观点直击 | 许华芳:宝龙希望做长三角“绝对寡头”(实录)

2020-08-20      来源:黄冈房地产网   浏览次数:9946

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房产网 踩着“三十岁”的时间节点,宝龙地产交出自己在不惑之年的第一张成绩单。

出席2020年中期业绩会的阵容与年初类似,包括了公司总裁许华芳、首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟和资本部总经理刘泊旸。

稍有不同的是,在许华芳左边多了一个新人——宝龙地产联席总裁陈德力。

按许华芳的说法,宝龙地产今年上半年的业绩表现还算“让人满意”。数据显示,上半年,宝龙地产实现收入约为171.7亿元,同比上升约40.1%;期间利润约为34.95亿元,较2019年同期上升约42.8%;公司拥有人应占利润约为22.2亿元,同比上升约23.1%。

尽管不可避免会受到疫情的影响,但在言语之中,许华芳还是希望向投资者们传递信心。

事实上,这也是许华芳在整场业绩会中一直在做的事:“对于今年,管理层有强烈的信心,能够超额完成任务。”

除了业绩数据之外,许华芳更多谈论的是未来五年甚至更长时间里宝龙地产想要走到哪一步。短短一个小时的业绩会,更像是一场“五年计划”的工作部署大会。

“上半年,从管理层的角度,主要是对管理、团队、战略这三件大事做更完整的思考。”

长三角野望与大湾区踱步

这么多年,宝龙地产的目光始终未远离过长三角。

“过去五年时间,我们总共拿的项目应该超过130个项目,其中超过110个都是在长三角。可能统计得不够完整,但应该九成左右的项目是在长三角。”

说到过去五年的布局情况时,许华芳说:“长三角的红利我们是得到了。”

截至2020年6月30日,宝龙地产拥有土地储备总建筑面积约为2860万平方米,正在开发建设中的物业约2220万平方米;持作未来发展物业约640万平方米。其中,超过70%分布于长三角地区。

基于此,宝龙上半年销售中长三角地区的贡献遥遥领先于其他区域。

数据显示,2020年上半年,宝龙地产累计实现销售金额315.3亿,其中长三角地区的销售金额占比达到88.6%。

深耕理念之下,宝龙在最新的区域调整中,将安徽并入长三角范围之内,并将南京列为新的增长点之一。

“我今年出差南京三次,也是出差最多的一个城市,现在在谈大量的综合体项目。未来希望继上海、杭州、宁波以后,南京作为第四个点。从城市的角度来讲,我们认为南京的潜力是非常非常巨大的。”

随着宝龙的扩张,一张覆盖整个长三角的“大网”正在越织越密。

当被问到未来目标时,许华芳笑称:“基本方向是,未来5年要努力到地产30强,保持优势。”

接着又补充:“我们更关注的是,能不能做到长三角的绝对寡头。”

不得不说,整场业绩会下来,许华芳和其他管理层用了足够长的篇幅来介绍公司对于长三角的重视。但其实,宝龙地产在大湾区的发展情况也同样受到投资者关注。

宝龙最新的发展规划中,将过去的“1+6+N”改成了“1+1+N”,多出来的“1”便是大湾区。

从上半年销售情况来看,大湾区在尚未做出太多贡献。项目分布上,宝龙的脚步也基本上停留在了珠海。截至今年上半年,宝龙地产在大湾区的土储面积只有95.9万平方米,在几大区域中排名倒数第二。

“大湾区市场确实被许多当地的龙头企业占去了大块份额,相比之下,长三角一体化的融合度比大湾区要高。”如何啃下大湾区这块“硬骨头”,或许是宝龙地产未来需要思考和解决的问题。

不过,从一周前开出的大湾区首个项目来看,开盘后完成了八成去化,销售额达到10亿以上,似乎还不错。

许华芳进一步介绍说,包括珠海、中山、佛山、广州在内,宝龙有不少项目已经进入到洽谈阶段。

至于未来是否能够做好,许华芳给出了这样一句模棱两可的结论:“我们希望能做出成绩,但没做出来也没法多说。”

借道商业与扩张“变奏”

抛开业绩表现,某种程度来说,陈德力的出席其实是某种微妙的暗示。

“很开心我们引入了陈总的加盟。”最开始的开场总结里,许华芳便表达了自己对陈德力到来的欣喜。随后问答环节里,许华芳也是尽可能地给了陈德力足够多的时间。

今年6月1日,陈德力被委任为宝龙商业行政总裁以及宝龙地产联席总裁。6月15日,陈德力正式上任宝龙商业执行董事。

过去十年,陈德力历任新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理、万达商业地产副总裁兼商管公司常务副总裁、新城商业总裁等职位。对于这位“商业老将”的到来,外界有着颇为一致的解读——宝龙希望谋求商业板块的进一步加速。

不过从现实情况看,宝龙的“变奏”显然不满足于只是商业板块。

作为一家商业地产起家的企业,“商业+地产”是宝龙与生俱来的一个标签。而在土地市场竞争激烈的时候,这种模式也帮助宝龙拿到了不少土地储备。

宝龙今年上半年新增土储中,有54%是以勾地、商业+住宅合作形式获取的。新增土地面积中按土地性质来分类,商业占比25.3%,住宅占比74.7%。

谈到进入大湾区时,许华芳也表示:“像我们这种综合体模式,其实在广东的空间还是比较大的,远远没有长三角密集。我们现在有七八个项目在勾地,希望今年下半年能拿两三个项目。”

业绩会现场,陈德力也重申了“5年新增100个开业项目”的目标。

他介绍称,宝龙商业的战略不是以三四线为主,而是紧跟地产的步伐,实行“1+1+N”的扩张策略,即在长三角、大湾区和其它地方机会型获取新项目。

显然,“借道”商业,是宝龙为了实现整体加速的一种手段。

今年上半年,宝龙地产租金及物业管理服务收入约为15.33亿元,较2019年同期上升约10.2%。而在2019年和2018年的上半年,这部分收入为13.91亿元和10.6亿元,同比增幅分别为31.2%和24.6%。

尽管数据仍然呈现出上升趋势,但不得不说,疫情给宝龙地产带来的影响并不小。

“上半年受疫情影响,商业部分收入没能达到预期。不过这个(疫情)属于是一次性的问题,我们会努力实现整年度的目标。”

以下为宝龙地产2020年中期业绩发布会现场问答实录:

提问:能否请陈德力总谈谈三四线城市商场的竞争格局?另外,我们看到电商获客的成本越来越高,宝龙有没有研究电商的获客成本和线下开业成本投入的剪刀差?

陈德力:首先宝龙商业的战略并不是以三四线为主,我们是1+1+N,是长三角、大湾区和其它地方机会型获取的战略。

三四线城市的商业格局,现在很多城市已经有相当的竞争力,但是优质的商业项目并不多。

也就是说,长三角、大湾区范围内的三四线城市,如果有比较优质的项目,比较合适的条件,我们还是有机会去做的。而且在这些城市当中,随着老百姓消费水平的升级,优秀的购物中心还是有非常好的机会。

许华芳:我补充一下,线上线下未来的发展方向,在中国这么大的市场,我认为其实两个方向的机会都是很大的。很大程度上就是不管线上线下,能不能做到一定意义上的寡头。

同时还有一个趋势的概念,刚刚陈德力总介绍了我们未来商业的生态,其实最后的核心是立体融合。

通过这么多年发展,我们对于线上线下的理解和判断就是必须融合。所以,我们认为整个趋势是融合的,而且这个趋势还是比较快的。

提问:现在提出新的五年战略规划,组织架构方面有没有变更?地产应该很大可能做到前30,商业方面有没有一些小目标呢?可不可以介绍一下南京的布局情况?今年可能开业10个商业项目,明年有没有初步的开店计划?

许华芳:开店的交给陈总,前面两个问题我来回答一下。

过去半年,甚至去年下半年,我们一直在思考,公司到了另外一个平台、另外一个量级,如果要迎接更好的未来,要怎么做?加上碰到30年这个周期,我们很多时间是在思考企业的未来要怎么走。

刚才讲到整个组织架构的匹配,我过去大半年做了什么事?1月份把公司新的文化、使命、愿景重新梳理,4月1号把组织形态重新梳理,7月1号把战略进行梳理,准备10月1号把长期激励再进一步梳理。希望通过这四个方面最后实现人才的赋能,以及人才的引进。

地产30强跟商业5强,这是我们的基本方向。未来5年还是要努力到地产30强这个状态,保持优势。商业方面,要保持在5强内。

但是我们更关注的是,能不能做到长三角的绝对寡头。未来我们最大的核心优势就在长三角,能形成很强烈的互补网络,如果能做到,这个价值才大。

我们今年的整体方向就是在南京,今年出差南京三次,也是出差最多的一个城市。现在在谈大量的综合体项目,而且是各种地区、各种等级的项目。

所以,未来希望继上海、杭州、宁波以后,南京能成为我们第四个点。从单一城市的角度来看,南京的潜力是非常非常巨大的。

陈德力:今年因为疫情影响,我们把开业数量从11个调整到10个,因为想更好地每个项目开得好。

从计划看,明年开业的Mall不会低于13个,同时还会开8条主题街区。未来5年,宝龙商业希望新增100个项目。

提问:宝龙在长三角其实已经是处于领先位置,但是在大湾区,只有珠海有一些项目,在大湾区竞争激烈的情况下,宝龙未来有什么设想?

许华芳:我们的整体看法,大湾区确实是被广东的龙头企业占领了很大的市场,特别是旧改。

广东很特别的地方是玩法不一样,但跟长三角的市场化程度相比,还是没有那么开放,所以这确实是我们要发展的难点。

我觉得有两点,一是旧改的角度,我会跟事业部的同事交流,如果是旧改,希望拉着广东的一些企业一起做。

第二,坚持综合体模式发展。我去了两趟广东,跑了7个城市,我觉得很多地方的发展成熟度离长三角还有点距离,但是底子是很好的。

刚才讲的综合体模式,其实在广东的空间还是比较大的,远远没有长三角密。我们现在有七八个项目在勾地,希望下半年能拿两三个项目。

纯拍地的方式,只会适当参与,现在谈得比较深入的城市就是珠海、中山、佛山、广州,有不少项目在谈。希望能做出成绩,没做出来也没法多说。

提问:公司对融资成本、评级有什么看法?融资收紧对公司有什么影响?

许华芳:今年公司有一个雄伟的目标,所以我们还是在保持不拿贵地、不借贵钱的前提下,积极地往前发展。

保持发展提速的前提下,债务稳定在这个结构指标上,还是可以接受的。对于传言融资收紧,我们会密切关注,也有足够的资源跟足够的能力去应对。

区域的发展方面,我们坚定不移地看好长三角,加上大湾区的新布局,其它是机会型。未来的逻辑是围绕长三角进行全面商业布局,这是我们的终极目标。

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