编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。
对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。
历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。
未来，我们还将继续见证。
房产网 多在网上检索信息的话，其实不难发现，佳兆业向外界输出专业分析的频率愈来愈高。
2020年4月，佳兆业第一次尝试用白皮书的形式对外发声，即《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》。
白皮书里综述的第一句话，表达了其对于行业研究的决心：“有一种力量，叫专业的力量。”
这主要得益于佳兆业近年建立了经济研究院，工作内容涉及宏观经济研究、市场及行业分析，而当中的牵头者，便是刘策。
我们这次在深圳嘉里中心见到了刘策，本就是老熟人了，过多的寒暄也变得不那么必要，一来他就亲切地招呼我们喝茶，放松聊天。
有所不同的是，刚刚过去的7月，刘策获委任为集团副总裁，同时任集团首席经济学家。
在房地产行业发展变幻莫测的今天，战略研究、前瞻规划变得愈加重要。特别在政策调控之下，如何判断后市走向，是房企能否精准把握时机的关键。
可以看到，近段时间以来，深圳、东莞、杭州、宁波、南京都陆续出台了楼市政策调控市场，尤其深圳的“715新政”，还被称为有史以来最严调控。
作为研究地产行业多年的专家，刘策也提出了自己的观点：房地产就是稳中有升，稳是政策层面的要求，升是市场规律。
“短期内风向有比较大的变化，也是很自然的事情，表面上看是政策的变化，其实背后是中国产业结构、财富结构所致，是必然的结果。”
刘策并不否认，房地产的政策红利正逐渐减弱，因而佳兆业顺应时势，提出了“地产+城市更新+产业”三驾马车并行的战略。
事实上，从去年开始，刘策便频繁提及这一战略，前述的白皮书，也将这“三驾马车”作为一节重要内容。
第一驾马车：地产
为何会提出这“三驾马车”？
刘策首先分析的是地产这一基本盘概念：“未来10到15年还是地产战略发展机遇期，只不过不能像过去一样靠政府红利、土地红利，要靠能力去驱动，ROE创历史新高，还是有空间的。”
他表示，地产解决的是规模和现金流的问题，“不上规模在市场没办法生存，也没办法为多元化的发展提供战略资源。”
佳兆业自然也有规模的要求，按照年初定下的目标，今年要突破千亿，同比增长13.48%。
刘策对于实现年度目标持乐观态度：“今年千亿目标应该能实现。”
他解释道，千亿目标相对去年只是低速增长，压力不大，“疫情没有影响销售，主要是延缓了供货节奏，但是下半年供货节奏就上来了。”
但他也提到销售与土储布局相关，据介绍，佳兆业大部分货值是在核心一二线城市，深圳占比1/3，大湾区占比50%左右，市场需求旺盛。
“佳兆业不管确立什么目标，不管多难，没有哪一年没兑现。”刘策再一次强调，上半年的重心是抓投融资，下半年会放在销售回款上。
对于拓展，刘策称，佳兆业今年的投资策略是要深耕、要聚焦，对新进城市比较谨慎：“比如说在大湾区围绕深广惠这三个城市深耕。”
他并不苦恼于佳兆业的布局问题，因为公司已进入全国50个城市，基本都是最核心的城市。
“在这50个城市里面，选了16、17个城市作为战略深耕城市。可能1/3的城市占到了今年整个投资货值的80%、90%，所以年内重点还是战略深耕为主，通过这样的方式来提升市场排名、影响力，提升人均效能。”
关于土地投拓，除了正常招拍挂，市场上现在热门的还有收并购行为。对此刘策回应，佳兆业一直都很积极强调收并购，多条腿走路，从来不把鸡蛋放在一个篮子里。
第二驾马车：城市更新
步入存量时代，单靠地产增量已远远不能满足发展需求。
谈及佳兆业最为擅长的城市更新，刘策表示：“即便是地产黄金期过去了，但城市更新可以干一百年、一千年，这是百年基业，而且可以给公司贡献利润，平衡现金流。”
旧改经验方面，他也有不少心得体会：“逻辑上确实跟传统地产不一样的，传统地产是快周转，旧改是跨周期投资。”
所谓跨周期投资，就是以小钱维护项目，因为时间长，最后会变成时间的复利。
“可能十年前拿这个项目1亿元，这笔钱没有很快回来，但是十年之后可能变成10亿元。”
旧改会带来资金压力，“别人老说佳兆业负债高，为什么负债高？就是因为旧改项目多。一个项目如果快速开发，可能6个月、9个月开盘，马上就把资金收回来，旧改要有长周期心态，其实是很大的挑战。”
此外，旧改涉及对政策的理解能力，包括遇到一些重点、难点问题，要怎么合理合法、快速地解决。
刘策续称：“现在旧改要求综合性更强，原来可能真的是旧改，现在叫城市运营，如果不能够导入产业，可能有一半甚至有2/3的项目干不了。现在纯住宅项目也很少了，大多是工改工，没有产业能力是不行的。”
“城市更新已经变成城市运营之争，而不是单项目之争。拼单项目的时代已经过去了。”他十分感慨。
即便是有20余年旧改经验的佳兆业，也一直处在探索路上。或者说，更加重视城市更新。
早于2015年，佳兆业置业集团已经升级为佳兆业城市更新集团。
“把城市更新公司升格为跟集团控股一样的规格，成立了相关的专业部门，从政策、拓展、规划设计以及产业方面，对区域项目进行支持服务和管控。现在围绕旧改转化做了一系列的动作，希望能够解决目前拓强、转化略弱的局面。”
同时刘策提到，佳兆业在城市更新业务上有两个重点：持续拓展以及项目转化。
他喝了口茶：“很多城市更新都是有政策红利的，特别是东莞，今年城市更新是红利爆发之年，所以公司要积极拓展，持续巩固项目储备。而且，今年受疫情影响，很多企业资金有问题，公司通过收并购拿了很多城市更新项目。”
转化一直是佳兆业旧改最核心的问题：“手上旧改土储已经足够多了，怎么把几千万平方米储备快速变现，变成可开发的状态，这是今年的重点。”
他继续表示，围绕转化，公司内部探索了一些相应机制，包括每周专题会议，集团、区域和项目公司三级联动，加大激励考核力度等。
截至2019年底，佳兆业城市更新项目土地储备近4000万平方米，对应货值约2.5万亿元，年均转化率30%左右。
“旧改转化，今年确确实实是史无前例地重视了。”
第三驾马车：产业
上述分析的地产、城市更新，最终还是要涉及到产业。
“现在政策明显是鼓励发展产业的。”刘策转而聊到产业方面的内容：“地产总有一天会成为明日黄花。”
他先从收益的角度指出，产业尽管利润低一些，但资本市场给的估值最高，所以最终体现的财富比地产更高。
“谈收益不能只关注利润，比如地产赚的利润多，新经济赚的钱没有地产多，但在资本市场上可以有几十倍的PE，而地产可能不超过9倍PE。”
房地产存在周期性，刘策称：“过了城市化的快速发展期，只剩下城市更新，便要靠产业谋划第二增长曲线。”
而地产、城市更新、产业之间是相辅相成的关系，产业一方面是互相配合的需要，另一方面是未来新增长点，也是目前中国从房地产时代走向资本时代的财富新承载形式的需要。
佳兆业自2015年开始布局产业多元化业务，而且走的路径与其他房企有所不同。
刘策表示：“佳兆业多元化是很独特的，聚焦的是大健康、大文体，围绕大赛道布局，但公司特色在于更加重视通过资本市场做多元化的布局。”
据官网显示，佳兆业拥有6个上市平台，除双林生物之外，还有佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳云科技、南太地产，其中大部分平台是收购或参股获得。
“今年有几个上市公司市值的提升不一定比地产利润低。”无论如何，三驾马车正齐头并进，佳兆业各方面发展态势都还不错。
采访最后，我们邀请刘策对2020年作出评价。
“您去年说过2019年是历史上最好的一年，2020年又该如何评价？”
“每一年对佳兆业来讲，都是最好的一年。”
他解释道，其实佳兆业大体的发展态势非常好，从底部起来之后每一年形势越来越好：“到了明年再看，可能对佳兆来讲就是涅槃重生，很多老大难问题会得到解决。”
以下为观点地产新媒体对佳兆业集团控股有限公司副总裁、首席经济学家刘策先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年以来，房地产政策调控有不间断绷紧的感觉，对于楼市有一定的冲击，您对于接下来楼市的判断如何？
刘策：总体来讲，楼市不管怎么调控，基本上都以稳为主。
为什么在这么短的时间内风向有大的变化？这也是很自然的事情，表面上看是政策变化，其实背后是中国的产业结构、财富结构变化，是一个必然的结果。
其实上半年整体政策非常宽松，金融、财政、税收各个层面，政府站在抗疫、稳经济的角度，给了一个很宽松的环境。在这样的背景下，货币出来找去处，大部分又流到了房地产。
从政策调控的层面，为什么在这种情况下要调控房地产？确实房地产的政策红利，或者说行业红利没有了。遭遇百年罕见的疫情，都不推进房地产发展，说明中央调控的决心是坚定的。
既然能够调控，说明房地产内生增长动力还是很强的。内生增长动力一方面跟目前财富配置有关，是由财富配置所带来的，可能除了基本的居住需求之外，确实有投资需求，因为没有其他更好的投资渠道了。
另一方面，现在城镇化率只有60%，任何一个国家60%都不是房地产走下坡路的时候，最多是增速放缓，房地产未来大的趋势还是向好。
对房地产来讲，基本上就是稳中有升，稳是政策层面的要求，升是市场规律。
观点地产新媒体：您认为房地产发展前景如何？未来该如何抓住发展机遇？
刘策：房地产未来发展10-20年是没问题的，但要想像以前那样快马加鞭，也不太可能。
对于房企来讲，原来第一是高利润，但现在房企战略都趋同，全部都去一二线，竞争很激烈，地价又下不来，高利润这条路已经没有了。
第二高杠杆，现在一直在去杠杆，即使能够过得了今天也过不了明天。就跟投资房地产一样的，过去十年从房地产赚了钱的人，只要还在这个局里，都很难说财富是自己的。
第三是高周转，这确实应该就是接下来房企的核心方向。今年对所有的上市房企做了数据统计，发现2019年房企的净资产收益率达到了历史峰值。这不是利润驱动的，也不是杠杆驱动的，是周转能力驱动的。
在目前这样一个政策调控背景下，房企要坚持几条原则：首先是不能拿地王，靠赌房价上涨肯定死路一条；第二，只能靠运营能力，尽可能地提升开发效率，降低融资成本；第三，成本控制水平，以及能不能把项目快速开发和销售；最后就是现金流导向。
所以，佳兆业今年也在围绕这个架构在做相应调整。原来公司很关注投融，但其实现在想靠投融去赚钱已经很难了。
现在拿一个项目，都不怎么赚钱，最后能赚钱的就是速度，能够尽快用低成本融资来替代高成本融资，才能赚到钱。
观点地产新媒体：现在很多高周转、扩规模的房企，您觉得背后逻辑是什么？
刘策：扩规模首先代表在行业水平，没有规模没办法在市场生存。一二线城市土地动辄几十亿元，甚至上百亿元，没规模的话拿不了土地。
第二，规模大了以后，有品牌影响力，融资成本会降低，这就是为什么要上规模的原因。
第三，有了规模以后，确实容易有规模效益。集中采购、标准化更容易，可以降低，而且抗风险能力更强。
观点地产新媒体：您之前提到，未来10-15年地产行业应该是“地产＋城市更新＋产业”，“三驾马车”驱动的市场，如何理解？
刘策：为何会提出这三驾马车？首先是地产，地产是基本盘，解决的是规模和现金流的问题。
未来10-15年还是地产战略发展机遇期，只不过像过去一样靠政策红利、土地红利没有了，要靠能力去驱动，ROE还可以创历史新高。而且，地产不上规模没办法生存，也没办法为多元化发展提供战略资源。
很多城市已经进入存量时代，要靠城市更新提供土地，城市更新利润略高一些。地产10-15年黄金期过去后，城市更新是未来一百年、一千年都可以做的，这是百年基业，而且可以给公司贡献利润，平衡现金流。
但是最终要落脚到产业，因为地产总有一天会成为明日黄花，而且现在政策很明显是鼓励发展产业。
从收益角度讲，现在谈收益只关注利润，其实站在财富角度不是这样。比如现在地产赚的利润多，新经济赚没有那么多，但在资本市场上可以有几十倍PE，地产的估值就几倍，可能不超过9倍。
产业这一块，尽管利润低一些，但是因为资本市场给的估值最高，所以最终体现出来的财富其实比地产更高。
地产确实有周期，当过了城市化快速发展期，城镇化率到80%、90%时，就只剩下城市更新，没有地产业务了，这时要靠产业谋划第二增长曲线，这就是短中长怎么平衡的问题。
现在地产也好、城市更新也好，没有产业都发展不起来，这是相辅相成的关系。
观点地产新媒体：佳兆业的多元化比较有特点，拥有比较多上市平台，但是看到佳兆业健康去年营收水平并不是特别很好，对于现在没有处于发展起步期的这些多元化业务，您觉得后面会不会有更大的发展空间？
刘策：佳兆业的多元化很独特，聚焦大健康、大文体，围绕大赛道布局，但这个也不是特色。
佳兆业的特色在于更加重视通过资本市场进行多元化布局，不是从0到1慢慢来，而是直接从1到10，然后从10到100。
佳兆业布局多元化刚开始几年，所以需要有成长周期；目前佳兆业的战略布局中，地产规模不是特别大，所以对多元化的支撑会比较小，不会以超快速度发展。比如养老，现在商业模式处在探索阶段，是成长的初期，很难爆发式增长。
总体而言，把健康产业作为公司重要发展方向，围绕健康，佳兆业做了非常多的事情，基本上形成了完整的产业链。
