九龙仓置业业绩会的重点依然是海港城。
不过它目前面临的状况实在难言乐观。作为香港“购物天堂”美名之下最具代表性的地标，海港城也是去年下半年以来当地受冲击最严重的商业项目之一。
2019年全年，海港城收入及营业盈利分别录得115.77亿港元及94.47亿港元，同比均下滑2%，但却主要有赖于去年上半年的良好表现惠泽全年。“其实上半年的零售额仍然跟得上2018年的水平，直到下半年才开始承压，尤其是下半年。”公司董事会主席吴天海指出。
2018年系海港城发挥有史以来最佳的一年。当年，这座超级购物商城零售销售额大涨23.6%至373亿港元，平均每日销售额超过1亿港元。其中，海港城在2018年上半年取得的成绩是186亿港元，下半年则实现187亿港元，而到去年上半年也仅同比微跌0.6%到185亿港元。
之后情况就急转直下。根据香港政府统计处及旅游发展局公布的数字，香港整体零售销售总额自去年7月开始，同比跌幅就跌破了-10%，并在10、11月达到-24%。访港旅客人数的变化，则从去年7月的-5%到11月达最低潮-56%。
同时，若按租金收入比例来划分海港城的零售租户组合，占前三位的分别是：时装38%；皮革用品22%；珠宝、美容及配饰21%。众所周知，这些奢侈品商家在经济衰退中尤其难以维系生计。
受此影响，海港城去年下半年零售销售额只有105亿港元，同比下降44.1%，并拖累全年零售销售额同比下跌23%降低至290亿港元。另一方面，该项目在第三季度的营业额分成租金跌幅达到49%，第四季下滑扩大为78%，第四季度的商场租金收入也下跌了12%。
由于九龙仓置业集团总收入的72%来自海港城 (包括酒店)。核心物业表现不佳，九龙仓置业去年总体收入及基础净盈利也都下跌约3%。公司股东应占盈利更是因为投资物业重估录得57亿港元亏损，而同比减少78.2%到39.28亿港元。
“2018年公司的收租物业重估还是盈余80亿港元。”吴天海认为，此次亏损意味着集团无形中损失超过137亿港元。
另一方面，九龙仓置业旗下酒店的情况也颇为窘迫。以海港城内马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店为例，它们都因访港旅客人数自去年年中开始大跌而倍受打击。三间酒店总体收入下跌22%至11.56亿港元，营业盈利则减少47%至2.5亿港元。
至于位于中环的The Murray, Hong Kong，除不利的市况令入住率显著下跌外（香港去年下半年酒店入住率在6成左右），管理层说：“多个预订的宴会同餐饮项目都遭到取消，严重打击了酒店的收入。”
与零售业和酒店业相比，九龙仓置业旗下写字楼部分就显得尤为坚挺，不仅全年录得约2.7%的增幅，使收入达到约38亿港元，而且也能维持较高的出租率与续租率。
具体而言，海港城写字楼全年出租率为93%，续租率为77%；时代广场写字楼出租率为94%；中环的会德丰大厦出租率为97%，续租率达98%；卡佛大厦出租率为99%，续租率为93%。
“写字楼需求很大程度上受整体经济活力的影响。” 吴天海称。可以看到，去年下半年开始，即使面对越演越烈的社会事件，香港社会的商业活动仍然活跃，写字楼需求依然高企。
只是更严峻的考验还在后头，最新肺炎危机对香港经济的破坏，暂时还未体现在各大企业的财务报表上。吴天海说，本来农历年之前情况已经有所好转，但无奈疫情在农历年之后给予了当头一棒。
他透露，公司旗下酒店生意与香港整体市场一样基本依赖“外来客”，“我相信全香港大部分五星级酒店，在过去的2月份，入住率都不会超过10%。日租同一年前相比亦跌了一大截”。因此，酒店的总收入就极有可能下降95%，甚至更多。
“零售方面营业额跌幅也比较大。”吴天海提到，公司目前面对旗下租户推出的一些舒缓计划，也会对今年第一季度业绩表现造成显著影响。据了解，此前2月13日就有消息传出，九龙仓置业旗下海港城向租户发电邮，指商场2月份会减租50%，以共渡时艰。
另外，“我们商场租户的续租租金预计也会受压”，吴天海将话题转向写字楼，他表示虽然目前提倡“work from home”，“但这不代表我们没有租可以收。旗下项目的出租率仍然可观”，租客的员工在家工作并不意味着租客最终会流失。
但吴天海认为今年香港写字楼空置率绝对有可能上升，如果经济活力下行使租赁需求长时间里放缓，再加上供应不停增加，写字楼租务将面临极大压力。“除非疫情过后，香港经济在短期内大幅反弹。”
其直接用“可怜”一词，来形容香港短期面临的经济状况。不过他依然看好香港的长期发展能力。
“我们的经营策略从来都不看短线，而是要看中长期的。”吴天海指个人相信香港经济长远来看会复苏，游客生意也会复苏并恢复到以往的水平。
“面对疫情，香港中期‘可能’没有问题。”他说，长期来说香港仍然拥有可爱的营商环境，九龙仓置业需要做的只要继续维持一向的方针，能以自身的实力撑过现时的风浪。
