恒大“抛售”,碧桂园降价!楼市的历史大转折来了吗?

2019-10-08      来源:黄梅房地产   浏览次数:0

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在中国,有一个关于房价的哥德巴赫猜想:房价会下跌吗?


答案多年来一直是否定的。


但几天前,碧桂园和恒大给出了一个新的答案——降价和成交量。


两家太空级住房公司今年的年销售额将超过6000亿英镑,不会有任何意外。在中国,从北到北的一线,到7、8号线的县城,城市覆盖面最广,土地储备最大,建设和销售项目最多。

他们是中国房地产行业辉煌20年的典型代表。在过去的许多年里,在他们的领导下,全国的房价一步步攀升,似乎永无止境。但是现在,在他们的领导下,全国的房价似乎都呈下降趋势。

虽然这只是一个小火焰,但在一个火花背后,历史上可能会有一个大的转折点。

可以证明的是,去年9月,恒大创下月度合同销售额历史新高,达到831亿元,但平均每平方米10054元的销售价格却创下近年来的新低。

与去年9月相比,恒大每平方米450元的平均销售价格下降了约4.3%,这也是近年来的首次。

是的,恒大今年销售疲软,已经不再含糊其辞。徐老板举起降价的旗帜,开始以数量换价格。

郊野公园也不例外。


去年9月,碧桂园权益平均售价直接突破9000元/平方大关(简单计算显示,今年9月碧桂园平均售价为8939元/平方)。

一年前的这个时候,碧桂园的权益平均售价是每平方米9486元,也就是说,碧桂园的平均售价是每平方米547元,比去年9月下降了5.8%。

事实上,与恒大的撒娇不同,碧桂园今年的降价一直是坚定、彻底、低调的——从未对外说过或承认,但在降低起拍价方面一直是认真的。


01恒大倒下了,这次真的来了


近日,恒大降价的消息广为流传。

8月20日,恒大推出了一年一度的“全员营销月”,显然是为了抢得“金九银十”楼市的销量。


与往年相比,恒大今年的推广力度大幅提升。仅从促销时间来看,就提前了10天。从8月20日到10月8日,共有500多栋建筑参加了此次促销活动。

折扣也比前几年强。

据Caixin.com等媒体报道,根据规定,恒大买家如果符合一次性付款等一系列条件,可以以7.7%的折扣购买部分房屋。一天结束时的折扣可以达到6.2%,有些房间低至6%。这意味着至少600,000英镑就能赢得一套100万英镑的尾盘。

2018年同期,收盘价约为8.7%,一些特殊客房的价格低至8.5%。

即使与上半年相比,恒大的推广力度也更强。

在2019年“金、银、四”营销月,恒大将对除限价产品以外的住宅产品给予10%的折扣,对商场产品给予20%的折扣。

此外,还有更令人兴奋的消息,恒大的三线、四线城市基本上进行精装修,但价格是空白的,折扣约为70%。



没钱,没钱装修。

面对越来越激烈的降价传闻,恒大很快“驳斥谣言”,表示此次活动仅针对部分项目的特殊价格政策,折扣从8%到9%不等,并非针对全国所有建筑。

现在,我很兴奋。经过这么多噪音,是打雷还是下雨?

8月份,促销开始时,恒大售出449.3万平方米房屋,相当于销售额478.2亿元,合同销售均价为1064元/平方米。



与7月份相比,这个数字没有下降,而是上升了,大约101元/层。换句话说,一栋100平方的房子平均要花10,000元。

房子卖得这么好,估计许的造车梦想又向前迈进了一步。难怪徐老板换了新发型。

然而,这些数字是真实的。

根据最新的9月份销售数据,恒大降价销售的消息突然披露。

10月3日,中国恒大(03333.HK)公布9月份合同销售数据,刷新公司月度合同销售831.1亿元的历史纪录。


公告显示,恒大9月份合同销售额同比增长73.8%,同比增长31.9%。9月份合同销售面积约为882.6万平方米,平均合同销售价格为10054元/平方米。



看到了吗?



恒大的平均销售价格实际上已经下降,降幅不小。



可比数据显示,去年9月,恒大的平均合同销售价格为每平方米10,504元,高于今年9月的450元。也就是说,一栋100平方米的三居室小房子,总价一下子降低了大约5万元。



你可能会说恒大此前已经降价,包括今年上半年。只能说你被骗了。



数据显示,2017年、2018年和2019年上半年,恒大的平均销售价格分别为9960元/平方米、10515元/平方米和10757元/平方米,且呈上升趋势。



即使在去年8月,恒大的平均合同销售价格也是每平方米10644元。

你明白吗?一旦起拍价下调,恒大不会手软。


02 乡村花园:一直偷偷摸摸摔倒


碧桂园继续降价。最近的例子是桂林。

近日,网上报道称,在桂林临桂新区召开的一次会议上,有关部门要求房屋企业坚持自律,坚决抵制恶性市场扰乱和恶意销售。桂林碧桂园被点名批评,恒大、新城控股等房地产公司当场发表声明。

会议要求:

1)住房和建设局暂停新区所有乡村花园项目的备案;

2)所有住房企业都应签署自律公约。

3)恒大、新城控股、金科等大型外资企业承诺逐一发表声明。



据报道,桂林郊野公园被挑出来批评,因为它的一个硬封面被改成了粗糙的销售。住房市场数据显示,康桥县碧桂园的非空置房价格为每平方米5060元,而康桥县碧桂园的空置房在中秋节前后的平均价格为3900元,相当于7.7%的折扣。





不仅仅是桂林。

南宁碧桂园时代城和碧桂园一号公园提供特价。首付比例越高,价格越低,最少7个字符。原价为9800元/㎡至10500元/㎡

根据一号郊野公园网上购房时间表,有一栋7字楼,价格为7293元/㎡,总价约为88万元,需全额付款。





有消息称,这是因为碧桂园正在尽最大努力要回这笔钱,暂时不考虑利润率。





碧桂园真的降价了吗?我们可以从该集团公布的销售数据中看出线索。

上半年,碧桂园的平均价格为9013元/平方,比2017年的9080元/平方和2018年的9267元/平方分别下降了67元/平方和254元/平方。下降幅度分别为0.74%和2.74%。(注:由于碧桂园在2018年7月后只发布合同销售和合同销售区域,所以只发布股权销售和股权销售区域,所以其2017年平均销售价格数据为合同销售标准,2018年和2019H1平均销售价格数据为股权标准。2019年H1和2017年的可比性不是很好,但与2018年的比较足以说明问题。)



(除碧桂园2018年和2019年上半年平均售价为股权标准外,其余为全比例标准)

即使考虑到下半年7月和8月的情况,截至2019年8月,碧桂园今年的平均股权销售价格为9009元,仍低于过去几年。

“世界上最笨的老板”杨可能会哭。这房子卖得真不好。

9月份,碧桂园的平均销售价格直接突破9000元/级大关。

相比之下,今年9月份碧桂园的平均售价为8939元。2018年9月同期,碧桂园平均售价为9486元,今年9月与去年9月相比,碧桂园平均售价为547元,下降5.8%。

来自桂林的消息显示,碧桂园更彻底地进行了降价促销。自年初以来,平均销售价格也一直在调查之中,正是因为如此。迄今为止,碧桂园仍是全球销售率最高的第一家房地产公司,而恒大在挣扎了6个月后才放手。


03 促销背后的财务压力


到目前为止,万科和其他巨头还没有公布9月份的销售业绩,他们的平均价格趋势目前还不清楚。

然而,根据过去6个月的数据,万科的平均销售价格继续上涨,万科更加注重一线和二线布局。2017年、2018年和2019年上半年,万科的平均销售价格分别为每平方米14,700元、每平方米15,500元和每平方米15,500元。





无论是用真刀真枪“切肉”的碧桂园,还是羞羞答答后想降价的恒大,在他们加大促销力度的背后,a的部分原因是今年的三四线城市房地产市场不如往年火爆。


仅在今年上半年,开封和其他城市就想解除销售限制。尽管这些限制最终被解除,但它们也给房地产市场带来了下行压力。



8月28日,湖南省临澧县发布《意见》,要求在规定期限内在该县购买符合条件的商品房,并享受购房货币补贴。9月初,浙江嘉兴调整了公积金贷款额度。然后河南宣布将给予全省农村教师优惠待遇。国家统计局的统计数据显示,三、四线城市的整体降温速度快于一、二线城市。8月份,31个二线城市新建商业和二手房销售价格环比下降0.2个百分点,同比分别下降0.8和1.2个百分点。相比之下,一线城市新房销售价格较上月下降0.1个百分点,二手房销售价格与上月持平。关于能更好反映市场情况的成交量,易居研究所的数据显示,18个典型的三、四线城市新建商品住宅成交量环比下降4%,同比下降17%。三线、四线工棚改革货币化持续衰退,高能城市溢出效应减弱,消费者价格敏感,持币观望心态普遍。恒大碧桂园作为三、四线城市的房地产企业,仓库林立,在这种情况下不可避免地会遭受痛苦。两家房地产公司的公告显示,碧桂园上半年实现股权销售2819.5亿元,同比下降9.29%,接近十分之一。恒大上半年实现合同销售额2818.1亿元,同比下降7.35%。



另一方面,在融资渠道收紧的情况下,两家住房企业面临流动性压力,需要加强还款以减少流动性压力。

恒大2019年中期报告显示,截至6月底,公司短期贷款从2018年底的3183亿元增加至3758亿元,净负债率从2018年底上升0.15个百分点至152.09%,仍处于高位。

然而,据彭博社统计,今年上半年,恒大的债务增至1137亿美元,在中国内地非金融企业中排名第一。此外,恒隆在10个月内有约530亿美元的债务到期,其中75%的债务将在未来两年内到期。

Caixin.com表示,S&P将恒大的评级前景从正面下调至稳定。9月24日,评级机构惠誉也将中国恒大的评级前景从正面下调至稳定。

今年上半年4月,恒大集团发行7亿美元五年期债券,票面利率高达10.5%。相比之下,在中国房地产开发商今年发行的68种美元债券中,平均票面利率为7.9%。彭博数据显示,恒大在离岸美元债券市场发行的债券票面利率已经是国内股票中最高的。

郊野公园的情况也不容易。

碧桂园9月初宣布,计划发行2025年到期的5亿美元优先票据,年利率为6.15%。其中,公司董事长杨国强和总裁莫斌率先认购。杨主席全资拥有的李国集团购买了8000万美元,莫斌购买了1000万美元来解决融资的困难和成本。

“今年,乡村花园将进行利息支付评估。”莫斌总统在今年上半年的一次表演会议上说。

今年以来,住房企业面临的融资环境越来越严峻。用孙宏斌的话说,对住房企业融资端的监管不仅会影响到住房企业的征地,还可能波及到下游销售端,这是“史无前例的”。

根据克里的数据,2019年前三季度,住房企业累计内债融资5144亿元,而2018年债务融资仍达8287亿元。一年后,总额减少了3143亿元,住房企业的现金袋明显缩水。

无论是信托、海外债券、银行,还是股权投资+股东贷款、股权投资+不良债务认购等主要曲线融资方式,都被一一阻断。



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