3月24日，乐居金融举办了新证券法实施后的“住宅企业融资机制”网上研讨会，讨论新修订证券法下企业融资的重大变化，以及房地产开发、企业债券和资产证券化的融资方式。乐居金融提供独家直播支持。
中国银河证券北京分行投资银行部副行长谢莉娜在研讨会上表示，新证券法必将刺激国内企业公开发行公司债券的需求，债券发行条件将更加市场化，这对国内债券市场大有裨益。
中国银河证券北京分行投资银行部副行长谢丽娜
关于房地产企业发行债券，中国银河证券投资银行副行长张涛表示，自2018年以来，房地产企业发行资产证券化的规模逐渐加大，因为房地产企业的规模占整个经济的比重非常大，所以资产证券化也应该是房地产企业未来融资的主要方向。他指出，从目前的政策趋势来看，房地产企业不建议发行公司债券，因为这相对比较困难。目前，公司将综合考虑通过自身的偿付能力、经营能力和现金流可以发行多少债务。新证券法实施后，目前交易所对房地产企业发行的政策保持不变，没有重大变化。
中国银河证券投资银行第二营业部主任张涛
张涛认为，2020年仍是房地产公司偿还债务的高峰期，是一个非标准转换的过程。从2020年债券市场的前景来看，信贷分化的趋势将更加明显。对于高档房地产企业，土地资源和资本资源将进一步集中。对于商业房地产企业，他们将继续通过债券市场获得融资；然而，对于中小型住房企业来说，它们自己的资金来源相对有限，必须通过快速周转来实施。
至于疫情对房地产市场的影响，中国银河证券投资银行五部门高级副总经理杜岳阳指出，短期内，不用说，大家都很清楚，商场、写字楼和酒店供不应求。就长期影响而言，考虑到5G网络的加速，未来的远程办公，或者像我们今天这样的论坛，可能会成为一种新的常态。因此，对于未来的产品设计，必须充分考虑这种影响。在这种情况下，效力很强的产品可能成为市场的主力军。
中国银河证券投资银行五部高级副总经理杜岳阳
在当前的特殊时期，银行业对房地产开发企业有哪些特殊支持？中国工商银行总行投资银行部研究中心副主任、房地产行业首席分析师刘洋指出，疫情爆发时，央行出台了一些贷款政策。拟安排的主要行业包括医疗设备和医疗器械的生产，以及旅游、商业、酒店和其他行业的政策。没有针对房地产开发或商业房地产的特殊政策。总的来说，贷款仍然是主要的。就债券而言，整体基调相对保守。
中国工商银行总行投资银行部研究中心副主任、房地产行业首席分析师刘洋
此外，建业集团(中国)有限公司资本管理部总经理张训科也详细介绍了建业集团的融资情况和遇到的问题。并与房地产融资专家进行了深入交流。他最后表示，房地产仍是中国经济发展的基石，整个行业一直持乐观态度。他还希望政策会更加倾向于这一行业，如使用资本市场债券和一些地区限制，希望房地产行业可以得到更多的生活用水。
建业置业(中国)有限公司资本管理部总经理张训科
据了解，本次会议由中国房地产协会主办，中国房地产协会小城镇发展与农村振兴委员会和房地产金融与住房公积金与担保研究分会具体承办。中国房地产协会名誉副会长、碧桂园金融资本中心资本市场部副总经理王妲、恒通建设集团有限公司副总经理徐、广汇房地产服务有限公司投融资总监谢、蓝光发展区域金融资本中心副总经理安、新和房地产有限公司总会计师孙燕明、中国银河证券投资银行行长、中国银河证券投资银行副行长蔡一峰等出席了会议。中国银河证券投资银行副行长苏鹏；中国银河证券投资银行第五部执行总经理王海明；中国房地产协会小城镇发展与农村振兴委员会秘书长田甜；乐居控股有限公司副总裁刘冉等。
以下是论坛对话的摘录:
[问:碧桂园金融资本中心资本市场部副总经理/王大基:新证券法实施后，审批效率有没有大幅度提高？取消限制后的实际执行情况如何？上海证券交易所和深圳证券交易所是否会发布详细的实施细则来说明开放程度？
中国银河证券投资银行第二营业部主任[·A·张涛:无论是公开发行还是小规模公开发行，交易所都直接受理。审核完成后，由证券及期货事务监察委员会办理注册手续，并由证券及期货事务监察委员会发出注册批准书。目前，交易所的审批程序与以前一样，基本没有重大变化，主要可能是中国证监会变更了注册程序。我们预计，新证券法实施后，中国证监会办理注册手续所需的时间将比此前批准的时间更快。
至于第二个问题，交易所并没有就此作出具体的解释，但通过我们与交易所的沟通，交易所也给出了答案。新证券法实施后，交易所在审查规模时，一方面将债券规模与可能发行的利率相结合，计算最近三个月分配的净利润是否能够覆盖规模，以及所发生的利息支出是否能够覆盖利息支出。其次，它将考虑自身资产和负债的结构、负债比率(包括到期债务)以及经营现金流的回报。
[问]恒通建设集团有限公司副总经理兼投资总经理徐:如何解决中小房企在资本市场融资难的问题？
[A]中国工商银行总行投资银行部研究中心副主任、房地产业首席分析师刘洋:工行有一个专门为中小企业提供贷款的综合福利部门，但我觉得可能不太符合你的意见，因为目前对房地产开发有限制。但是，我个人认为历史上有很好的房地产开发项目，比如绿色产业、绿色建筑、安全产品等。，这实际上是一个特别好的发展方向。通过高周转率，他们可以从小到大。
在实践中，肯定会有一些金融机构对中小住房企业进行具体的融资对接。事实上，我们需要做的是在对接过程中实现更好的平衡。这是第一点。第二点可能涉及资本市场。虽然我行是一家间接金融机构，但我们可以在海外发行债券上市，帮助企业。第三，在推进一些大型基金和项目时，我们如何才能实现更好的合作？我认为每个人都会有很多想法，并能找到更好的平衡。
[:中国建设信托房地产有限公司总会计师孙燕明:如何平衡减债与盘活资产的矛盾？在不增加计息负债的情况下，如何有效激活和实现这些商业地产资产？
[A]中国银河证券投资银行五部高级副总经理杜跃洋:从我们的角度来看，现有资产可能会回到我的专业，主要考虑证券化。如果你想振兴它，它只不过是那些在建的。我们理解所谓的资产应该是更多的或者是你已经建立的，并且可能已经准备好持有。如果这是一个完整的房子出售，我们不认为有太多的方法来振兴它，也就是说，即使最后付款不能解决你的声明的问题。因此，我们理解这应该更多，因为你拥有一些商业或工业资产，它们有利用的空间，并且可能同时增加货币资金和你的负债，这是你不想看到的。这种内部和外部的方法也可以实现最初的陈述。这可以是你资产的真正实现，也是优化你自然资产财务报表的一种结构。其他方法似乎不是特别有效。
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