自2020年初以来，房地产市场一直低迷。3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市的房地产市场都经历了交易反弹。再加上新政的颁布，许多人都担心房地产市场的发展。天津的房地产市场还会涨价吗？
“新土地政策”对大多数城市和房地产市场的发展影响不大。
天津中原研究所认为，从“新土地政策”的核心不难看出，该政策的实质是“放权”，而不是“放松”。土地审批权的下放主要是行政审批程序的改变，而规划权行使的总体控制和空间布局尚未下放，对土地供应格局影响不大。地方政府对项目的批准仍必须在土地空间规划、年度土地利用计划和城市发展界限的范围内。目前，自然资源部正在组织编制各级土地和空间计划。
“新土地政策”给中心城市带来积极效益
对于已经进入“存量时代”的北京、上海、深圳等中心城市来说，“新土地政策”将为它们释放新的发展空间，带来更大的利益。在当前国内发展背景下，城市化的不平衡导致人口涌入中心城市，这在短期内是不可逆转的。在这种情况下，为了避免生态恶化，也为了提高城市化效率，发挥大城市的作用，有必要放松对大城市发展的限制。新的土地政策是为了放松对大城市“发展空间”的限制。
不同等级的城市在土地、工业、人口和市场的平衡点上有很大的差异。对于非中心城市，政策的影响将非常有限。作为中心城市之一，“新土地政策”对天津有什么影响？
“天津不缺土地”和“新土地政策”对天津影响不大，但天津增加土地供应和稳定地价的趋势是明显的。
要判断天津的土地资源是否充足，需要从两个角度进行分析:一是天津的土地供给能力是否与城市发展相匹配；第二，天津的土地供应是否与市场需求能力相匹配
从城市发展的角度来看，天津市的城市发展中短期内仍主要集中在主城区和外环线以外5-10公里范围内的核心区以及滨海新区的核心区:
首先，截至2019年，天津的建成区面积为1007.91平方公里(100791公顷)，在全国排名第四，仅次于北京、重庆和广州。然而，根据天津市土地利用总体规划(2006-2020年)公布的数据，在天津市行政区域内(包括清河农场、汉沽农场和芦台农场)，总面积为1，191，732公顷。早在2005年，建设用地规模达到346，269公顷，占总用地面积的29.1%，未利用地面积为138，133公顷，占总用地面积的11.6%到2020年，建设用地总规模控制在40.34万公顷以内，其中城乡建设用地25万公顷，交通、水利等建设用地15.34万公顷。
从城市规模和土地开发规模来看，天津不缺土地。其中，滨海新区总用地面积为22.7万公顷。到2020年，其规划总建设用地面积将控制在147，600公顷。经过简单的平整，有大量的土地可以建造。
其次，从城市发展过程和规划的角度来看，天津的城市功能仍集中在转型中的主城区。虽然近期的规划调整将原有的“一主两副”的格局扩大为“一主五副”,但城市的核心功能仍围绕外环内的城市更新进行，周边地区的发展仍需“新基础设施”的带动
从市场角度来看，受目前天津工业发展和人口输入规模的限制，近年来房地产市场的住宅去城市化规模稳定在1150万-1350万平方米(建筑面积)，相应的住宅用地规模约为800-900公顷，而过去五年住宅用地的年平均流转量也在700-1100公顷之间，基本平衡，从市场角度来看，天津并不缺乏建设用地。
在“不缺土地”的背景下，受城市发展和金融因素的影响，政府将在2020年保持土地推广规模。预计2020年土地出让金将达到1783亿元。目前，有100多宗土地具备直接的土地连接条件，土地规模超过1500公顷。土地将主要来自:
该市的六个区:2020年，城市更新、棚户区改造以及学校和企业搬迁带来的新供应将为住房企业调整其价值结构和补充其在中心区的仓库提供机会。未来，这样大规模的土地供应不会出现在核心区。
城市周围的四个区:城市扩张和“新基础设施”振兴的热点，包括支持升级的热点和由轨道牵引或重大项目建设驱动的新的发展热点。此外，大量工业区和原规划工业用地的土地指数变化也有资格为城市周围的四个区提供大量土地供应。
五个远郊:受“新土地政策”影响最大的地区将继续由城市化驱动，但热点仍将是传统成熟地区和城市建设驱动的发展地区，如高速铁路。
滨海新区:由于其管辖区域广阔，目前规划的14.76万公顷建设用地绝大部分仍在开发中，土地供应能力最强，土地供应最丰富的是规划热点周围的工业和城市地区。
基于上述背景，“新土地政策”对天津影响不大，但2020年天津市土地供应增加、地价稳定的趋势是明显的。土地是城市发展和房地产市场的基础。以稳定的价格保证充足的土地供应，对于保持天津房价稳定，进而吸引外来人才落户也起到了积极的作用。
天津房价还会上涨吗？
供给充足，地价持平，人口稳定，收入持平。天津房价目前没有上涨的空间。在目前的整体环境下，天津房价的理想状态是保持稳定，没有上涨的空间:
在政策层面，“没有投机空间”的总原则是不能改变的，也没有必要详细阐述。
人口水平:截至2019年底，天津市常住人口为1561.83万人其中，外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率为6.73‰，死亡率为5.30‰，自然增长率为1.43‰，常住人口仅增加22300人当地人口增长缓慢，新天锦人在市场中的比例稳步上升。然而，尽管已有24万人被引入海河蔡颖项目，但与2018年底相比，人口增长率仍然较低。然而，在2020年扩大人才范围后，预计将引进的新人口中，大部分是大学毕业生和高级蓝领工人，他们中的大多数正好赶上住房需求。房价的承受能力大多在200万元甚至150万元以内。
行业层面:在黑天鹅疫情的影响下，大部分行业/企业的年度业绩都会受到影响，居民收入也会受到一定程度的影响。尽管信贷政策可能会有所放松，但冲击套期保值的结果可能会在一定程度上促进市场交易量，但不会推高价格。
供需:目前，天津市的新房允许存量约为201.1万平方米，拆迁期限为20个月，而2019年竣工的住宅用地规划建筑面积也达到1800万平方米。市场规模基本见顶，在资金压力下，选择以价格换数量的项目数量将大幅增加。
市场模式层面:2016-2017年，激进的市场预期曾将天津房价模式定义为“3、5、8”。然而，在目前的市场情况下，该市一些行政区现有项目的单价已经下降到20000-30000元/平方米。虽然这些项目具有征地较早、土地成本相对较低的因素，但可以形成一个流量的主流改造产品的单价已经下降到3个字符，这是不争的事实。
综上所述，天津本地人口的增长正在放缓，新天津居民的需求主要是基于中低价位的刚性需求，城市经济发展环境和当前的工业形势决定了居民收入不会显著增加。同时，市场供给充足，新的价格梯度逐渐形成。未来，整体房价将以"稳定"为基调。
天津中原研究所认为，地方交易的反弹不会对房价造成上行压力，天津房地产市场仍将保持理性回归——地价回归地段，房屋回归自住，客户回归理性，开发回归稳健
资料来源:天津房价
