现场 | 许世坛:现在是大鱼吃大鱼的时代

2020-01-13      来源:黄梅房地产   浏览次数:0

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这是地产圈又一场史诗级的交易。

尽管没有披露交易金额,甚至连具体的交易项目都未敲定,但从去年12月17日媒体爆出福晟集团将旗下地产项目整体出售,到1月10日潘伟明率队赶赴上海洽谈签约,这场可能达千亿规模的交易都成为地产行业的焦点。

1月13日,世茂和福晟选择在福州共同上演了这场地产圈的“周一见”。

发布会现场,一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐,言谈间两人都十分客气,场面看着和谐。

出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸、世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼,福晟集团董事长潘伟明、副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营,但今天的发布会更似世茂主场。

事实上,在没有任何上市公司公告之前,双方都对合作的细节三缄其口,而今天的发布会也没能透露太多信息。

目前仅可以确认的是,双方将成立一个新平台“世茂福晟”,并通过这个新平台全方位接管福晟集团所有地产项目,未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。

关于传言中的项目数量,许世坛则在现场首次正面回应,“世茂和福晟是全方位的战略合作,覆盖福晟全部的项目,所以项目数量并不止74个或是87个,潘主席在旧改项目有很多的项目,可能每天都在变。”

许世坛和潘伟明简单介绍合作情况后,发布会交给了吕翼。这位36岁的年轻总裁刚刚成为世茂房地产的执行董事,未来也将管理世茂福晟这一新平台。

据观点地产新媒体里了解,此前世茂收购泰禾、粤泰、明发股份等企业的项目时,也已经大部分交由世茂海峡主导。

从去年接盘泰禾、粤泰等,到今天整体“吞下”福晟的地产业务,许世坛形容现在是大鱼吃大鱼的时代,而不仅仅是拼规模。而在收购大量项目之后,世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向何方?

官宣合作

无论是之前接盘泰禾项目还是这次与福晟的交易,相比与“收购”这样略带狼性的词,许世坛一向更爱用“合作共赢”这样的中性词。

“今天这个合作不是大家说的谁收购谁,谁合并谁,我们是成立一个新平台世茂福晟,希望通过这个平台弥补世茂的短板,尤其是在旧改方面的缺陷。”

旧改是今天活动的高频词之一,据说这也是世茂愿意接手福晟项目的主要原因之一。

据观点地产新媒体了解,截至2018年末,福晟总土储货值超过8000亿元,而在2015年-2017年间,福晟依靠并购拿下了72个项目,总土地面积约1680万平方米,总建筑面积约3800万平方米,总货值约6500亿元。

其中,在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目,其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

而据潘伟明透露,福晟的旧改项目未来都将交由世茂福晟操盘经营。“昨天我们还参加了深圳前海项目的一个年会,我们在前海有一个150万平方米的旧改项目,昨天当地的村民都来了,有2000多人,村民知道我们要和世茂合作都很高兴。”

事实上,通过新品牌提高产品溢价,加速出售项目补充现金流,对刚刚完成庞大交易的两家房企而言都是当务之急。

吕翼表示,“1月份开始,我们就要全面地提升项目品质,提升销售渠道,提升管理水平,最重要的是提升售价。”此外,他以去年世茂收购粤泰在广州珠江边的项目为例,过去该项目区域周边均价在六七万,通过世茂的全面整改,均价卖到了10.8万,比原来增长了40%。

另据观点地产新媒体了解,无论是世茂收购的泰禾增城院子,还是粤泰的部分项目,都在较短时间内实现开盘,以快速回流现金,一方面有赖于世茂的操盘能力,另一方面也有体现了世茂较强的财务管控能力。

值得注意的是,除地产业务,许世坛表示,“世茂与福晟的合作将涉及产业链、建筑生活甚至是商业办公,都会通过世茂福晟来实现战略合作。”

尽管许世坛刻意尽量保持低调,但作为收购方,世茂主导下的福晟仍不免面临一些变动。

吕翼透露,未来世茂会把福晟的架构进行改革,包括会做一些精简、提升提效,降低成本的调整,比如原来各方面的费用比较宽裕,现在可能会更紧一点。

“我们相信这个平台会用比较极致的管理方式。”吕翼如是道。

未知交易

事实上,这场备受关注的发布会仅仅持续了40分钟,关于交易对价、交易项目等更多具体内容都尚未在当下的节点完全披露。

另外,自去年9月开始,福晟就一直陷入“破产”、“裁员”传闻中。更有媒体爆料,福晟曾向政府申请破产但未通过,为此,才由政府出面找来世茂、东方资产共同接盘,而接近这笔交易的人士处获悉,此次三方世茂、东方资产、福晟的股权比例大致为4:3:3。

对此,许世坛并未正面回应,“福晟虽然规模很大,但大部分没上市,我们要做完尽调才会公告,现在处于前期阶段,但必须先把新品牌做好。”

据观点地产新媒体了解,东方资产是四大AMC之一,即国家发起成立的专门为收购银行不良资产的金融机构,一开始为四大银行服务,逐渐发展到各大银行不良资产包的收购。

而在今天活动现场,东方资产、信达资产、招商证券、中泰证券、东新证券、厦门信托等金融机构也有派代表出席,另外包括中国工商银行、建设银行、招商银行、光大银行等15家银行机构的代表。

据了解,由于并未整体上市,除了福建传统的民间借贷,信托、基金等“短债长投”的融资模式就是福晟集团主要的资金来源。

数据显示,截至2019年中期,福晟集团负债总额高达741.34亿元。其中,短期债务为443.47亿元,占总债务比例为59.82%,而同期货币资金仅为72.91亿元。

而对交易另一方,受益于长期稳健的财务管理,也为世茂在当下的市场环境提供更多收购的余地。

据观点地产新媒体了解,仅2019上半年,世茂房地产就先后获得132亿公司债额度,并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债,同时月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款,利率为Libor/Hibor+2.98%。

回到此次交易,由于涉及两个公司和一个全新平台,财务运营和管理的融合将是一大挑战。

对此,世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸回应称,“目前要先将暂时的困难渡过去,所以在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。这当中会引进世茂的一些资源,也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力。”

可以预见的是,在这个大鱼吃大鱼的时代,世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向不同的未来?

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