在国内，在轨道上建造房地产已不是什么新鲜事了，早日进入TOD业务发展的开发商有万科、碧桂园、越秀等。
去年中国房地产公司的销售额进入约15兆元规模后，今年以来政策和城市之间新铺设的交通轨道增加，在地铁建设房地产的模式再次受到众多开发者的关注。
12月18日上午，京投发展股份有限公司与无锡地铁集团、中铁四局组成共同体，以总交易价85亿元获得江苏无锡滨湖区3所商住所，成交楼平均价13432元/平方米，建设无锡首个轨道交通车辆基地综合开发项目。
有趣的是，上述区域在进入市场交易之前，万科曾打算获得这三个区域，但最终考虑因成本因素而退出。 今年9月，万科约30%，总额33亿，与杭州萧山TOD项目竞争，当时成交的楼价为1.43万元/平方米。
事实上，京投发展作为轨道房地产开发而闻名，副社长兼社长高一在接受媒体采访时说“&ldquo； 京投发展有信心成为亚洲轨道房地产专家。 &rdquo；
但是，从第三季度的业绩表现和市场动态来看，由于这次吞并了无锡轨道交通车辆基地综合开发项目，京投发展似乎面临着相当大的资金压力。
无锡TOD物语
据地产新媒体报道，最近转让的是&ldquo； 无锡具区公路车辆段生态综合开发项目&rdquo； 隶属锡国土(经) 2019-54、锡国土(经) 2019-55、锡国土(经) 2019-56三个区域，其中两宗为纯居住地，另一宗为居住、商业及商业用地，总占地面积37.64万平方米，最大建筑规模不超过70.9万平方米。
上述地块位于无锡经开区中心，是中瑞生态城开发区的一部分，与地铁4号线博览中心站无缝对接，毗邻巩湖湾湿地公园和尚川湿地公园。 把地价加起来，市场提出的预测价格预计每平方米在3万以上。
在区划挂招牌之前，市场上流传着万科、京投、华润、绿地等的意向。
其中动作频繁的是无锡望愉地铁生态系统有限公司，该公司于2019年3月27日成立，注册资本5亿元，股东包括无锡地铁集团、中铁四局、京投发展、无锡万科，12月5日经无锡经济开发区市场监督管理局批准成立。
据中铁四局官方网站消息，今年5月23日，无锡地铁集团副总裁、地铁资源开发有限公司总经理陈261里，与无锡地铁新梅车站项目交流学习无锡望快地铁的生态。
据工商信息，12月5日批准成立的当天，无锡望舒地铁的生态出现了工商变更，无锡万科退出，股东由无锡地铁集团、中铁四局、京投发展，公司法定代表人由王金磊改为潘长青。 目前还不知道万科为什么退出。
截止到12月11日，京投发展公告显示，无锡望快地铁生态2019年度借款金额没有超过人民币25亿元提高到35亿元。
最终，京投发展、无锡地铁及中铁四局联合会以85亿元底价竞争了无锡具区路基生态综合开发项目三个区域。
这也是京投发展、无锡地铁及中铁四局首次合作的轨道交通车辆基地综合开发项目，无锡地铁是顶尖企业，计划建设新的地铁厂。 京投发展以轨道交通车辆基地房地产开发企业专家为主，中铁四局在全国建设地铁车辆基地项目20多个经验。
在持股率方面，京投发展、无锡地铁、中铁四局以50%、30%、20%的比率合作，按照这个计算，京投发展至少需要支付42.5亿元的土地收购价格。
&ldquo； 对于这次的土地资源，我们和其他住宅企业一样，有自己的资金，通过融资等途径获得了一部分资金&rdquo； 的双曲馀弦值。 京投发展负责人戴嘉宁补充观点地新媒体。
戴嘉宁还表示，此次土地没有前期和政府清算区划的情况，是以正式招聘形式获得的。 但是这次项目大，地铁复盖项目具有其开发的特殊性，一般需要一体化开发，相关资金量、工程量大，开发门槛高，协同开发也是常态和趋势。
京投发展路径
无锡市场的布局，对京投发展来说并不陌生。 2011年在北京以股票收购形式获得无锡鸿别墅的项目，7年后首次面向市场销售，销售平均价格为每平方米1.4万元至1.6万元。
但是，以轨道房地产的形式配置无锡，京投发展尚属首次。
作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展模式主要以轨道交通车辆基地开发为核心，沿轨道房地产上下游纵向开拓，顾及城镇开发，投资开发约20项。
市场研究表明，在未来几年内，全国城市轨道交通车辆基地的上盖开发将带来约2亿平方米的发展空间，其投资利润可能达到4万亿元。 在这方面，京投发展在北京有5个轨道房地产，其中3个是在车辆基地建设的项目，另2个是在地铁站点开发的项目。 截至2018年底，该公司获得三河市燕郊轨道房产。
据戴嘉宁介绍，在北京的项目主要以自己的操作盘为中心，以前有与万科合作开发的项目，当时也很喜欢万科的品牌和营销能力，但京投发展仍然是绝对的股东，万科的股票持有率很小。
事实上，很多TOD项目前期需要投入大量资金，开发周期长，企业资金链容易损坏，同时轨道交通开发也增加了项目开发的不确定性。
另外，TOD项目可持续建设的资金保障能力弱，难以弥补运营损失，部分回流资金倾向于地铁路线的开拓和基础设施的完善，为房地产建设提供更好的设施环境困难。
多亏几年前开发项目的红利，北京投资去年合同销售比去年上升了614.2%，达到45.39亿元。 但是，今年房地产业下降，融资紧缩的大环境和政策性等要素，对于以TOD运营为主要营业业务的京投发展来说可能会更加困难。
业绩报告显示，第三季度北京投入发展营业收入未达预期，仅13.01亿元，比上年同期减少40.72%的归母纯利润由盈馀转为赤字，纯亏损达2471万元，比上年同期减少130.6%的母亲减去非经常损益的纯亏损4419万元，比上年同期减少343.09%
值得注意的是，京投发展经营活动产生的现金流净额为负-84亿元，京投发展表示，主要是报告期支付新项目的土地费用，同时财务费用翻了一倍以上，比去年增加了116.8%至1.65亿元。
另一方面，在引起同行竞争的压力下，北京的投资发展通过销售北京核心地区项目的过半数向控股股东提供&ldquo； 输血&rdquo； 的双曲馀弦值。
今年9月11日，京投发展公告指出，以14.82亿交易价格将子公司股份的51%和债权转让给北京市基础设施投资有限公司，后者持京投发展股份的38%，是首要股东。 在当时的公告中，京投发展认为，转让行为从公司整体的经营发展、现金流等方面来考虑，转让后即可实现投资回收、收益实现，其收入用于公司经营业务。
在融资方面，京投发展今年也采用了很多融资手段，其中主要包括控股股东增资股票，发行公司的借款和票据，向金融机构融资等。 2019年上半年，京投发展的各类借款净增额为94.21亿元，新增借款也用于增加土地储备。
