(原标题:办公楼“大降温”:空不断提高的购买率和租金减免攻击业主，以善待金融客户)
"市场不如以前好了。"负责金长安大厦租赁业务的中介小江语气中透露出一丝无奈。他从事这一行已经6年了，目睹了许多办公楼从人到人的变化空。2014年和2015年，金融业发展迅速，办公楼里有许多金融公司的租户。然而，随着去年互联网金融业的重组和监管的收紧，一些企业已经倒闭。另一方面，受网上贷款平台爆炸等事件的影响，办公楼业主变得更加谨慎。
由中国社会科学院城市研究所和社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》(Blue Book on Real Estate:China ' s Real Estate Development Report)显示，经济放缓导致的办公需求下降与新办公楼的持续充裕供应相结合。据估计，到2019年底，17个城市写字楼平均空入住率将超过20%，其中15个城市写字楼空入住率将逐年上升。武汉、长沙和青岛将迎来历史空入住率高峰，成都将迎来2019-2021年新一轮办公供应高峰，这将使其空入住率重回上升轨道。
高力国际提供的数据显示，受2019年第三产业增长放缓等宏观经济因素影响，2019年上半年，北京一级写字楼空购买率达到11.5%，为八年来最高。租金略有下降，月平均净有效租金为每平方米398.8元，较2018年底下降0.6%。新供应量为16万平方米，总存量为832万平方米。
“北京的写字楼市场在过去八年一直不平衡，显示出一个片面的业主市场。随着需求放缓和供应增加，它已经逐渐转向租户市场。”高力国际华北区总经理严欧海表示。
空买入价上升，租金下降
自2018年下半年以来，北京的写字楼市场一直低迷。今天，2019年已经过半，这一现象仍在继续。自2018年下半年以来，上述金长安大楼空已被占用。目前，其空入住率在20%左右，交易价格约为每平方米7元/天，低于此前7.5元/天的最低租金。同样的情况也出现在北京的其他商业区办事处。
“为了更快地出租空办公楼，开发商还提供免租期和其他政策来吸引租户。”北京金泰国际大厦租赁部的李小姐说。
离金泰国际大厦不远的中央商务区是北京旅游房地产出租和销售人员郭的主要区域。自今年3月以来，CBD商圈空的购买率逐渐上升，达到20%左右。与业主相比，小业主更渴望出租手头的房产空，从而提供更低的价格和更优惠的价格。“有些业主只要有顾客就可以谈论价格，但不要同意太低。”郭告诉记者，他帮助租户压低价格，并达成了几笔成功的交易。他还注意到，由于通州和亦庄的一些新办公楼价格较低，许多租户被转移。“目前空有很多房子，顾客有很多种选择。他们都想先租便宜的。”郭说。
戴德梁行的数据显示，2019年第二季度，位于北京中心商务区的中国人寿金融中心作为中国服务土地的首个项目正式开业。随着新项目的进入以及一些企业撤租和减面积的影响，城市和五个核心区空的入住率分别上升到8.9%和5.6%。其中，金融街、中关村等核心商业圈的空购买率仍处于相对较低的水平。其中，中关村空的购买率为1.2%，较第一季度上升0.8%。
北京空甲级办公楼入住率的提高也给租金增长率带来压力，降低了租金回报率。
6月28日，潘石屹宣布出售估计总价为78亿英镑的自有房产。他坦率地向《21世纪经济先驱报》的记者承认，写字楼租金回报率低是他出售房产的原因之一。他说:「我们的物业回报率是3%，但银行贷款利率是4个百分点，租金回报率仍然达不到银行贷款利率。此外，搜狐中国的流动资产过于单一，主要是办公产品。出售后，最好再预订些别的。”潘石屹说道。
据了解，目前国内商业地产租赁的资产回报率仅为2%-3%，这在欧美发达国家很难达到5%的平均资产回报率。根据CBRE提供的数据，一线城市写字楼租金基本在3.8%至4%左右。
新的供应大大增加了。
一般来说，写字楼市场的正常空购买率在10%左右，有些波动是正常的。然而，由于经济衰退和新办公楼供应持续充足，一些城市的办公市场发生了明显变化。
一些分析师在《21世纪经济先驱报》上向记者指出，[/k0/]购买率的上升和租金的下降主要是由于写字楼新供应量的急剧增加。CBRE中国研究部门负责人谢忱表示，近年来，大量新供应集中在中西部一些二线城市，导致整体空上升。
据这位分析师称，全国平均空购买率约为20%。中西部地区的一些城市和华北地区的一些城市的空购买率为30%或更高。一线城市空的入住率相对较健康。北京、广州空的入住率约为10%或更低，而上海的入住率相对较高，a 空的入住率超过15%，这是因为上海近年来(包括未来几年)写字楼供应相对充足。根据来自CBRE的最新数据，预计未来6个月将有超过77万平方米的新供应进入市场，[/k0/]的购买率将进一步提高，租金也将面临压力。
当需求方处于萧条状态时，办公楼的供应达到了新高。
自2018年以来，北京互联网金融中心的企业结构发生了巨大变化。许多互联网金融公司已经搬出办公楼，这也导致了大量的办公楼。根据高力国际的数据，2019年上半年甲级办公楼净吸收面积约为96，000平方米，环比下降69.3%，同比下降69.6%。在谈到需求下降的原因时，高力国际认为，去年互联网公司的大量投资刺激了写字楼的需求，写字楼的需求激增，而今年的投资额却大幅下降。另一个主要驱动力是联合办公室。去年，联合办事处对市场的整体吸收令人惊讶。然而，今年，联合办事处几乎停止扩张。在《21世纪经济报道》记者的调查中，几家甲级写字楼租赁公司的负责人向《21世纪经济报道》记者表达了对互联网金融客户的谨慎态度，询问客户来自哪个行业。金长安大厦的租赁和销售人员小江明确表示，大厦对金融投资和基金公司有严格的控制。如果公司不够资格，没有国有或中央企业背景，就不会谈论它。相比之下，科技企业更受欢迎。
此外，当前的经济形势也是影响因素之一。核心地区的办公室租金正在下降，这在一定程度上也反映了当前的经济形势。
大宗交易仍然活跃
此时，国内写字楼市场呈现出更加有趣的局面:一方面，经济下滑，租金下降，写字楼空购买现象增多；另一方面，在商业市场上，大宗交易，尤其是国外采购非常活跃。
据CBRE统计，2019年第一季度，全国商业市场大宗交易金额超过530亿元，其中外资比例进一步大幅上升至50%，为2016年以来单季最高。
从北京方面来看，第二季度北京共完成6笔大规模交易，总额为70.3亿元，较上一季度有所下降，但上半年累计交易额仍达到230.9亿元，同比增长30.1%。写字楼交易也超过250亿元。
对此，高力国际华北区资本市场和投资服务部副主任韩嫣发表了自己的看法。他认为，外资流入中国商业地产，对北上官深等城市资产的保值增值能力仍较为乐观。"显然，海外资本仍然对中国经济充满信心."
同时，受贸易形势影响，海外投资者认为当前人民币汇率被低估。对他们来说，现在是进入中国市场的更好时机。
高力国际预计，从2019年到2022年，将提供总计168万平方米的新办公空间。其中，2019年写字楼新增供应量约为81万平方米，为近十年来的新高。预计今年下半年的供应高峰将进一步推高平均空购买率至创纪录高位，并降低平均租金。市场趋势将有助于企业继续降低办公楼的租赁成本。
「我们建议有租金需求的租户应把握这个有利机会，以优惠的租金条件享用优质写字楼/[/k0/】。与此同时，办公室业主还应预测市场变化，及时调整租赁策略，以实现租赁效果。”阎欧海说道。
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