今天(10月21日)，深圳市规划和自然资源局官方网站发布了《关于发布深圳市地价计算规则的通知》和《关于发布深圳市2018年地价校准结果的通知》。
根据公布的《深圳市2018年地价评估结果》，共列出410块住宅用地。划定的最高地价为南山区K306-002地块，金额为63，623元/平方米。详情请参考以下链接附件。
为统一深圳地价管理体系，简化地价管理和计算规则，根据相关法律法规和规章，结合深圳实际情况，支持深圳实体经济、民营经济发展和产业转型升级，确保民生工程用地。
经市政府批准和同意，深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市地价计算规则》，同时发布《深圳市2018年地价校准结果》，自今日起施行。这意味着地价校准的时代即将到来。
官方口译
1。统一地价管理系统
在地价标准方面，建立了一套以标定地价为核心的“市场地价标准”，未来将定期更新，确保标定地价及时准确地反映市场价格水平。在地价管理方面，将与新出让土地、城市更新、棚户区改造、土地整理相关的各类地价计算规则纳入《深圳市地价计算规则》，实现“一个计算规则”，加强地价管理的统一性和规范性。
2。保持土地市场健康稳定
我们通过反复计算2017年和2018年供应的1100多个案例的地价，确定了地价计算的调整系数。与过去两年的情况相比，全市土地总价格水平变化在5% 以内，这不仅保证了土地价格管理的科学性，也维护了土地市场的基本稳定。
3。降低的实际经济土地成本
对于与建设领先示范区和城市高质量发展相关的工业项目，我们不仅有土地可利用，还努力降低企业的土地成本。通过产业发展导向、产业项目类型和产权条件限制等地价修正因素，加大对鼓励发展产业和重点产业的支持力度。为鼓励发展产业，适用0.5的市场地价修正系数。对于重点工业项目，适用0.6或0.7的市场地价修正系数。对于符合上述两个类别的，可以叠加地价修正系数。
4。保障民生发展
为了积极落实住房制度改革的要求，拓宽政策性住房用地供应渠道，商品房和人才住房的地价分别确定为市场地价的30%和40%。调整后的地价水平相应低于现行水平，积极引导市场主体利用现有土地建设住宅和人才住宅。同时，在扩大公共设施、市政设施和交通设施有偿使用范围的前提下，地价成本将进一步降低。
5。鼓励集约用地
一方面，鼓励经济、集中和有效地使用工业用地。如果工业用地的容积率增加，自用工业厂房增加，则不收取地价。另一方面，进一步加大三维空间空之间对开发利用的支持，地下空间空之间可以采用0.1或0.3的地价修正系数。
6。实现智能地价测量
简化地价计算规则，优化地价计算平台，实现地价计算的自动化、智能化和便捷化，使地价计算不再神秘。无论谁在城市的任何部门工作，只要为同一个项目计算地价，结果就是独一无二的。同时，地价计算时间大大缩短，单个地块的地价计算时间节省了90%以上，大大提高了土地管理效率。
7.城市更新地价的有机联系
考虑到城市更新项目周期较长，对于本规则颁布前已纳入规划的城市更新项目，如果在本规则颁布之日起6个月内提出申请，且符合地价计算条件，仍按原规定执行地价计算和征收标准，以确保地价水平平稳过渡和平稳衔接。
2018年标定地价结果:
根据深圳市2018年标定地价结果，共有住宅小区410块。最高标定地价为南山区K306-002地块，每平方米63，623元。有关详细信息，请参见以下链接附件。
相关附件:
深圳标定地价公示信息表(486593.html http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/qt/bddj/201910/t20191020)
现将《深圳市2018年地价校准结果》的有关问题解释如下:
1.标定地价以标准地块为基准，评估日期为2018年4月1日。它分为住宅、商业、办公和工业用途。土地使用期为住宅70年，商业40年，办公40年，工业30年。土地使用权价格以当前开发利用和正常市场条件为基础。
2.本次标定地价的适用范围为深圳行政区域。
3、具体地价计算按照《深圳市地价计算规则》执行。
4.在本次标定地价中，住宅和办公用地为允许分割和转让的平均底价，商业用地为允许分割和转让的第一层的平均底价，工业用地为不允许转让的平均底价。单位为人民币/平方米，单位为人民币。
土地价格校准的时代已经到来，单轨系统已经实施，
不同于深圳原有的“基准地价”和“地价评估”两套地价标准，新出让土地、城市更新和土地预备地价计算规则都在各自的体系中。
深圳首次提出土地市场价格“标定地价”的单轨制度，即土地行政主管部门组织市级非营利评估机构，根据土地位置、房地产市场变化等因素区分不同的土地用途。根据《城市土地评估条例》，土地市场价格采用标定地价系数修正法和残差法(综合评估)确定，土地出让、城市更新、土地整理、棚户区改造等各种地价政策整合为一个统一的体系。
从今天起，地价将以市场价值为基础，市场价值将根据标定地价和剩余法评估地价的相应权重进行综合计算。校准后的地价将每年更新(每年第一季度发布)，如果每年更新的地价水平变化超过5%，需向市政府报告，确保地价水平的稳定发展。
简化计算公式
根据《深圳市地价计算规则》，通过建立以土地市场价值为基础的计算体系，简化了计算公式。土地的市场价值由标定的地价修正系数和残差法(地价评估)确定。宗地地价计算公式由∑(70%×标定+30%×评估)×相应建筑面积×基本修正系数×工程修正系数建立。基本修正系数包括建设类型、土地使用期、产权约束、产业发展方向、工业项目类型、商业楼层数、地下空修正系数等7个修正系数。项目修正系数包括棚户区改造项目、预留土地项目、拆迁改造更新项目。
充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推进城市更新、棚户区改造、土地整理等工作，积极引导各类存量低效土地的潜力挖掘，以最少的土地资源消耗实现最大的经济增长，有效保障城市的优质可持续发展。
原始政策
深圳市地价计算规则
一.一般原则
1.1汇编目的
为贯彻国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2规则的适用范围
本规则适用于我市行政区域内建设用地供应价格、租金和临时土地使用费(以下简称地价)的确定。
以划拨方式提供的土地不受土地价格的限制。
以出让、出租、转让方式转为有偿使用的土地，应当按照土地市场价格和本规则收取地价，属于政府所有的建筑面积部分不得收取地价。
以作价出资方式提供的土地，其作价出资额按照土地市场价格和本规则确定。其中，产权属于政府的建筑面积部分不计入分摊会费金额。
临时土地使用费按本规则收取。其中，政府或政府有关部门作为临时用地的主要用途，不包括征收临时用地使用费。
1.3土地市场价格的定义
我市土地市场价格由市自然资源主管部门组织市非营利评估机构进行评估确定。城市非营利评估机构应根据土地位置和房地产市场变化等因素区分住宅、商业、办公、工业等用途。根据《城市土地估价条例》，评估应当采用标定地价系数修正法和残差法(整体估价法)进行。其中，标定地价系数修正法和残差法(总估价)的权重分别为70%和30%。
1.4地价计算单位
我市的地价是以地块和建筑面积为基础计算的。
1.5地价计算的时间点
招标、拍卖、悬挂方式供应的土地的底价，应当根据供应计划编制的时间点和符合地价计算条件的时间点确定。
协议供地地价由市自然资源主管部门(包括授权或委托单位)受理建设用地使用权供应合同(以下简称供应合同)签订申请并符合地价计算条件时确定。
以固定价格出资的方式以固定价格出资的土地数量，应当在制定固定价格出资方案并符合地价计算条件时确定。
土地供应经批准后，改变土地用途或数量等土地使用条件的地价，由市自然资源主管部门(包括授权或委托单位)依法受理，签订供应合同申请，符合地价计算条件的，按照受理申请的时间点确定。
土地整理相关协议另有约定的，以协议为准。
1.6校正系数
地价计算中涉及的修正因子包括基本修正因子和项目修正因子。
基本修正因素包括:建筑类型、土地使用期、产权条件、产业发展方向、工业项目类型、地上商业楼层、地下空修正因素。基本修正系数的值应根据本规则附表1至7确定。
项目修正系数包括:棚户区改造、原农村集体经济组织保留土地项目(包括非农业建设用地、征地和归还土地、土地整理和保留土地，以下简称保留土地)、城市更新拆迁项目修正系数。项目修正系数的值应根据本规则附表8至10确定。
修正系数的具体用法见附表。系数是一个乘法关系。如果不涉及或不符合上述修正项目，修正系数为1。
1.7地价计算公式
新增土地地价计算公式如下:
地价= ∑(土地市场价格×相应建筑面积×基本修正系数×项目修正系数)。其中，如果同一地块包含多种建筑类型，则应根据不同的建筑类型和建筑面积计算总价。
1.8地价计算方案失败
支付单位应当在地价支付通知书规定的期限前支付地价。分期付款的，第一期付款日期根据地价支付通知确定，其他分期付款日期根据供货合同约定的日期确定。如果在支付截止日期前未支付地价，地价计算方案将失效。招标、拍卖、悬挂方式提供的土地的支付期限以建设用地使用权出让公告要求为准。
1.9工业用地供应最低价格标准
我市招标拍卖挂牌出让工业用地的地价不得低于当年工业用地最低供应价格标准。
1.10租赁土地的年租金标准
根据《深圳市工业及其他工业用地供应管理办法》(深傅贵[2019年第4号)，租赁供应的重点工业项目用地年租金底价按该建设用地20年地价的3%计算，并适用工业发展导向修正系数(表4)和工业项目类型修正系数(表5)。
其他短期租赁土地的年租金以土地使用期限修正系数为准(表2)。
1.11临时土地使用费标准
临时土地使用费按照临时使用期对应的工业用地市场价格(不可转让)计算征收，适用土地使用期修正系数(表2)。
二.变更和补充付款
2.1土地利用条件的变化
对于已经签订供应合同的土地，土地使用条件发生变化时应当返还的土地价格，应当按照土地价格计算时的价格计算，并计算变化后和变化前不同土地使用条件下的土地价格差异。如果差额为负，土地价格将不再征收。公式如下:
应缴纳地价= ∑(土地市场价格×变更后相应建筑面积×变更后基本修正系数)-∑(土地市场价格×变更前相应建筑面积×变更前基本修正系数)
其中，供应合同受让方(不含转让后的权利主体)申请变更旧城改造项目中工业建筑及配套建筑产权条件的，应按表10计算缴纳地价。
2.2保留土地使用条件的变化
已签订供应合同的保留土地由不可转让变为可分割，且不涉及其他土地使用条件变化的，补充地价按以下公式计算:
应缴纳地价= ∑(土地市场价格×相应建筑面积×建筑类型修正系数×土地使用期修正系数×地上商业楼层修正系数×地下空修正系数×保留土地项目修正系数)
已签订供应合同的保留土地由不可转让变为可分割，涉及其他土地使用条件变化的，按照前款规定计算逾期地价，然后按照第2.1条计算土地使用条件变化下的逾期地价，获得逾期地价总额。
2.3划拨方式提供的土地利用条件的变化
2001年8月6日前，如果以划拨方式供应的土地符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》(沈复规[〔2018〕11号，以下简称《若干意见》)中的划拨情况，土地使用条件变更不收取地价。
不符合《若干意见》划拨的土地转为有偿使用的，按照第2.1条计算征收地价。其中，原合法建筑面积，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或更新手续应补缴地价的，按地价的2.1-7%计算。
2.4协议供应的非商品住宅的批准转让
2001年8月6日前协议供应的非商品住宅用地竣工验收后，除微利商品房(全价微利住房、社会微利商品房)、福利商品房(准成本价住房、准成本价商品房、全成本价住房、全成本价商品房)、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的，按第二条第一款计算结果的20%收取地价。
前款范围内的政策性住房需要法院协助转让，经市住房建设行政主管部门认定不予回购，或者因注销、破产、合并等原因需要转让，经市住房建设行政主管部门认定不予回购的， 保费按第2.1条计算，变更后的保费按允许分割转让的住宅保费标准确定，变更前的保费按允许分割转让的住宅保费标准确定。
2.5竣工后的超区域情况
供应土地的竣工建筑面积超过供应合同约定的，由规划确认的预留建筑面积支付地价，按照合同约定的产权条件，按照第2.1条计算结果的130%计算收取。
2.6工业用地增加量和建筑面积
经批准增加容积率的工业用地建筑面积不得转让。发达产业符合我市产业发展方向的，适用产业发展方向修正系数。应缴保费应按下列规则收取:
在普通工业用地(M1)和新工业用地(M0)上建设的工业厂房和相应的辅助设施(如产权房和配电房)不征收地价。配套业务的建设应按第2.1条的计算结果进行计算和汇总。除配套商业以外的其他配套建筑面积按第2.1条的计算结果的50%计算。
仓储用地(W1)和物流用地(W0)上的配套业务按第2.1条的计算结果收取。除配套商业建筑面积以外的其他部分按第2.1条的计算结果的50%计算。
2.7其他不再收取地价的情况
符合下列情况的，不再征收地价:
(1)2001年8月6日(含)以后协议无偿提供的土地，如果土地使用条件发生变化，且符合《若干意见》中的划拨规定，则不受地价影响。
(2)供应的土地，除地价外，经批准后应增加收费基础设施。
(3)加油站用地增加加气功能，不包括地价。
Iii .特殊情况
3.1除住宅用地外，地上建筑面积小于土地面积
在新增用地中，如果地上指定建筑面积小于土地面积，且主要用途不占用建筑面积(如机场、港口码头、堆场、供气娱乐设施用地等)。)，土地总价应根据土地的主要用途和建筑类型计算。计算公式如下:
地价=主要用途土地市场价格×土地面积×基本修正系数×项目修正系数+∞(建筑类型土地市场价格×相应建筑面积×基本修正系数×项目修正系数)
在新增用地中，地上规定建筑面积小于土地面积的其他情况，按土地面积确定计算地价的建筑面积，各种建筑类型的建筑面积按各种建筑类型在实际建筑面积中的比例确定。
土地使用条件发生变化时，应退还地价，并按第2.1条计算实际建筑面积。
3.2原宝安县未缴纳市级配套资金的土地
原宝安县已签订供应合同，但对于未缴纳市级配套资金的土地(根据供应合同规定不需要缴纳市级配套资金的除外)，应在不改变供应合同规定的土地使用条件的情况下支付第1.7条估算结果的20%。支付地价后，除供应合同另有约定外，工业用地限于整体出让，住宅、商业和办公用地允许单独出让。
3.3应提供招标、拍卖和悬挂方式，交易的地价应溢价分摊。
拍卖出让土地的地价部分，按照拍卖出让价格中相应的使用分项价格乘以宗地交易地价计算。如果按照相关规定将多块土地一起出售，交易溢价由总交易溢价决定。
3.4关于农村城镇化历史遗留违法建设地价的规定
处置农村城镇化历史遗留违法建筑涉及的地价，按照《深圳市人民政府处置农村城镇化历史遗留违法建筑办法》、《深圳经济特区处置历史遗留违法私房规定》、《深圳经济特区处置生产经营历史遗留违法建筑规定》执行。 《深圳经济特区处置历史遗留非法私房规定实施细则》等。
3.5房地产登记历史遗留问题等特殊情况
对于2006年2月15日前协议供应的土地，如该区域经批准进行产权转让(包括预售和销售批准、产权转让登记等)。)超过供货合同规定的建筑面积，应按第2.1条计算结果的20%计算和收取应付保险费。
因处理历史遗留问题涉及地价计算不符合本规则的，市自然资源主管部门应当确定地价计算原则，并报市政府批准。
对于本规则未涵盖的特殊情况(如高尔夫球场、高尔夫练习场、建筑面积小于陆地面积的住宅楼等)。)，地价由市自然资源主管部门(包括授权或委托单位)组织市非营利评估机构另行评估。
Iv .规章制度
4.1地价支付方式
重点工业项目、城市更新项目和棚户区改造项目的土地价格(不含变更和补充付款)可以分期支付，首期付款率不低于50%，余额自合同签订之日起1年内支付，不含利息。其余项目地价应一次性付清。
4.2标定地价的更新和发布
地价校准结果由市自然资源主管部门每年组织更新，并定期公布。当年度更新价格水平变动超过5%时，应报市政府批准后发布。
4.3规则更新和解释
本细则自发布之日起施行。本细则实施前，已向市自然资源主管部门(包括授权或委托单位)提出申请，且符合地价计算条件(包括变更和补充支付)的，地价计算和征收标准和方法仍按原规定执行。
本细则发布前已纳入城市更新单位规划的城市更新项目，自本细则发布之日起6个月内向市自然资源主管部门(含授权或委托单位)提出申请，符合地价计算条件(含变更和补交)的，地价计算和征收标准和方法仍按原规定执行，6个月后按本细则执行。
如果我们以前的规定与本规则不一致，以本规则为准。
本规则由市自然资源主管部门负责解释。市自然资源主管部门可以根据实际情况修改时间表，报市政府备案后实施。
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