本报记者 王丽新
“2020年是非同寻常的一年，中国奥园集团（以下简称“奥园”）积极主动地应对市场变化。”8月17日，在2020年中期业绩说明会上，中国奥园集团董事局主席郭梓文向《证券日报》等媒体表示：“未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。”
“全年有2200亿元可售货值，按照60%去化率，可完成年度销售任务。”奥园执行董事、营运总裁马军表示，整体来看，华南、华东市场恢复较快，下半年整体推货可达1700亿元，供货充足。
“疫情对经济造成一定影响，我的主要工作是鼓励和鞭策大家完成已定的各项目标。”郭梓文向《证券日报》记者表示：“我们要倍加努力推动全员销售力度，制定相关激励考核目标，分解目标，促进完成全年指标。”
加快旧改项目转化速度
总体来说，奥园“中考”成绩单，核心指标的表现都高于行业平均水平。
据中报显示，截至6月30日，中国奥园实现毛利润82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。
在投资拿地方面，2020年上半年，中国奥园新增项目44个（收并购项目占63%），新增可售货值约832亿元，平均土地成本为每平方米3812元，保持了合理的土地成本及稳定的利润率，具有较强的抗波动能力。“全年土地支出会控制在350亿元—400亿元之间。”奥园管理层如是表示。
值得一提的是，奥园上半年拓展了以资产包收购方式拿地的渠道。7月份，中国奥园完成收购京汉股份29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表。“未来会继续关注这类资产包的收购事宜，但会相对有所控制。”奥园管理层如是称。
截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%；土地储备总建筑面积4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，能满足未来四至五年的发展。
“上半年，奥园有四个旧改项目已实现部分或全部转化。”奥园执行董事兼行政总裁郭梓宁表示，接下来，会加快这50多个城市更新项目转化。同时，目前正在洽谈的旧改项目有一大批。相信未来两三年后，货值会翻一番。“未来每年都有10多个旧改项目进入转化阶段。”
“即使在疫情影响下，该公司也没有放下投资的脚步，积极布局粤港澳大湾区的策略有助于公司承接粤港澳大湾区的发展规划红利。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，城市更新项目虽然运营周期较长，但利润空间丰厚，有利于增厚公司盈利空间和持续发展能力。
“大家看好大湾区旧改市场前景，竞争激烈。过去几年，奥园形成了人才、示范项目、品牌等优势，但也抱着开放心态，希望与进入大湾区的房企强强联合优势互补。”对于大湾区旧改市场的竞争格局，郭梓宁向《证券日报》记者表示，近期也有不少企业找我们来谈，希望可以达成合作，加快项目转化。
在手现金为短债的1.5倍
众所周知，加快旧改项目转化需要资金支持，境内外融资渠道的畅通是重要支撑。
据《证券日报》记者了解，今年上半年，奥园在加快回款、拓宽境内外融资渠道方面颇为努力。从年初至今的几笔融资可知，长短债配比相对合理，融资成本普遍控制在7%以下。
“融资成本控制较好，一方面是受疫情影响，上半年境内外融资环境相对宽松；另一方面，则是由企业自身的信用评价高低决定的。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，尤其境内债务配比合理有助于减轻财务压力。
截至6月30日，奥园净负债率比率为79.8%，有息债务约1030亿元，总现金约694亿元，为475亿元短期借贷的1.5倍。此外，2020年7月份，公司已偿还及续期约63亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至约40%。
“公司对净负债率没有特别严格的要求，一般机构会有90%的约束。奥园坚持审慎的财务管理，在规模增长的同时加快销售资金回笼，确保现金流安全及可持续发展。”奥园管理层表示。
