这一天，殷诚正在为两家上市公司举行业绩会议。上市一年的殷诚国际控股有限公司和上市不到六个月的殷诚人寿再次与媒体和投资者沟通。
资本市场也对银行城系统的两家公司做出了不同的回应。就股价而言，截至当日收盘，银城国际以每股2.59港元收盘，上涨1.17%，而银城人寿以每股1.86港元收盘，下跌1.59%。这种对比或多或少与当天的表现有关。
从4月1日上午10: 00开始，殷诚国际控股和殷诚人寿在线举行2019年业绩会议。值得注意的是，这两家银城企业的业务都集中在长三角地区，尤其是江苏省南京市，这是一家典型的区域性地方企业。
去年3月6日，殷诚国际港口交易所挂牌上市。走上资本之路后，殷诚国际的发展逐渐走上正轨。
然而，今年的发展有太多不可预测的因素，这反映在殷诚国际2019年的表现。好消息是，近200亿元的销售额、收入增长和债务削减都显示出成效。然而，与此同时，归属于公司所有者的利润的急剧下降不得不引起市场的更多关注。
受2020年疫情的影响，对于这一典型的南京本土住宅企业来说，如何平衡殷诚国际的利润、规模和财务指标是摆在管理层面前的一个综合问题。
银都国际应对利润变化
在绩效会议上，银城国际的管理团队包括董事长兼非执行董事，执行董事兼总裁马，执行董事兼副总裁朱力，财务总监王。
事实上，在同一天举行业绩会议的两家公司有一个特点:董事会主席不是公司的执行董事，因此在问答环节中，总裁和其他管理层更有可能回答投资者的问题。
报告显示，2019年，殷诚国际实现收入90.13亿元(人民币，下同)，同比增长77.8%。净利润为14.39亿元，同比下降2.1%，毛利率为16%，同比下降13个百分点。
观点房地产新媒体了解到，在此期间，银城国际的利润总额和综合收益为3.65亿元，同比下降26.3%，净利率为4.1%，同比下降5.7%，归属于公司所有者的利润总额和综合收益为1.55亿元，同比下降64.9%，平均每股股东应占利润0.11元。
尽管收入增长了近80%，但殷诚国际的利润表现并不令人满意。在问答环节中，一些投资者提出了毛利率和净利润下降的原因归于母公司。为什么归属于母亲的净利润不到总净利润的50%？
首席财务官王表示，去年的转让占了现有住房项目相对较大的一部分。由于现有房屋销售的特点，该项目需要很长时间才能从银行筹集到资金，导致利息成本较高。这部分利息计入了项目成本，因此该项目的毛利较值较低。
与此同时，由于现有住房项目的总体比例相对较高，这降低了与殷诚国际整体结转收入相对应的毛利率。
事实上，在2016年至2017年的南京土地拍卖市场上，中海、恒大、惠今、荣盛等房企抢占了大量地块出售现有房屋。出售现有房屋也意味着开发商必须获得竣工备案表，这通常会延迟一年或超过当期销售付款。对于总部位于南京的殷诚国际来说，这也是一个巨大的考验。
& ldquo去年结转的另外两个项目南京东岳政府和金马Q+社区项目于2018年获得股权。收购过程中形成的股权溢价计入2019年结转的收入成本，因此这两个项目的毛利相对较低。& rdquo王说，这是原因之一。
据了解，殷诚国际去年结转收入和产生利润的项目是2017年至2018年上半年的项目，是以股权合作方式开发的。然而，殷诚国际在这些项目中的股权份额相对较小，因此结转至母公司的利润比例也将下降。
为了给投资者和市场更多的信心，王后来补充说，在今年要推广的重点项目中，这些项目的毛利率将恢复正常水平，预计在25%以上。
另一方面，在合同销售额方面，银城国际2019年实现合同销售额198.21亿元，同比增长107.7%，合同销售建筑面积129.1万平方米，同比增长125.1%，2017-2019年复合年增长率为83.2%。
至于今年的销售目标，马也表现出较为谨慎的态度，建议在原有基础上增加20%。
& ldquo去年年底，2020年的原定目标是增长30%，但现在受疫情影响，我们预计今年增长约20%，销售目标约为240亿英镑。& rdquo马包华回应道。
这一销售目标得到了殷诚国际土地储备的支持。截至2019年底，殷诚国际共有40个项目，总土地储备面积522万平方米，其中应占土地储备面积430万平方米，总可售价值414亿元，可售面积207万平方米。
换句话说，殷诚国际可以通过将无核化水平保持在58%以上来实现今年的销售目标。至于今年的征地计划，管理层仍然声称在南京站稳脚跟、深入培育长三角的战略似乎还没有踏上全国布局的步伐。
关于今年的征地资金，朱力还表示，殷诚国际仍将深入五大区域(南京、苏南、浙江、淮海、安徽)。今年新增征地权益目标为100亿元，全面征地总规模为250亿元。
殷诚国际港交所上市后最大的变化是拓宽融资渠道，进一步优化债务结构。第一张1亿美元的优先票据于去年11月发行，但该行业的利率高出12.5%，这是殷诚国际将逐步提高的融资成本。
此外，殷诚国际的净负债比率从2018年的352%大幅下降至2019年底的160.5%，总计息债务为105亿元，其中短期贷款占47%，长期贷款占53%，现金余额为40.28亿元，现金与短期债务比率为82%，未使用的银行信贷额度为140.7亿元。
银都百货目前有三个上市平台。除了在新的第三板上市的银都建设，银都国际控股公司还与银都人寿服务公司在同一年登陆香港证券交易所。在上市后的六个月内，银城人寿发布了第一份年度业绩报告。
房地产规模的加速
与认购不足的殷诚国际控股相比，殷诚人寿在上市前获得的待遇是公开发行的382倍，这也与近年来物业管理公司赴港上市的浪潮及其在资本市场的青睐有关。
结果显示，2019年殷诚生活服务收入为6.96亿元，同比增长48.8%。其中，物业管理服务收入5.53亿元，约占总收入的79.5%，住宅和非住宅项目收入分别占62.2%和37.8%。此外，社区增值服务收入约为1.43亿元。
年内，殷诚生活服务毛利1.12亿元，同比增长64.8%，毛利率16.1%，增长1.6个百分点，股东应占净利润3312.1万元，同比增长21.18%。
此外，殷诚2019年的利润为3320万元，同比增长22.5%。核心净利润(不含上市费用)约为4570万元，同比增长68.6%；核心净利率为6.6%，较2018年上升约0.8个百分点，净利润率为4.8%，首次支付每10股0.42港元的末期股息。
在当日举行的首个业绩会议上，出席会议的人寿管理层均为上一次上市会议的旧面孔，包括董事长兼非执行董事谢、执行董事兼总裁、执行董事兼副总裁、首席财务官。
至于殷诚的生活服务，2019年是突破性的一年。在这一不错的表现中，殷诚生活服务合同面积达到3080万平方米，管理面积增加68.4%，达到2610万平方米，第三方在管理面积中的比例上升到79.3%，达到2066.6万平方米。
对于2020年的目标，管理层没有给出具体数字，但表示将保持良好的年复合增长率，通过并购迅速扩大业务规模，并优化长三角城市的并购目标。2017年至2019年，殷诚管理的生活服务建筑面积复合年增长率为55.6%。
在黄雪梅和吴建伟介绍了银城过去一年的经营业绩后，李春玲总统基本上自己接手了投资者和市场的所有问题。只有一两次他会把麦克风交给其他管理人员来回答财务问题。
值得注意的是，2019年，白银市生活服务239个管理项目中的非住宅项目比例有所上升，分别为116个住宅项目和123个非住宅项目，管理2114.7万平方米，管理493万平方米。
据了解，去年殷诚服务的非住宅物业收入达到2.09亿元，平均毛利率为14.3%，涉及医院、政府、金融机构、学校、公园等10大类。此外，今年3月，银都人寿还通过4590万元收购了51%的医院物业，进入了医院物业管理领域。
李春玲表示，上述收购的医院物业去年的收入接近1亿元，医院的形式不仅是传统的专业服务，而且医院服务行业的广度和深度在未来还有很大的拓展空间，尤其是在疫情爆发后。
令殷诚人寿满意的是，2019年的成功将18个被接管的第三方开发项目转化为利润。
据李春玲介绍，殷诚人寿去年在市场上参与了232个投标项目，中标率为57.3%，基本完成了首个合同期内的扭亏为盈。
此外，关于管理服务费，李春玲表示，住宅项目管理费的合同期为2-3年，第二个合同期价格将基本调整，每次增加20%以上。这种增加和调整间隔基本上保证了公司提升和改善股票市场运行的能力。
市场和投资者也关注殷诚生活服务的毛利率。2018年，殷诚住宅物业的毛利率为5.5%，去年有所上升，但与同行相比相对较低。将来什么时候能达到正常的毛利率？
李春玲表示，去年毛利率的增长是由于殷诚人寿经营二手股票的能力提高。将亏损转化为利润的项目也将有助于当前的业绩，包括提高净利润和毛利。
& ldquo我们不会回避上市公司的毛利率远高于我们的客观事实，但房地产业有其自身的特点和经济规律。我们目前的毛利率不高，为6.6%(核心净利率为6.6%)，但这个毛利率是一个非常真实的毛利率，没有水分。& rdquo
