珠江新城豪宅降价60万!广州二手楼成交微跌,疫情后或迎小高潮

2020-02-12      来源:黄梅房地产   浏览次数:0

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来源:南方都市报


“春节月”二手楼成交量只微跌了一点点!


2020年1月,广州市(不含南沙、从化)二手楼中介网签量为3101宗,同比去年春节月(3132宗)微跌0.9%;网签均价保持平稳,并未因春节假期而出现明显波动,为27435元/平,环比基本持平。



成交以春节假期为分水岭


广州中原研究发展部认为,1月二手市场成交以春节假期为分水岭。春节前两周,广州二手市场需求表现活跃,上门客亦明显增多,同比去年春节月同期数量增加超2成。


主要由于两方面原因:一方面,前段时间政策利好小礼包的不断出台刺激,广州楼市回暖基础逐现,交投环境有所升温,市场整体成交向好;另一方面,不少刚需客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价,因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机,入市热情较高。周度成交维持在1100宗的相对高位水平,成交量明显优于去年春节月同期(500-800宗)。


但步入春节假期后,1月24-31日(除夕至初七),广州二手中介网签宗数为2宗。中原预测,疫情结束后,市场成交或迎来“小高潮”。



刚需房源需求活跃,成交占比明显上扬


据监测中原成交发现,低总价小户型房源成交占比提升明显。1月总价在200万以下的户型成交占比高达27.4%,环比上月大幅上涨5.2%;200-300万元房源成交占比达27.0%,环比净增3.0%。而500万以上房源占比下跌至20.7%,环比净减3.9%。



广州中原研究发展部认为,1月份刚需户型成交活跃主要有以下两方面的原因:


一方面,部分刚需客户唯恐业主在3月小阳春提价出售,加上面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,因而加快入市步伐,遇到合适房源及价格会及时出手,避免增加不必要的置业成本。


另一方面,部分高价板块如珠江新城、滨江东等板块客户压价现象明显,而业主接受意愿底,放盘不积极,从而导致整体高价房源成交占比回落。


各区情况:


1、天河区:珠江新城板块“业弱客强”,压价现象持续


2020年1月,天河区阳光家缘中介网签量为396宗。据监测发现,1月天河区以天河公园、东圃、天河北等板块需求相对活跃,为区域主要的成交贡献板块。其中,东圃板块以中海康城花园、骏景花园为主力楼盘,其成交均价分别为39663元/平、49342元/平。


另外,据广州中原研究发展部调研了解,珠江新城板块目前表现为“业弱客强”,整体以买方市场为主。板块压价现象持续,部分客户还价幅度甚至上升到10%左右,而业主接受意愿较低,导致业客双方持续僵持,成交活跃度较低。但亦存在部分急需资金回笼的业主愿意接受大幅度的压价行为,比如前段时间成交的一套保利香槟三房单位,原业主放盘价为860万元,而最后客户还价至800万元成交。但广州中原研究发展部认为,客户在购房时,应注重实际的市场价格情况,过分压价行为只会导致业客双方形成僵持局面,错过“心水”物业。


2、越秀区:楼梯楼需求活跃,议价空间收窄


2020年1月,越秀区二手网签均价为44363元/㎡,阳光家缘中介网签量为223宗。需要指出的是,,1月越秀区楼梯楼盘源成交活跃,成交占比达42.3%,环比净增7.4%。其中,楼梯楼盘源以小北路楼梯楼房源则最为“抢手”,其中原成交均价分别为54206元/平。


另外,据广州中原研究发展部调研了解到,春节假期前,东风东板块盘源成交活跃度仍然有所提升,中原成交占比较上月上升6.3%。购房客户需求多为“学位兼自住”,主要为9月份入学作准备,散盘盘源表现尤其活跃。


其中,水荫路散盘盘源由于价格亲民,受青睐度最高,其成交均价为4.5-5.3万元/平左右,对于不少刚需客仍然有较强吸引力。而东风东路楼梯楼虽价格相对其它散盘楼梯楼昂贵,均价在5.5-6.5万元/平左右,但凭借着东风东路小学的招牌,需求仍然较旺。


但需要指出的是,由于1月东风东板块楼梯楼活跃度较高且报价“实在”,加上不少业主对后市信心较强,叫价相对“强硬”,议价空间反而有所收窄,幅度减少至3%左右。


3、海珠区:让利幅度未达客户预期,滨江东板块成交平淡


2020年1月,海珠区二手网签均价为35057元/㎡,阳光家缘中介网签量为377宗。据监测,1月海珠区的海珠西板块成交亦有所萎缩,板块成交占比仅24%左右,环比12月净减9.3%。目前板块主要成交依然以光大花园为主,2020年1月成交均价为57557元/平。


另外,据调研了解,在春节假期的影响下,1月海珠滨江东板块整体成交活跃度依然偏低,均处于相对“静市”状态,业客双方均观望后市,不少客户选择看清年后市场走势再决定是否入市。成交活跃度一向较高的蓝色康园、海珠半岛花园,目前亦少人问津。其成交均价分别为6-6.5万元/平左右、4.8-5.5万元/平左右,但业主宁愿“持房观望”,亦不愿意大幅让利、降价,议价空间较小。在这样的情况下,让价幅度未能达到客户心理预期值,致使其接受意愿不高,入市热情较低,导致滨江东板块整体成交下滑相对明显,预计年后成交才会有所好转。


4、荔湾区:“楼价低洼+盘源充足”双加持,芳村需求活跃


2020年1月,荔湾区网签均价为32030元/㎡,阳光家缘中介网签量为147宗。据监测发现,1月荔湾区康王路板块成交与中山八路相当,其成交均价分别为24175元/平及46756元/平。


另外,据广州中原研究发展部调研了解,1月芳村板块市场活跃度相对有所提高,上门购房客户数量亦同比去年春节月同期增加1-2成。主要由于片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右,套均均价为180万元/套,业主议价空间可在5%-8%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。加上板块业主放盘积极,优质盘源充足,客户可选择性较多,入市热情偏高。


5、白云区:罗冲围板块笋盘需求大,客户入市步伐快


1月份,白云区二手住宅网签宗数为325宗。据监测发现,1月白云区中原成交较旺盛为罗冲围板块,成交均价为27878元/平。板块主要以“富力系”楼盘成交支撑,例如富力半岛花园、富力桃园等,其1月成交均价分别为29783元/平、27784元/平,其两房户型最热销,三房次之。


据调研了解,罗冲围板块春节月成交量还维持较为活跃的氛围,年轻刚需自住客户入市速度较快。据监测发现,罗冲围板块业主报价相对实在,其1月成交的物业亦以“笋盘”居多,例如1月成交的富力半岛花园同样一套95平东北向的单位,前段时间成交总价为300万元左右,而1月成交的价格仅为285万元,较市场价降低15万元。另外,富力桃园的一套158平的大面积改善型单位,原本放盘价为450万元,最后价格下调至439万元成交,且成交周期均在1-2个月以内。尤其可见,在遇到合适的价格,置业客户入市热情仍然较高。


6、番禺区:亚运城需求平稳,钟村板块成交不降反升


2020年1月,番禺区二手网签均价为25067元/㎡,阳光家缘中介网签量为609宗。但需要指出的是,1月亚运城板块二手成交跌幅相对较小,需求保持相对活跃。亚运城板块目前主打“价低+配套齐+大社区”的招牌,吸引刚需客户的青睐。而1月板块主力楼盘亚运城,2020年1月成交均价为25036元/平,入市门槛较“邻居”市桥、华南板块低,对于不少首套刚需置业客户而言有较强的吸引力。


另外,根据中原成交数据显示,1月钟村板块成交不降反升,中原成交量较12月环比上涨11%,成交周期亦有所缩短。广州中原研究发展部认为,钟村板块需求不降反升主要有两方面原因:一方面,板块以刚性需求客户居多,由于去年12月底不断出台楼市利好消息,市场平稳向好,不少客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价,因此加快入市的步伐,降低置业成本;另一方面,目前钟村板块周边一手基本处于空白期,与祈福新村价格相当的亚运城项目亦未出现大规模的推货行动。促使不少购房客户转移至钟村板块的二手优质项目。


数据来源:中原地产 南都地产数据智库联盟成员


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