在5%，而监管层还下发三张监测表格，需房企交代指标计算细节，并对明股实债、永续债、表外负债等颇为关注，大幅增加房企绕过监管的难度。
截至2020年上半年，阳光城有息负债规模为1121.61亿元，与2019年基本持平，有息资产负债率较2019年底减少3.46个百分点至33.06%，账面合同负债850.17亿元，非银融资占比较上年末24.94%继续下降至22.19%。
此外，阳光城净负债率已从2017年高位252.27%降至114.98%，平均融资成本7.5%，分别较2019年底下降23.22个百分点及优化20个基点。
尽管近几年融资成本在不断降低，但对比上市头部房企，阳光城仍有一定下调空间。下表提及的16家房企（包括阳光城），在2020上半年的平均融资成本仅为4.91%。
数据来源：企业财报、观点指数整理（*万科2019年及融创2020上半年未披露）
值得一提的是，阳光城期末账面货币资金483.5亿元，较2019年底增长15.18%，占总资产14%，短期有息负债376.52亿元，现金能覆盖短债，同时短期有息负债规模占比较2019年末提升3.7个百分点至33.57%。
朱荣斌坦言，这几年公司发展的一个很大限制便是坚守财务指标不能恶化，有息负债不增加。
显然，阳光城确实做到了有息负债不再大幅增加，但也没有太大变化。
数据显示，2017至2020上半年，阳光城有息负债分别为1134.89亿元、1126.13亿元、1123.21亿元和1121.61亿元，仅从正常融资渠道看，阳光城可以改善、腾挪操作的空间有限。
若要跳出“三道红线”，解决办法不外乎加快销售回款和结转周期、减少拿地、偿还负债、出售项目股权但争取并表、分拆上市、剥离高负债项目等，维持净资产不变和增厚货币资金。
其中，分拆物业上市成了2020年地产圈的高频词。对于阳光城而言，也在不紧不慢地准备着。
2020年7月底，阳光城成立慧智优佳生活服务公司并完成增资扩股，阳光城合计持股70.59%。随后于10月，市场传出风声，阳光城物业最快于2021年赴港上市，初步计划集资最少2亿美元。
这一年，阳光城保持规模有所增长外，进一步在提升利润、资本股权架构、降负债上做得更加深入和带来更多变化，以适应地产行业已经到来且必须面对的暴风雨。这场暴风雨不会这么快就结束，在成为一家“又大又强”的公司之前，阳光城还有一段路要走。
