疫情使北京办公楼租金继续承压下行,但投资交易逆势强劲

2020-04-14      来源:黄梅房地产   浏览次数:20

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2020年4月14日,北京——“新型冠状病毒的流行使各种租赁活动陷入停顿,加剧了市场竞争。”仲量联行华北区董事总经理张颖表示。办公楼租金压力进一步加大,业主采取灵活的租赁策略。投资活动相对活跃。本季度,新加坡主权财富基金GIC以约80亿元人民币收购了LG双子大厦,引起了市场的极大关注。零售市场受到的冲击最大。尽管中国其他主要城市的零售活动在本季度末逐渐回升,但北京市场的复苏相对缓慢。工业物流市场的租赁活动在疫情高峰期明显停滞,但租金在本季度保持稳定。由于防疫和隔离措施推迟了购买需求,高端住宅市场的交易量大幅下降。

甲级办公楼

整体租赁需求继续放缓,一些租户搁置或取消了他们最初的租赁计划。因此,本季度写字楼租赁交易总量(基于建筑面积)同比下降近60%。尽管第一季度受到春节的影响,春节是传统的租赁淡季,但这一季度的营业额远低于去年同期。虽然没有新的项目已经完成并进入市场,但由于租赁需求仍然疲软,业主面临的市场压力已经加剧。

当前严峻的市场环境迫使业主采取更激进的租赁策略,更加注重续租,并提供更灵活的租赁条款。一些业主在季度末降低租金以吸引租户,从而导致本季度整体市场租金下降1.3个百分点。空置率高的项目业主通常更注重保持项目的稳定性,采取更灵活的租赁策略。

这种流行病对市场的影响尚未得到充分证明。随着疫情带来的巨大财务成本变得越来越明显,市场压力继续累积,我们预计未来几个季度租金周转率和租金水平将面临进一步下降的风险。仲量联行商业房地产部主任张世良表示:“目前,市场不确定性在增加,租户的表现变得更加保守。尽管如此,我们仍然看到一些更有远见的租户充分利用当前市场的低租金,提高租用办公空间的质量,将办公空间转移到物业管理更好、设施更好的项目。"

投资

投资者仍然对北京市场非常感兴趣,并青睐高质量的核心资产。位于长安街的LG双子大厦被韩国LG集团以约80亿元人民币的价格卖给了新加坡主权财富基金GIC。这笔交易显示,北京核心资产的价值仍然很高。投资者对短期市场的现状不太担心,对长期发展前景持乐观态度。此外,位于东直门地区的NAGA上层住宅本季度的售价为4.76亿元。

尽管租赁市场面临压力,但预计2020年投资市场将保持去年的强劲势头。第一季度末,几笔交易仍在谈判中。“面对不确定性和日益严峻的挑战,投资者仍在不断寻找在北京买房的机会。”中国北方仲量联行投资部主任王刚表示:“国内投资者的表现依然活跃,而外国投资者则欢迎一个难得的投资窗口,并积极寻求投资机会。”

高质量零售

许多零售商店关闭,购物中心的运营时间缩短,整个城市的销售量急剧下降。从1月到2月,北京社会消费品零售总额同比下降18%,餐饮业首当其冲,销售额同比下降40%。服装和其他类别的零售商充分利用在线促销渠道来缓冲市场的影响。相比之下,餐饮和体验形式面临着更大的压力。由于北京仍然保持着一级应急防控机制,其影响比全国其他主要城市更持久。

租赁活动已经暂停,因此对市场租金趋势的直接影响较小。然而,这种流行病造成的财政压力已经推低了租金。本季度的租金增长率从正变到了负。一些零售商和业主已经采取了积极措施:零售商正在寻求租金降低,品牌打算关闭表现不佳的商店;零售物业业主向现有租户提供短期租金减免,与租户分担流行病成本。“销售额下降,业主和零售商处境艰难,未来对零售租赁市场的影响将继续显现,包括空置率上升和租金进一步下降。随着北京加强防疫和控制工作,零售市场的活力可能会推迟其复苏。”仲量联行北京研究部经理纪明说。

工业物流房地产

物流网络受阻,一些租户暂停了租赁计划,市场需求被迫停滞。春节前谈判过程中的交易被迫无限期推迟,有限的需求来自第三方物流等传统需求来源。由于大多数租户和业主仍持观望态度,市场整体空置率保持稳定。

租赁活动放缓导致租金与上月持平,并削弱了业主的议价能力。一些企业正在寻求租金减免,但目前大多数业主不愿意降低租金。“在经济增长放缓的过程中,抗击疫情的巨大成本将进一步影响市场环境。”仲量联行(Jones Lang LaSalle)华北研究部主任杨幂表示:“面对2021年新的供应高峰,预计短期内需求将保持疲弱,市场压力将加剧,或者租金增长将进一步放缓。”。

购物中心

购房需求下降,豪华公寓市场成交量骤降。受疫情影响,本季度高档公寓市场和高档别墅市场成交量大幅下降,同比分别下降68.6%和88.2%。大部分营业额集中在农历新年之前。尽管市场交易量下降,但豪华公寓市场的交易价格基本保持稳定。目前,开发商和购房者处于深度观望状态。

为了促进实体经济的发展,央行在二月份略微降低了贷款市场的利率。然而,最近金融政策的持续放松不会刺激住房需求的集中释放。「我们相信,随着今年下半年各种经济和社会活动的逐步恢复,市场成交量也会相应上升。」杨幂表示:“尽管住房市场面临短期压力,但紧缩的政策环境预计将保持不变,以确保市场平稳过渡和逐步复苏。”。

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