刚刚,深圳豪宅区20亿卖了两宗地!武汉10宗地再延期

2020-02-20      来源:黄梅房地产   浏览次数:0

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今天,土拍市场发生了两件大事。


刚刚,深圳疫情期间第一场土拍正式落幕。主角是最强街道办——粤海街道办豪宅区的两宗商业用地,被华强方特文化和深圳分期乐网络科技有限公司(刘强东占股)拿下,成交总价达20.06亿


从出价记录看,均是一人出价,底价直接成交。


这大概是深圳史上最“艰难”的土拍:疫情期间,深圳先后有六宗地块顺延;其中有四宗备受关注的宅地,时间均调整到3月4日。


第二件,发生在武汉。


原定今天采用视频出让的10宗地,二度遭遇延期。



// 深圳节后首拍,武汉10宗地再延期  //



这块“领衔”深圳开年首次“土拍”的宗地,为南山区粤海街道的两宗商业用地。



用途也十分“小众”,分别为数字、动漫设计、数字文化技术创新服务和电子商务交易平台,限制较多,定向出让无疑了。


因此,这两块地被华强方特文化和深圳分期乐网络科技有限公司拿下,均是一人出价直接底价拿下,楼面价分别为2.16万/平和2.26万/平。



据天眼查信息,深圳市分期乐网络科技有限公司是互联网金融公司,刘强东还是该公司的小股东,持股占比0.03%。



从地理位置上看,这两宗地都相当优越,位于后海豪宅片区。一宗位于顶豪深圳湾一号附近,另一宗则毗邻海岸城。


T107-0087地块


位置:南山区粤海街道(登良地铁A出口)

土地面积:3012.5平

建筑面积:45000平

使用年限:30年

宗地规划:商业办公

销售规定:项目建成后,60%的建筑面积在全出让年期内不得转让。16680平方米办公允许分割转让,作为政策性优惠性商业办公用房由竞得人租售,最高售价和最高租金为申请销售和出租时市场评估价的70%,租售对象为南山区政府指定的企业。

周边房价:片区在售新房很少,基本是商务公寓,价格在16-20万/平;二手挂盘价6-17万/平不等。


T107- 0088地块


位置:南山区粤海街道(后海地铁站附近)

土地面积:2911.25平

建筑面积:46700平

使用年限:30年

宗地规划:商业办公用房(自用+非自用地)

销售规定:项目建成后60 % 的自持面积在全出让年期内不得转让和出租,16680平方米办公允许分割转让,作为政策性优惠性商业办公用房由竞得人租售,最高售价和最高租金为申请销售和出租时市场评估价的70%,租售对象为南山区政府指定的企业。

周边房价:暂无新房出售,二手房挂盘价在6.9-15.9万/平。


而原定在今天推出10宗地块的武汉,也在昨天公布延期,这也是第二次延期。


武汉市自然资源和规划局表示,具体恢复挂牌时间视武汉市疫情控制情况另行通知。



除了18号中国电力科学研究院有限公司武汉分院以3822万元竞得武汉东湖新技术开发区的工业用地。


从17-19日,武汉延期地块共涉及13宗,总金额240亿元,其中工业用地2宗,商服用地2宗,宅地9宗。




// 疫情之下的全国土拍 //



房地产行业各链条均被按下“暂停键”,土地市场没有幸免于难。


2019年全国土地市场多现底价成交、流拍等现象,寒意还未远去,2020年初的疫情更是让土拍市场蒙上了阴霾。


虽然1-2月份各城市陆陆续续开启土拍,但绝大部分还处于“冰封”状态。


基于疫情的背景下,南方楼事从土拍新规、成交情况以及延期情况来盘点全国土地市场。


其中有三个关键点:


1. 土拍现场竞买人员规定为2-3人;采用网上报名、竞拍、揭牌。

2. 各城市都有房企在拿地储备,但还是比较少。

3. 很多地块成交地块是由国企、央企等拿下。


1.成交情况

今天上午,珠海土拍也以网上交易如期进行。华发以总价27.7亿元竞得五洲花城旁约6.4万平商住用地 ,溢价率45%。


在疫情的不确定性及市场去化压力大的双重影响下,多数房企不敢冒然拿地。


各城市很多成交地块是由国企、央企等拿下,并出现了一些房企采用“联姻”的方式参与。


据张大伟楼市数据显示,截止2月上旬,全国成交土地合计超过5亿的10宗,超过1亿的合计56宗,其中溢价率为0的有36宗,占比65%。


北 京


虽然这两天房企在热门争抢京城近期释放出来的地块,但从参与竞买和最终拿地的房企来看,主角还是以国企、央企为主。


而且出现采用“联姻”的方式参与,在原本市场去化压力大、疫情不确定性增加的双重影响下,联合竞买、开发无疑可以降低资金占用率和风险。


2020年1月-2月14日北京土拍情况(图源子木聊房)


北京土地市场作为土地市场的风向标,意味着全国土地市场逐渐开闸。


浙 江


浙江在春节后首周,成为全国首个拍地的省份,成功出让地块71宗,总成交金额106.4亿元。


其中,成交宅地(含商住地)35宗,总出让面积1372亩,总成交金额96.55亿元。


图源 好地网


杭州是(2月3日)第一个拍地的城市,参拍房企不少竞争激烈。


其中新湾新城地块,德信、众安、万科等8家单位参拍,21轮报价,溢价率达到17%。


而温州更是把土拍推上了高潮,永嘉瓯北城市新区前牌-王家坞地块在历经9个小时、455轮的竞拍之后,德信以25.27 亿元竞得,楼面价约12063  元/㎡。


报价提速期


南 京


南京在2月7日上午,开启节后首场土拍,共出让7块地块。


分别为4幅商办类地块、2幅中小学用地,1幅医院用地,没有住宅用地。


图源 江苏土地


广 州


2月3日,广州节后首场“土拍”揭幕战,两地块也以底价出让结束。


广州市新富禺投资有限公司以52596万元拿下番禺区大龙街石岗西村原工商局国有地块。


广州金城医学院检验集团股份有限公司以5673万元拿下生物岛SWD-C-2地块。


2月10日,广州今年首块宅地白云区江高镇宅地成功出让,龙光以底价99965万元竞得,折合楼面价14680元/㎡!

除了以上例举的这些城市,还有许多城市也陆陆续续开启土拍市场。


据大伟看楼市数据显示,截止2月10日,2月份卖地较多的城市分别是杭州、长沙、湖州、绍兴,总的来说全国大部分城市还处于冰封中。


但是有实力的开发商已经开始储备“资源”。


图源 大伟看楼市


2.延期情况


随着疫情的持续蔓延,北京、上海、厦门、长沙、武汉等不少城市纷纷推迟了土地拍卖。


上海易居房地产研究院发布报告称,新型冠状病毒肺炎事件影响下,全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。


‘停售令’和‘停工令’的发布,使得当前房地产交易市场关闭,对土地交易市场产生影响。


各城市土地交易暂停时间一览:

图源 诸葛找房


中指土地云事业部研究总监蒋云峰表示,大部分省份城市均发布土地交易延期公告,这本质上是应对疫情、避免人员聚集的措施。


以昨天突然宣布延期的武汉为例,因为是疫情重灾区却仍不放弃土拍,被网友戏称“复工可以推迟,地不能不卖!”

事实上,在疫情之前武汉土拍市场非常活跃。


据湖北中原研究部数据,2019年1-12月武汉土地市场全年的供应建面、成交建面数据都在增长,其中平均楼面地价5573元/平,同比涨了25.97%。


全年土地出让金1728.17亿元,创下历史新高,同比涨了34.83%。



而且不乏高溢价的地块,最高溢价率达81.8%。


数据来源:易居研究院中国百城报告


现在回头看那些拿地的房企,在今年一定会面临一个问题:工地无法开工,工程延迟。


虽然土地出让延期是短暂的,会随疫情减弱而重启。但工地无法开工导致工程延期,这几乎会影响全局。


3.土拍规则改变


受疫情影响,1月末以来,全国多地均暂停土地出让。在2月份逐步恢复,但交易规则悄然发生改变:


·2月3日,天津土地交易中心宣布,2月底前挂牌出让的地块,不再进行现场报名。仅一家企业报名的地块,采用多方视频方式确认成交结果,不再进行现场确认;多家企业参与竞买的地块,除竞买企业限定3人外,谢绝其他人员到达竞买现场。


·2月11日,北京要求每家竞买单位进入拍卖厅的人员不得超过2人,并须在现场竞价过程中全程佩戴口罩。


·2月11日,沈阳要求身体出现发热(高于37.3°C)、乏力、肌肉酸痛、咳嗽等症状以及来自重点疫区和隔离未满14天的各类人员,均不得参与本次竞买活动。


·2月15日,武汉市调整挂牌出让具体办理方式:现场挂牌出让地块按照“网上报名、网上审核、视频揭牌、特情特办”的原则处理。




// 买地的房企在想什么? //



行业整体停摆下,房企拿地节奏以及营销、融资都产生了一定的影响。


经济学家邓浩志表示,如果房企总体综合财务成本在8%,那么按一家千亿房企,按其总体有息负债占销售额的50%计算,仅疫

情导致停业这17天,将烧掉1.86亿元的利息。


所以疫情背景下,那些高周转房企应积极响应政策,做好预案。


1.当下房企应对措施


中指研究院通过风险测评系统工具发现,以下几类企业风险隐存:


一是,高价地块在存货中占比较大的企业;


二是,三四线城市布局较多的企业,因为此轮未赶上回乡置业;三是,疫区布局较多的企业。


万科、碧桂园、恒大、佳兆业、花样年等头部房企迅速切换赛道,开启地产“线上售楼处”“VR看房”等花式卖房模式。 部分房企还在全国部分区域还使用“XX天无理由退房”来吸引购房者,为线下蓄客做准备。


广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉认为,房企营销线上渠道,网上引流,其展示和体验的意义更大,未来利用VR全景呈现、全方位解答,质量和退房都有保证,网上渠道也并非不可能。


2.业内分析


中原地产的首席分析师张大伟


1.在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业都是勇士,证明了这些企业的资金链的确不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。


2.最近敢拿地的其实都是赌博,疫情能快速缓解的话,肯定都是抄底,获得了优质底价地块,弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌下泥潭。


3.对于大部分企业来说,卖房已经彻底暂停了,虽然都在折腾线上看房,其实只是热身运动。大部分企业当下拿地都是年初1月份的指定的计划,所以现在只是继续执行计划。


4.从全国看,如果除了湖北能在2月份就控制出疫情,因为这次疫情死亡率并不高,叠加预期中的降息等政策,市场会快速恢复。甚至可能再现一波明显的小阳春。


5.北京的优质土地最近不少,的确值得资金压力不大的企业考虑,特别是东小口、旧宫等地块。


诸葛找房数据研究中心分析师国仕英


多数房企以房地产开发为主,企业主要靠销售回款提供现金流。当内部现金流供应不足时,只能靠举债融资以维持房地产开发业务运转。


在此之下,如何把握好安全边际、控制现金流、调整土地投资节奏成为房企的当务之急。


在当前的市场环境下,房企可适当调整拿地策略,规避风险,保证现金流安全,促进销售回款。房企要保持理性的投资态度,谨慎布局,避免激进拿地。


易居研究院智库中心研究总监严跃


目前基本上可以判断,2020年第一季度,居住用地交易市场会比较冷清。


第二季度是否回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。


若是资金状况没有明显改善,那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。


中指研究院企业事业部总经理白彦君


目前对于资金状况比较健康的房企来说,正是拿地的好时机。


针对一些大的国有企业以及资金比较宽裕的企业,他们穿越周期的能力比较强,建议这些企业在当下适当积极投资重点二线城市,包括受疫情影响的城市。


中指土地云事业部研究总监蒋云峰


此轮疫情结束后,预计部分地方政府将加快推地力度,为开发商形成新的拿地机会。


新形势下,仍然要聚焦一线及二线有潜力的大中城市,并结合产品能力,选择适合自己的地块。


中指研究院


未来房企拿地时可额外考虑几个因素,一是地方政府治理水平,这次疫情暴发后,可看到中部地区政府治理水平弱于长三角和珠三角。


同时,考虑城市综合配套,比如教育、医疗条件。经过这轮疫情,老百姓在考虑购房时,也会考虑这些因素。


北京地产评论人士泽龙


由于北京土拍总价门槛较高、年初供应地块较多、大量限竞房同质化产品库存高压,同时受疫情影响,部分规模化、高杠杆、快周转、负债高的房企对目前阶段的土拓将会更加审慎,当然,背后现金流的吃紧自然是刚性因素。


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