编者按:2019年11月14日至15日，观商大会将在上海举行，聚焦商业地产新格局。这是一个总结和展望未来的机会。
有鉴于此，意见房地产机构邀请了一批商业房地产从业人员和专业人士讲述他们的商业房地产故事，并记录和解读中国商业房地产的发展。
& ldquo；我认为我们仍然在正确的道路上。如果当时我们没有走这条路，我们目前的发展将会非常困难。&rdquo。
2008年，一场突如其来的金融危机席卷全球。在破产、收购和重组过程中，全球金融业面临重组。光大安史的崛起就是由此而来的。同年10月，香港上市公司光大控股以85万美元收购雷曼兄弟旗下房地产投资管理公司AREA Investment的股份，并成立光大AREA，后更名为光大安石。
当时，外资占据了国内房地产基金市场的大部分，新光达安石还没有独特的核心优势。另一方面，短期债权和长期股权投资都是如此，因为当时房地产基金在环境中大多处于弱势地位，一旦开发商有了成本较低的融资渠道，他们与基金的合作将毫无吸引力，并将被取代。
近十年来，光大安石一直在探索如何为国内房地产基金找到一条合适的发展道路。周松明说了什么？正确的道路&现状；2010年起源于重庆大城市，这是光大安石的第一个商业地产项目，为其在商业领域的核心产品线奠定了基础，对光大安石具有里程碑意义。
截至目前，光大安石已完成全国10个城市17个大城市的布局，管理和建设面积180万平方米。更重要的是，它们为金融投资管理打开了整个服务链。
从商业性质入手
光大安石作为一家财务基因很强的公司，在成立初期就参与了这个项目，主要是作为一个财务投资者，他们当中没有多少人自己进行过积极的资产管理。2009年底，光大安石与联想控股子公司柯荣志迪携手赢得观音桥；现代广场。。一年后，第一个大城市诞生了。
&ldquo。当我们做这个项目时，管理层不是我们自己的团队，我们只是股东。&rdquo。正如周松明所介绍的，光大安石起初并没有自己的运营团队，但光大安石意识到中国的消费市场正在不断增长，如果商业地产能够通过金融投资的管理和退出，将会有更多的机会。
事实上，当时不仅光大安石，而且整个市场都没有专业成熟的第三方运营团队。即使开发商进入商业地产领域，他们中的大多数人都缺乏成熟的经营能力，人才成为商业地产最稀缺的资源。
&ldquo。光大安世最初的团队主要负责投资团队，对投资后的运作缺乏把握。&rdquo。周松明坦言，许多基金公司都尝试过转型，但成功的不多。
虽然看似困难，但光达安石仍然敢于尝试。2013年，光大安石接管重庆观音桥项目，并不断增强其主动资产管理能力。开始进入资产管理公司的序列。据统计，重庆大城市NOI在被收购前为4300万，目前已达到1.8亿。2016年，重庆观音桥城市项目将发行25亿房地产投资信托产品，优先a股利率为3.8%，优先b股利率为4.3%。到目前为止，我们已经成功完成了退出金融投资管理的整个过程。
从最初的基金公司到逐渐具备主动资产管理能力的光大安石，它也建造了自己的护城河。
比如，先和平物业成立光控先和平，做物业管理业务；与香港设计师建立合作关系，为所有企业设计。与促销公司合作，设立了商业基金来培育品牌、投资品牌、建立自营企业等。在周松明看来，这是商业房地产的本质。
重庆也成为周松明最频繁的旅游城市。目前，光大安石已在重庆设立6个商业项目。他刚从重庆飞回上海，就接受了视点房地产新媒体的采访。
自2013年真正开始拥有自己的运营团队以来，光大安世成功规划了17个大城市。不可否认，商业地产强调规模和品牌效应，这也是光大安史建设的原因；大城市&现状；这个品牌。&ldquo。例如，如果有一系列好的购物中心，在与品牌交谈时谈论租金会容易得多。周松明坦率地说道。
值得一提的是，随着商业地产的发展，许多传统地产开发商在做商业地产项目时，也会选择使用基金模式与地产基金合作，或者干脆自己成立相关公司。毕竟，金融端的高回报有着天然的吸引力。
从这个层面来看，光大安石也将成为传统商业地产开发商的竞争对手。周松明对此毫不掩饰，但同时他指出，如果是房地产和基金合作，与基金公司本身做生意仍然是两个概念，因为投资者的信任和其他方面仍然不同。此外，即使开发商希望在金融业发展，也不容易通过。
不过，在适当的时机，光大安石也将与房地产开发商合作。例如，光大安石将与绿地和卓越合作管理和出口轻资产项目。&ldquo。事实上，在某种程度上，轻型资产也是一种风力控制手段。因为一些城市没有类似的交易，在这种情况下，我们将使用轻资产管理，如项目运行稳定，未来不会排除收购这些轻资产项目。&rdquo。
作为长期价值投资者的
出于对国内商业房地产市场的乐观，光大安世迈出了走出大型资产管理公司的第一步。与传统商业房地产逻辑的不同之处在于，市场不认可，机构投资者也不认可。它的价值是从机构投资者和基金公司的角度来评估的，而不是简单地评估公司的价值。另一方面，与普通基金公司相比，商业投资具有长期性和投机性。
&ldquo。收购后，单个商业项目的平均周期为5年，有时更快。但是，例如，一些人已经工作了两年，条件相对成熟，然后他们可能退出，可以发行房地产投资信托产品。&rdquo。
此外，除购物中心外，光大安石还涉足写字楼、酒店、长期公寓和物流地产等领域；无论采用哪种形式，规模效应都非常重要，管理成本也会降低。&rdquo。周松明补充说，但这并不意味着光大安史会刻意追求规模。据了解，光大安石投资长期股权时，有时需要近一年的时间进行尽职调查。
从光大安石进入的城市来看，主要位于全国一线和二线城市，包括上海、北京、重庆、Xi、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。具体到项目的位置，我们还需要考察项目周围的人口、竞争对手和其他因素。
从战略的角度来看，不盲目跟随潮流，做一个长期的价值投资者是光大安石坚持的道路。现在回想起来，金融风暴后出生的光达安石做出了正确的选择。
事实上，随着我国资产管理模式的逐步发展，大部分基金公司仍然从办公楼开始资产管理，因为办公楼相对容易和安全，但竞争也最为激烈。周松明介绍说，目前光大安石有近7个办公项目，管理面积约100万平方米，主要集中在北京和上海。
由于人才和团队的影响，购物中心的运营标准在市场上的优势和劣势之间存在很大差距。另一方面，国内商业地产竞争日益激烈，保险基金管理能力的提高，甚至国内国际整体经济环境的敏感变化，对光大安石等基金公司来说都不是小挑战。
&ldquo。现在每个人的钱肯定都很紧张，因为整个形势是金融去杠杆化，但另一方面，卖家对资产价格的预期也会降低，这将使获得一些好资产变得更容易。大多数时候，每个人都在反方向运作。&rdquo。
此外，尽管光达安石的道路在金融投资管理体制开放后仍处于探索阶段，但作为领导者，光达安石在抓住第一次机遇方面也有很多目标。
&ldquo。在基金方面，光大安石是商业领袖，这是我们的目标。&rdquo。周松明说道。
以下是光大安石工商行政管理局总裁周松明先生接受《房地产新媒体意见》采访的文字记录:
观点房地产新媒体:为什么引入&现状；大城市&现状；商业品牌？
周松明:我还是想从基金的性质说起。事实上，我是一个实体，从事商业管理。进入光大后，我们对基金也有了更深的了解。当我们做第一个商业项目时，我们并不负责最初的运营和管理，我们只是一个股东。
如果用传统资金投资，那就不好了，因为很难把一个项目做好，企业强调规模效应，每个公司拥有的商业资源都非常重要。例如，有一系列好的购物中心。如果你和品牌谈，租金会更容易谈。租户的信心也不同。
我们有很多资金。光达安世最初的团队主要负责投资，缺乏对投资后业务的把握。在运营和管理方面，目前市场上还没有成熟的专门从事第三方的团队。在过去，有一些，通常做品牌代理和规划。整体运营能力不强，没有这样的资源。因此，商业运作非常困难。
我们认为，如果我们能够通过退出金融投资管理，仍然有许多机会。尤其是商业地产，需要融资。此外，当我们判断一个项目时，我们是从基金公司的角度来看待它的。作为一种金融产品，有一个退出的渠道。这些业务在市场上得到承认或不得到承认，机构也承认或不承认。它们的价值是从机构和基金公司的角度来评估的，而不是从公司的角度来评估的。
观点房地产新媒体:光大安石的业务团队是什么？选择目标的具体标准是什么？
周松明:我们有几个部门，一个负责开发，另一个负责运营和管理。当然，投资和资本管理是一起考虑的。光大安石事业部的招商、运营、推广和物业管理都是自己的团队，都是完整的。
就项目选择而言，城市非常重要。我们不会选择偏远的城市，所以这是一个限制。首先，它必须是一个经济相对发达和活跃的二线城市。虽然有些是省会，但是经济不是很活跃，人口外流比较大，我们不会选择。
另一个是规模。总的来说，我们都在10万平方米左右。核心是地铁屋顶，或者资产位置好，可以稍微小一点，但不要太小。
当然，也有他们自己的价格和他们周围的竞争，所有这些都有很大的关系。
视点房地产新媒体:光大安石发展很快，有一些轻资产？
周松明:规模是积极的，因为我们一直说规模效应非常重要。随着规模的增加，管理成本将会降低。
我们有轻型资产项目，在某种程度上，也是一种风力控制手段。例如，在一些城市，市场上没有类似的交易，所以我们不知道市场是如何估价的。在这种情况下，如果项目条件良好，我们将采用轻资产管理。到期后，我们可以尝试发行金融产品，看看市场认可的价值。
视点房地产新媒体:规模目标是什么？
周松明:我们不会刻意追求规模目标。为了数字，数字会出错。公司声誉和个人声誉非常重要。
视点房地产新媒体:你认为房地产开发商的传统商业模式如何？就连他们也会与基金合作，甚至建立自己的基金。
周松明:传统的房地产开发商做商业房地产，他们做得好的不是按照传统的房地产模式，而是完全按照商业模式来做。许多公司积累了数百亿和数千亿的资产，这些资产并不都是好的，也不是按照商业逻辑设计的。
房地产开发商与基金的合作和基金本身的商业运作仍然是两个概念，因为投资者的信任和其他方面仍然不同。住房公司，很多做基金这方面的想法，也有这样的部门，但这并不容易做到。事实上，我们正试图从金融方面穿过资产链。房地产开发商也希望在金融方面取得一些进展，但要通过资本和资产两方面并不容易。
视点房地产新媒体:你们比较喜欢哪种格式？
周松明:办公楼更安全，但竞争会很激烈，因为办公楼最容易做到。
就业务而言，好的和坏的运营标准之间的差异最大，因为公司资源、规模和人才等因素更为重要，好的和坏的差异很大，写字楼最多下降10%到15%。
观点房地产新媒体:从基金行业的角度来看，从一开始我们主要投资债权。现在我们正在进行长期股权投资，并逐渐发展到专注于资产管理。你认为国内基金的变化如何？
周松明:我认为光达安石仍在正确的道路上。如果当时他没有走这条路，他目前的发展将会非常困难。
例如，金融去杠杆化现在肯定意味着每个人的钱都很紧张，因为整个形势是金融去杠杆化，但另一方面，卖家对资产价格的预期也会降低，这将使获得一些好资产变得更容易。大多数时候，每个人都在反方向运作。
如果我们一直在投资债权，却没有能力管理护城河，可能很难把它做大。因此，我们更加重视中长期股权投资，经营管理能力至关重要。
