今天，土拍市场发生了两件大事。
刚刚，深圳疫情期间第一场土拍正式落幕。主角是最强街道办——粤海街道办豪宅区的两宗商业用地，被华强方特文化和深圳分期乐网络科技有限公司（刘强东占股）拿下，成交总价达20.06亿。
从出价记录看，均是一人出价，底价直接成交。
这大概是深圳史上最“艰难”的土拍：疫情期间，深圳先后有六宗地块顺延；其中有四宗备受关注的宅地，时间均调整到3月4日。
第二件，发生在武汉。
原定今天采用视频出让的10宗地，二度遭遇延期。
// 深圳节后首拍，武汉10宗地再延期 //
这块“领衔”深圳开年首次“土拍”的宗地，为南山区粤海街道的两宗商业用地。
用途也十分“小众”，分别为数字、动漫设计、数字文化技术创新服务和电子商务交易平台，限制较多，定向出让无疑了。
因此，这两块地被华强方特文化和深圳分期乐网络科技有限公司拿下，均是一人出价直接底价拿下，楼面价分别为2.16万/平和2.26万/平。
据天眼查信息，深圳市分期乐网络科技有限公司是互联网金融公司，刘强东还是该公司的小股东，持股占比0.03%。
从地理位置上看，这两宗地都相当优越，位于后海豪宅片区。一宗位于顶豪深圳湾一号附近，另一宗则毗邻海岸城。
T107-0087地块
位置：南山区粤海街道（登良地铁A出口）
土地面积：3012.5平
建筑面积：45000平
使用年限：30年
宗地规划：商业办公
销售规定：项目建成后，60%的建筑面积在全出让年期内不得转让。16680平方米办公允许分割转让，作为政策性优惠性商业办公用房由竞得人租售，最高售价和最高租金为申请销售和出租时市场评估价的70%，租售对象为南山区政府指定的企业。
周边房价：片区在售新房很少，基本是商务公寓，价格在16-20万/平；二手挂盘价6-17万/平不等。
T107- 0088地块
位置：南山区粤海街道（后海地铁站附近）
土地面积：2911.25平
建筑面积：46700平
使用年限：30年
宗地规划：商业办公用房（自用+非自用地）
销售规定：项目建成后60 % 的自持面积在全出让年期内不得转让和出租，16680平方米办公允许分割转让，作为政策性优惠性商业办公用房由竞得人租售，最高售价和最高租金为申请销售和出租时市场评估价的70%，租售对象为南山区政府指定的企业。
周边房价：暂无新房出售，二手房挂盘价在6.9-15.9万/平。
而原定在今天推出10宗地块的武汉，也在昨天公布延期，这也是第二次延期。
武汉市自然资源和规划局表示，具体恢复挂牌时间视武汉市疫情控制情况另行通知。
除了18号中国电力科学研究院有限公司武汉分院以3822万元竞得武汉东湖新技术开发区的工业用地。
从17-19日，武汉延期地块共涉及13宗，总金额240亿元，其中工业用地2宗，商服用地2宗，宅地9宗。
// 疫情之下的全国土拍 //
房地产行业各链条均被按下“暂停键”，土地市场没有幸免于难。
2019年全国土地市场多现底价成交、流拍等现象，寒意还未远去，2020年初的疫情更是让土拍市场蒙上了阴霾。
虽然1-2月份各城市陆陆续续开启土拍，但绝大部分还处于“冰封”状态。
基于疫情的背景下，南方楼事从土拍新规、成交情况以及延期情况来盘点全国土地市场。
其中有三个关键点：
1. 土拍现场竞买人员规定为2-3人；采用网上报名、竞拍、揭牌。
2. 各城市都有房企在拿地储备，但还是比较少。
3. 很多地块成交地块是由国企、央企等拿下。
1.成交情况
今天上午，珠海土拍也以网上交易如期进行。华发以总价27.7亿元竞得五洲花城旁约6.4万平商住用地 ，溢价率45%。
在疫情的不确定性及市场去化压力大的双重影响下，多数房企不敢冒然拿地。
各城市很多成交地块是由国企、央企等拿下，并出现了一些房企采用“联姻”的方式参与。
据张大伟楼市数据显示，截止2月上旬，全国成交土地合计超过5亿的10宗，超过1亿的合计56宗，其中溢价率为0的有36宗，占比65%。
北 京
虽然这两天房企在热门争抢京城近期释放出来的地块，但从参与竞买和最终拿地的房企来看，主角还是以国企、央企为主。
而且出现采用“联姻”的方式参与，在原本市场去化压力大、疫情不确定性增加的双重影响下，联合竞买、开发无疑可以降低资金占用率和风险。
2020年1月-2月14日北京土拍情况（图源子木聊房）
北京土地市场作为土地市场的风向标，意味着全国土地市场逐渐开闸。
浙 江
浙江在春节后首周，成为全国首个拍地的省份，成功出让地块71宗，总成交金额106.4亿元。
其中，成交宅地（含商住地）35宗，总出让面积1372亩，总成交金额96.55亿元。
图源 好地网
杭州是（2月3日）第一个拍地的城市，参拍房企不少竞争激烈。
其中新湾新城地块，德信、众安、万科等8家单位参拍，21轮报价，溢价率达到17%。
而温州更是把土拍推上了高潮，永嘉瓯北城市新区前牌-王家坞地块在历经9个小时、455轮的竞拍之后，德信以25.27 亿元竞得，楼面价约12063 元/㎡。
报价提速期
南 京
南京在2月7日上午，开启节后首场土拍，共出让7块地块。
分别为4幅商办类地块、2幅中小学用地，1幅医院用地，没有住宅用地。
图源 江苏土地
广 州
2月3日，广州节后首场“土拍”揭幕战，两地块也以底价出让结束。
广州市新富禺投资有限公司以52596万元拿下番禺区大龙街石岗西村原工商局国有地块。
广州金城医学院检验集团股份有限公司以5673万元拿下生物岛SWD-C-2地块。
2月10日，广州今年首块宅地白云区江高镇宅地成功出让，龙光以底价99965万元竞得，折合楼面价14680元/㎡！
除了以上例举的这些城市，还有许多城市也陆陆续续开启土拍市场。
据大伟看楼市数据显示，截止2月10日，2月份卖地较多的城市分别是杭州、长沙、湖州、绍兴，总的来说全国大部分城市还处于冰封中。
但是有实力的开发商已经开始储备“资源”。
图源 大伟看楼市
2.延期情况
随着疫情的持续蔓延，北京、上海、厦门、长沙、武汉等不少城市纷纷推迟了土地拍卖。
上海易居房地产研究院发布报告称，新型冠状病毒肺炎事件影响下，全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。
‘停售令’和‘停工令’的发布，使得当前房地产交易市场关闭，对土地交易市场产生影响。
各城市土地交易暂停时间一览：
图源 诸葛找房
中指土地云事业部研究总监蒋云峰表示，大部分省份城市均发布土地交易延期公告，这本质上是应对疫情、避免人员聚集的措施。
以昨天突然宣布延期的武汉为例，因为是疫情重灾区却仍不放弃土拍，被网友戏称“复工可以推迟，地不能不卖！”
事实上，在疫情之前武汉土拍市场非常活跃。
据湖北中原研究部数据，2019年1-12月武汉土地市场全年的供应建面、成交建面数据都在增长，其中平均楼面地价5573元/平，同比涨了25.97%。
全年土地出让金1728.17亿元，创下历史新高，同比涨了34.83%。
而且不乏高溢价的地块，最高溢价率达81.8%。
数据来源：易居研究院中国百城报告
现在回头看那些拿地的房企，在今年一定会面临一个问题：工地无法开工，工程延迟。
虽然土地出让延期是短暂的，会随疫情减弱而重启。但工地无法开工导致工程延期，这几乎会影响全局。
3.土拍规则改变
受疫情影响，1月末以来，全国多地均暂停土地出让。在2月份逐步恢复，但交易规则悄然发生改变：
·2月3日，天津土地交易中心宣布，2月底前挂牌出让的地块，不再进行现场报名。仅一家企业报名的地块，采用多方视频方式确认成交结果，不再进行现场确认；多家企业参与竞买的地块，除竞买企业限定3人外，谢绝其他人员到达竞买现场。
·2月11日，北京要求每家竞买单位进入拍卖厅的人员不得超过2人，并须在现场竞价过程中全程佩戴口罩。
·2月11日，沈阳要求身体出现发热（高于37.3°C）、乏力、肌肉酸痛、咳嗽等症状以及来自重点疫区和隔离未满14天的各类人员，均不得参与本次竞买活动。
·2月15日，武汉市调整挂牌出让具体办理方式:现场挂牌出让地块按照“网上报名、网上审核、视频揭牌、特情特办”的原则处理。
// 买地的房企在想什么？ //
行业整体停摆下，房企拿地节奏以及营销、融资都产生了一定的影响。
经济学家邓浩志表示，如果房企总体综合财务成本在8%，那么按一家千亿房企，按其总体有息负债占销售额的50%计算，仅疫
情导致停业这17天，将烧掉1.86亿元的利息。
所以疫情背景下，那些高周转房企应积极响应政策，做好预案。
1.当下房企应对措施
中指研究院通过风险测评系统工具发现，以下几类企业风险隐存：
一是，高价地块在存货中占比较大的企业；
二是，三四线城市布局较多的企业，因为此轮未赶上回乡置业；三是，疫区布局较多的企业。
万科、碧桂园、恒大、佳兆业、花样年等头部房企迅速切换赛道，开启地产“线上售楼处”“VR看房”等花式卖房模式。 部分房企还在全国部分区域还使用“XX天无理由退房”来吸引购房者，为线下蓄客做准备。
广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉认为，房企营销线上渠道，网上引流，其展示和体验的意义更大，未来利用VR全景呈现、全方位解答，质量和退房都有保证，网上渠道也并非不可能。
2.业内分析
中原地产的首席分析师张大伟
1.在疫情还处于高位的情况下，敢拿地的企业都是勇士，证明了这些企业的资金链的确不紧张，而且也对疫情快速解决有信心。
2.最近敢拿地的其实都是赌博，疫情能快速缓解的话，肯定都是抄底，获得了优质底价地块，弯道超车，但如果疫情影响持续，那么很可能就是跌下泥潭。
3.对于大部分企业来说，卖房已经彻底暂停了，虽然都在折腾线上看房，其实只是热身运动。大部分企业当下拿地都是年初1月份的指定的计划，所以现在只是继续执行计划。
4.从全国看，如果除了湖北能在2月份就控制出疫情，因为这次疫情死亡率并不高，叠加预期中的降息等政策，市场会快速恢复。甚至可能再现一波明显的小阳春。
5.北京的优质土地最近不少，的确值得资金压力不大的企业考虑，特别是东小口、旧宫等地块。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英
多数房企以房地产开发为主，企业主要靠销售回款提供现金流。当内部现金流供应不足时，只能靠举债融资以维持房地产开发业务运转。
在此之下，如何把握好安全边际、控制现金流、调整土地投资节奏成为房企的当务之急。
在当前的市场环境下，房企可适当调整拿地策略，规避风险，保证现金流安全，促进销售回款。房企要保持理性的投资态度，谨慎布局，避免激进拿地。
易居研究院智库中心研究总监严跃
目前基本上可以判断，2020年第一季度，居住用地交易市场会比较冷清。
而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。
若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。
中指研究院企业事业部总经理白彦君
目前对于资金状况比较健康的房企来说，正是拿地的好时机。
针对一些大的国有企业以及资金比较宽裕的企业，他们穿越周期的能力比较强，建议这些企业在当下适当积极投资重点二线城市，包括受疫情影响的城市。
中指土地云事业部研究总监蒋云峰
此轮疫情结束后，预计部分地方政府将加快推地力度，为开发商形成新的拿地机会。
新形势下，仍然要聚焦一线及二线有潜力的大中城市，并结合产品能力，选择适合自己的地块。
中指研究院
未来房企拿地时可额外考虑几个因素，一是地方政府治理水平，这次疫情暴发后，可看到中部地区政府治理水平弱于长三角和珠三角。
同时，考虑城市综合配套，比如教育、医疗条件。经过这轮疫情，老百姓在考虑购房时，也会考虑这些因素。
北京地产评论人士泽龙
由于北京土拍总价门槛较高、年初供应地块较多、大量限竞房同质化产品库存高压，同时受疫情影响，部分规模化、高杠杆、快周转、负债高的房企对目前阶段的土拓将会更加审慎，当然，背后现金流的吃紧自然是刚性因素。
