买房送宝马 房价打6折?别被这些营销噱头忽悠了

2019-10-08      来源:黄梅房地产   浏览次数:0

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新华社经纬客户10月4日电(薛于飞)在“金九银十”期间,房地产市场的促销措施如买房送车、停车位、装修和物业等相继出台。有些项目甚至提供60%的折扣,这不禁让买家产生一种错觉,认为折扣很高,价格也低得多。

然而,根据对中国新经纬客户的一次访问,虽然9月和10月住房企业的优惠促销有所增加,与往年相比,强度没有明显变化。所谓的“断裂价格”(fracture price)和宝马的交付大多是营销噱头,大幅降价只出现在个别延迟订单或销售状况不佳的项目中。

这张信息地图是由北京房山区的新经纬度薛于飞拍摄的

案件已经扩大,大部分建筑都在郊区大幅降价。

在进入“金九”之前,一家领先的房地产公司在全国范围内开展了优惠促销活动,许多房地产代理商在朋友中传播“房地产最低价是六折”的口号。事实上,大多数享受60%折扣的项目是公寓和办公楼。对于那些只需要他们的人来说,这样的项目不适合他们。即便如此,房地产公司的东西的大量销售,还是传播得很广。

最近,也有报道称,上述房屋企业推出了更为密集的销售策略,“三四条线,基本上都是精装修,销售空白价格(估计约7折左右)”和“十一七天(销售额)600亿”等。然而,根据中国新经纬客户的了解,这项活动只是一些项目的特殊价格政策,折扣范围为8%至9%,而不是全国所有的建筑。

住宅项目样板房新编辑薛于飞照片

9月28日,河南郑州市一家大型房地产经纪公司的经纪人林峰(化名)在朋友圈发布消息称,该公司推出了团购特价,每天提供5套特价房,买家可享受最高70%的折扣。不过,经过详细了解后,林峰告诉中信经纬的客户,七折优惠不再在郑州,而是在黄河以北的新乡市平原新区,这是一个位于三、四线之间的城市。

同样,林峰也在9月27日的朋友圈中宣布,郑州经济开发区南三环的一处房产有特别的清算要约。在此之前,12000元/平方米的住宅楼被卖到9500元/平方米,126平方米的公寓加上20000元将被卖到停车位。据了解,郑州市三环路的房价基本在15000元/平方米以上,林峰所说的在10000元/平方米以下,这是值得怀疑的。实际情况是,这栋楼的位置仍然离郑州市很远,经纪人称之为“南三环”的是“南三环延长线”。

林峰坦言,虽然降价促销活动在此期间有所增加,但降价幅度较大的项目基本上远离郑州市区,有些甚至不属于郑州。荥阳和新乡的一些房企对一些项目做出了很大让步,但市区的几个项目基本上减少了1000元/平方米左右,总体波动不大

关于大规模优惠促销单个建筑的信息被放大,甚至被误导,在全国许多城市也出现了这种情况。上海宝山区的住宅项目阳西,最近发起了一项优惠促销活动,让宝马在买房时送上门。网上流传的照片显示,一辆崭新的黑色宝马停在阳西的销售部门前。旁边的大展板上写着“买房子,一步送宝马”。然而,阳西的一位房地产顾问告诉中信经纬的客户,宝马推出的只有10年的使用寿命,如何在10年内应对还不确定。

早在2018年8月,位于宝山区更偏远位置的永和政府项目就推出了“买房送宝马”的营销策略。近日,招商局永和政府销售人员对中国新公司经纬客户表示,送宝马的活动已经取消,房价低于开盘价。89平方米的三居室公寓总价格约为270万元,减少约30万元。

营销模式更新,折扣强度仍然有限

不可否认的是,在过去的两个月里,市场上的优惠促销活动确实逐渐增多,不仅有大量知名的住宅企业加入进来,而且还有许多营销模式。例如,金帝9月在北京率先推出“金九”首张照片,推出“30天红盘行动”,推出“100套特价房和1万套精品房”,其中最高折扣将达到450万。重庆龙湖推出秋季房交会,老业主可以享受“二手房置换”的独家优惠。

天津市武清区新城吴彤大厦沙盘新编辑薛于飞照片

近日,中国新经纬客户从天津市武清区新城吴彤大厦获悉,该项目已进入清算阶段,部分一层和顶层仍在出售。为了促进项目的回报,房地产顾问提供了令人眼花缭乱的营销方法。除了8万元的直接折扣外,还开展了7天内首付2万元、5天内折扣4万元、3天内折扣6万元等活动,最高折扣超过30万元。

克里研究中心得出结论,从营销规模和方法的角度来看,房地产市场呈现出几个特征:

营销手段多样,从传统的新旧结合、联合营销、实物捐赠,到节庆营销和团购营销。自今年第三季度以来,团购有所增加,出现了10%的首付和其他营销方式。营销范围正在逐渐扩大。春节前后的营销活动主要集中在三、四级城市,然后逐渐扩展到一、二级城市。特价房的营销也逐渐从难以拆除的三、四级地区扩展到一、二级郊区。总体营销努力保持稳定,但特价住房销售的折扣有所增加,特定产品的小规模折扣开始增加,一些项目的特定产品(如大型公寓)的折扣达到7.6%左右。

然而,克里研究中心也指出,住房企业空的利润已经因为“不投机住房”、“不利用房地产作为经济的短期刺激”以及热门一二线城市的定价政策等政策而减少。因此,9月份的整体折扣约为10%,营销折扣相对稳定。

据中国城市房地产研究院院长谢逸枫观察,虽然房地产市场的优惠促销活动在9月和10月有所增加,但促销力度与2014年和2015年相差不大,甚至与2018年同期相比也是如此。

安居克房地产研究所副所长张博表示,今年“金九银十”整体降价促销是主旋律,但不同地方有不同的努力和方法。大型品牌房地产企业将在全国范围内策划“折扣促销”活动,其表现力在不同地区会有明显不同。在一些价格限制相对严格的热门二线城市,降价幅度空相对有限;但是,在三线、四线及以下的一些城市,新建和二手房的降价可能会再次上升,并会随着市场的去城市化而同时放缓。

专家表示,“高房价的平衡”仍然是一个共识。

随着房地产市场监管的深化,房地产市场逐渐进入稳定期,一些地方和地区甚至出现了价格下跌。

国家经济战略研究院(national academy of economic strategy)最近发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,从过去一年房价的总体趋势来看,不包括季节性波动,受其监控的24个核心城市的房价呈现整体下降趋势。与2019年1月的102.52点相比,2019年8月核心城市的房价上涨了3.65%。与去年同期的108.84点相比,2019年8月核心城市房价下降了2.4%。

数据地图沙盘新编辑薛于飞照片

至于9月份的交易数据,克里研究中心表示,克里研究中心监测的29个重点城市新建商品住宅交易面积为2422万平方米,比上个月下降6%,比上年下降2%。交易面积低于2019年月平均水平,“金九”的颜色明显不足。

克里研究中心预测,到今年第四季度,尽管参与营销的房屋公司数量和活动规模将继续扩大,但整体折扣仍将有限。政策和融资环境的收紧在一定程度上限制了企业的投资,同时也促使企业加速去资本化和积极还款。

“该政策直接限制了过度折扣,融资紧缩导致的成本增加降低了利润分享比率空。总体而言,住房企业的贴现率相对有限,但一些企业可能会提供更高的折扣,以争取业绩。”克里研究中心认为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷在接受中信经纬客户采访时表示,从政府对房地产市场的态度来看,未来房价不太可能大幅上涨,但“高房价的平衡”仍是共识。从长远来看,拥有核心城市核心区域的项目仍然具有一定的价值。(中信经纬应用)

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