西安写字楼空置率持续下降 平均租金104.3元/平米月

第一太平戴维斯今天发布了《2019年第三季度Xi安房地产市场回顾与未来展望》，显示:

办公楼空入住率继续下降，教育服务业的租赁需求表现显著。

零售物业市场空购买率略有上升，现有物业的改造引起的关注。

[甲级写字楼市场/S2/]

第三季度，位于城市北部的中国西北黄金中心a座交付市场，为市场带来3万平方米的新供应面积，将城市甲级写字楼存量推高至182万平方米。

在国民经济增速放缓的压力下，全国办公市场总体呈现不同阶段需求疲软的趋势。Xi甲级写字楼的净吸纳量连续两个季度持续下降。本季度，市场租赁活动显示出明显的复苏迹象。本季度，全市写字楼净吸纳量达到5.4万平方米，比上季度增长3.3倍，推动市场空购买率下降1.9个百分点，至33.2%。低迷的市场情绪略有缓解，甲级写字楼市场的平均租金跌幅在本季度收窄，环比下降0.3%，至每月每平方米104.3元。

在需求方面，受个别大规模租赁交易的影响，本季度新租赁需求的行业来源与往常略有不同。消费服务业和公共机构是前两大行业，分别占21.8%和17.7%。在消费服务业，本季度教育服务企业的租赁需求非常活跃，交易规模大，在消费服务业的贡献率超过9层。本季度政府机构搬进了甲级办公楼。由于租赁空间大，公共机构已成为新租赁空间的第二大需求来源。房地产和金融部门分别占总面积的15.2%和14.7%，排名第三和第四。

根据第一太平洋戴维斯公司(First Pacific Davis)进行的一项调查，与上一季度相比，本季度对大面积客户的需求大幅增加。租赁面积超过1000平方米的客户占新租赁面积需求的30%以上，而教育企业是1000平方米以上大面积需求的主要行业来源，占季度大面积交易的61%。大量教育企业选择进入Xi安市，这与古城的独特优势密切相关:城市持续的人才引进政策和丰富的大学资源解决了此类企业可能面临的师资短缺问题，而浓厚的教育氛围为教育企业提供了良好的发展土壤。

展望2019年，Xi安甲级办公楼的年供应量预计将达到37万平方米，为过去三年的最高水平。此外，预计2020年将有近40万平方米的项目进入市场。持续的市场容量可能导致空购买率上升，因为新增加的区域短期内无法被市场吸收。面对更大的市场竞争压力，预计越来越多的业主将不得不面对如何塑造项目独特优势以形成独特竞争力的问题。

[零售房地产市场/S2/]

2019年第三季度，Xi安市迎来了邓忠广场、荣民时代广场和西霞沃野广场三个新项目的开业，带来了约32万平方米的新增供应，将市场总存量推高至583万平方米。邓忠广场的开业为城北商圈提供了更多的生活选择，荣民时代广场的开业为北门商圈注入了更多的地域活力，五岳广场的进入为西安增添了另一个重量级购物中心。受去年供应井喷连锁效应的影响，部分项目在压力下调整，租户纷纷离开市场，导致全市零售楼市空购买率连续四个季度上升。本季度空购买率比上季度上升0.3个百分点，至4.3%。然而，与其他西方城市的零售市场相比，Xi的零售房地产市场空仍处于较低水平。该市购物中心一楼的平均租金与上季度基本相同，每月每平方米286元。

根据第一太平戴维斯发布的“中国零售20个城市”最新报告，Xi安此次在全国商业排名中保持稳定。Xi是唯一一个经济指数上升而许多城市宏观经济指数下降的城市。Xi安市场的潜力及其对品牌的吸引力不可低估。各种品牌在本季度仍在积极扩张，国家时尚品牌HEA在第三季度已经开设了三家。瑞典户外品牌FJALL RAVEN在西北的第一家店铺已经在CUHK国际新店成立，美国彩妆品牌NARS已经在世嘉国际成立，维多利亚的秘密香氛店已经在大不列颠城成立，丹麦智能游戏品牌乐高在CUHK国际南大街又增加了一家新店。此外，对电子产品的需求继续活跃。西北地区首家华为授权实验室PLUS在世纪金花南店揭幕。西北第一家5G VIVO智能旗舰店在世纪金花高级商店开业。OPPO超级旗舰店在西递港开业。同样值得注意的是，“伟品”的线下店铺从第二季度开始就一直在探索Xi安。荣民龙首广场和时尚街开店后，本季度品牌扩张加快，中茂广场和购物中心的一些社区项目也增加了新店。基于通过线下商店加强会员体验和进一步深化用户粘性的需求，电子商务平台被一个接一个地吸引到线下布局。

近年来，大量优质项目进入市场，推动Xi安商业模式不断变化。物业装修已经成为较早进入市场项目的选择。最近，CUHK国际南街店的装修受到了广泛关注。该项目着眼于新一代消费者群体，并进行多维调整。随着今年项目高层区域的改造，上海联合出版公司READWAY和餐饮空将开业。I.t .，Heron Preston，星巴克高端精品店等品牌纷纷进入，使项目焕然一新。该项目建设的复杂国际化社交空 MORII街区于本季度开业，不断吸引项目个性化消费者。西格本季度的区域调整不容忽视。珠宝区已经搬到二楼了。奢侈品店在原一楼的开业促进了品牌档次和品牌组合的整体提升。乐高、幸运咖啡和萨瓦托·菲拉格慕香水店的推出填补了王府井百货一楼的空白空。星巴克精选店新添至世纪金花南门店一楼。项目品牌的不断更新给消费者带来了更多的选择。

2019年第四季度，预计约30万平方米的商业交易量将进入市场。下半年持续的市场容量将进一步推动市场项目加快调整步伐，以应对竞争。预计购买率空将在短期内继续上升。然而，开发商的不断进入和知名品牌对Xi安市场的青睐将继续优化城市的商业模式。同时，不断上升的城市能源水平和稳定的消费能力仍将支撑古城零售物业的未来发展。