“11”房地产市场研究:一线城市在红色市场也有折扣；当新市场开放时，二线城市售罄
在房地产市场是"金九银十"的时候，这位"十一"假日看房者还能重现以前人山人海的高峰吗？
仲正军在北京、厦门、南京和苏州等几个热点城市度假期间了解到，在严格的管制政策下，购房者对未来市场有着稳定的预期。因此，在“十一五”期间，他并不急着找房子和买房。“货比三家”和“拿着硬币看”的心态是显而易见的。销售办公室很少受欢迎。在北京，“十一”假期的销售办公室甚至不如周末受欢迎。
北京:在线红盘折扣
北京自2017年以来大幅增加了土地供应，出售的大部分地块属于“价格有限、价格有竞争力”的地块，即自土地拍卖以来，未来出售的房屋最高价格一直有限。因此，目前，北京市场上出售的绝大多数新建纯商品房仅限于竞业禁止。
市场上非竞争性房屋的集中增加了供应量，降低了周边地区二手房的价格，对房地产价格的合理回归起到了引导作用。
在同一时期，项目在市场上堆积如山，但也面临着来自市区二手房的激烈竞争。在销售压力下，许多开发商不得不努力设计非竞争性房间和软配件。
节日期间，郑钧先生参观了限制竞赛室的几个“红色网板”。
位于昌平区的一个新项目是目前首都前三名的非竞争性住房项目。该项目第二阶段于今年5月进入市场，提供120平方米、140平方米和160平方米的三居室和四居室公寓。该项目最大的吸引力在于房地产集团豪华地产产品线的引入，该产品线南部面积大，容积率低，一梯两户，新风系统和室内恒温系统，房屋精装修和交付，平均价格为5.5万元/平方米。
钟正军了解到，尽管去工业化的速度是最高的，但该项目迄今尚未售罄。除了120平方米的公寓，还有许多140平方米和160平方米的公寓可供选择。
位于项目甲不远处，即将开业的项目乙也在努力进行产品设计。除了面向南的大面积、新风系统、地暖和精装修的类似配置外，项目b的重点是高占用率。b项目销售人员告诉仲正军，b项目大多数户型的入住率都在85%以上，顶层有30平方米的露台，底层有花园面积。该项目的平均价格尚未确定，但预计与a项目不会有太大不同。
钟郑钧发现，即使在网上红盘上，“十一”假期也不流行。“现阶段不可能提高房价。每个人都在“第11个”假期外出，现在参观房子的人数甚至没有周末多。向钟郑钧先生说明某项目的销售情况。
和硕代理首席分析师郭毅告诉中正军，随着非竞争公司在市场上越来越多，竞争越来越激烈。开发者必须积极地增加他们的产品。与过去相比，非竞争家居产品更加注重目标客户的真实生活需求，如增加南方的宽度、优化空之间的功能、注重生活细节的精装等。目前的竞业禁止公司正朝着更好的“生活”方向努力。另一方面，对销售价格进行减法运算以加速退化。
当访问这些在线红色光盘时，钟正发现，即使买家有明确的意图，他们实际上也可以得到很多优惠待遇。一位净红房地产销售人员表示，如果你能全额购买一套房子，装修部分可以打八折，计算得出实际折扣可以接近20万。然而，全额付款期实际上是可以协商的，要求也不苛刻。
一家房地产销售公司告诉仲正军，参与卡的安排需要20万元的押金。付完押金后，您可以享受总价的1%的折扣，并优先选择房间。同时，押金可以随时退还。看完样板房后，销售人员悄悄向仲正军表示，2万元的押金就可以了，他们也可以享受上述一系列优惠条件。只要满足购买房屋和贷款的条件，销售人员就可以根据客户的情况设计满足客户需求的支付周期和贷款方案。
强二线城市:新建筑仍争相购买
近年来，厦门、郑州、武汉、南京、苏州等强二线城市相继出现。这些城市有很大的工业发展潜力和不断完善的配套设施，吸引了大量人才落户。
钟正军在“十一五”期间走访这些强劲的二线楼市时发现，虽然这些城市的新建房屋价格进展顺利，但受上一轮大幅涨价的影响依然挥之不去，购房者对楼市前景仍持乐观态度，许多新价格坚挺且难以讨价还价空。
仲正军参观了厦门地区的许多新建筑，黄金周期间许多建筑没有开展促销活动。对于市区总价在500万元左右的涉外住宅项目，最大的折扣只是购房和买车总价的10万元折扣。许多小公寓在开业那天就卖完了。
厦门的许多销售人员告诉仲正军，厦门新销售的平均价格是40，000-60，000/m2，最贵项目的开盘价超过100，000/m2。除了位置和装修的不同，周边的配套设施是最大的卖点。
在苏州、南京等地区，别墅和洋房基本上是这些地区旧区的新项目。从访问结果来看，城市地区没有新项目的推广活动。
以姑苏区的一个房地产为例，所有出售的房地产都是别墅项目。该项目将于2018年底开始销售。目前，有各种类型的公寓，如排式、重叠式、单间式和复式。
据销售人员介绍，该项目目前实行“一房一价”，总价为2000万元。平均价格为每平方米40，000-60，000英镑。根据房子的类型和位置，价格有很大的不同。"湖边的平均价格是每平方米60，000英镑。"
上述销售人员表示，苏州地区的别墅项目也受到购买限制，外国账户需要支付足够2年的社保。由于购买资格和贷款限制的影响，拆迁速度有限，所以尚未售罄。然而，这个项目的价格不会降低。毕竟，它是古城姑苏，其景观和教育设施无法与其他城市相比。该项目由当地开发商接手，地段非常稀缺。除非公司需要现金流，否则不会有大规模的促销活动。
在访问南京期间，仲正军发现大楼的销售人员在“十一”假期精力充沛。风景区附近的地铁和购物中心挤满了分发传单的人。然而，出售的项目不是南京的房地产。其中大部分位于镇江句容，离南京远郊江宁区仍很远。
仲正军了解到，这些物品中的大部分是不能公开购买的，可以由外人购买。由于本项目远离市区，为了吸引购房者，本项目房屋采用精装修装修。大多数公寓类型都不错，89平方米可以实现三居室，住房率超过80%。此外，一些项目有空闲空间。
不过，仲正军了解到，在这些强势的二线城市，虽然很多新的价格很难协商空，但在一些地区，一手和二手房屋的价格已经上下颠倒，也就是说，周边地区二手房的实际成交价格低于一手房屋。这意味着这些城市的二手房价格存在一定的泡沫，买家仍需理性看待。
中原地产首席分析师张大伟告诉中正军，从最近的市场来看，一些城市已经开始出现降温，许多城市的新建和二手房市场出现降价促销的现象。除深圳外，大多数热门一线和二线城市的库存都有不同程度的增加。在房地产市场监管压力大、信贷紧缩的背景下，特别是在目前LPR利率计算方法下，实际抵押贷款利率并没有下降，这使得市场最近又出现了观望。从市场来看，热门城市的房价正在逐渐下降，购买力几乎无法支撑市场继续飙升。
第四季度客户冲刺
从一线城市的情况来看，虽然“十一”假日市场并不流行，但房地产开发商和销售人员仍通过一系列活动积极聚集客户，全力以赴争取第四季度。
上述项目A的销售情况告诉仲正军，11月份，围绕项目A将推出一个70平方米和90平方米的两居室和三居室项目，虽然产品配置不如项目A，但由于总价较低，预计拆迁速度会比项目A快，目前，他们也在积极向预算不足的客户推荐该项目。
项目乙定于10月底开工，显然打算在第四季度冲刺。该项目销售人员告诉仲正军，该项目目前正在积极吸引客户看房，如果能引进新客户，买家可以享受更多折扣。
凯瑞房地产研究中心(Kerri Real Estate Research Center)的数据显示，9月份，受案例数量的增加和推广努力的推动，前100家住宅企业的业绩较7月和8月有了显著改善。月股本销售额同比增长23.9%，比去年同期增长近11个百分点。
从业绩来看，由于供应量增加，9月份50强住房企业中有80%以上的月度业绩环比上升。例如，恒大9月份实现了每月830亿元的全面业绩，比8月份增长73.6%，而世茂和阳光城房地产企业9月份实现了每月320.9亿元和271.9亿元的销售额，分别比8月份增长49%和60.3%。
从目标完成情况来看，截至9月底，当年设定年度销售目标的住房企业中，近40%达到了75%以上的目标完成率，另有40%的目标完成率在65%-75%之间，其余的住房企业没有达到65%的目标完成率。
克里认为，第四季度是房地产公司冲刺全年业绩目标的关键时期。从住房公司中期披露来看，企业的大部分供应节点集中在第四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障。我相信，在企业增加商品供应、加大营销力度的情况下，第四季度住宅企业的整体销售规模将会有所回升。
