房地产新闻:富力负债超过2800亿
每个行业都有冬天，但是今年冬天，冬天似乎会有更多的行业。
互联网和科长突然进入冬天。手机行业也进入了一个寒冷的冬天。汽车行业结束了踩踏事件，多年来首次出现销售负增长。还有房地产行业。& hellip
不仅中小型住房企业面临压力，一些住房巨头也面临债务、融资和销售三重压力。
今天(1月21日)一大早，我就看到消息，北京(房地产)和上海(房地产)的高质量项目在迈向全牌照金融帝国的路上，在一场席卷全球的热潮中被抢购一空。富力公司负债超过2800亿元，债务已经达到顶峰。它重返a股市场远非迫在眉睫，退出了第一梯队。
要说这些都不是新闻，两家公司从去年开始就一直在披露各种财务和传闻信息。尽管如此，还是有些叹息。这样，杠杆游戏就少了几个字。
在 之后，我将不时推出相关行业和企业的休眠故事。
[/h 1。在别人的催促下，富力背负着超过2800亿元的债务。
从收入、净利润和资产回报率的数据来看，富力在2018年前三个季度的数据非常好。然而，不可改变的是，2018年的销售额并不像预期的那样乐观。
2018年初，由于2017年超过800亿元的良好销售业绩，富力提出了2018年1300亿元的销售目标，并首次提到2020年3000亿元的目标。
当时，富力地产董事长助理陈志豪在接受媒体采访时透露，集团对今年的销售非常有信心。今年，我们还设定了1500亿至1600亿元的内部销售目标。&rdquo。
现实是残酷的。2018年，富力的股权合同销售额约为1310.6亿元，合同总销售额为1423.4亿元。
只能说，这一目标已经基本实现，集团内部的期望没有实现。
与此同时，一些超级房地产巨头(杠杆游戏并不仅仅为他们吹嘘，事实上这些游戏非常明确)已经实现了他们的年度目标，达到了新的高度，创造了许多人类房地产奇迹。
富力在2017年收购万达酒店业务，以及房地产布局相对滞后，使富力承受了债务压力，但没有享受到如此多的房地产红利。
一组数据不可能像现在这么简单，但仍然很能说明问题。截至2018年第三季度，富力负债超过2800亿元，比2017年底增加500亿元。生息债务接近1600亿元。
到2018年，债务肯定会超过3000亿元。
2018年第三季度，富力的账面现金只有200亿元左右，一年内到期的债务也是如此。
杠杆游戏在富力和其他公司一度因债务发行而陷入困境、资本链面临巨大压力之前也有记载。
随着总体环境的改善，富力疯狂发行债券，这意味着借新还旧。我在以前的文章中引用了许多融资成本增加的例子。
这给企业带来了更大的长期压力。
[/h 2。为了寻求一个完全许可的金融帝国，潘海现在正在降低出售京沪项目的杠杆。
1月21日凌晨，融创中国宣布，集团全资子公司融创房地产与武汉(房地产)中央商务区签署收购协议，以125.53亿元收购上海潘海建设公司100%股权。
公告指出，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目100%的权益。
是的，没有错。Sunac在买买中又买了一次。此外，他们还赢得了北京和上海的优质地块。
正如融创所说，它可以进一步巩固在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。这不是真的，但这是真的。
今天的杠杆游戏主要不是关于创造，所以我们不会说太多。但要说大海。
在过去几年里，《新财富》做了大量关于资本家族的研究和报告。它还包括海洋。我非常感谢这本杂志，通过它我了解了很多关于私人金融帝国的成长。
例如，潘海，其领导人卢志强，王力可·简林，出生于公务员系统。后来，他们都通过房地产发了财。然而，与万达的成长历史相比，似乎没有人清楚地说过第一桶黄金。
但陆川的整个房地产和金融帝国开始了& ldquo泛海公司。，淹没了一片大海。
大海并不总是平静的。与许多以房地产为主的房地产企业相比，潘海有所不同，多年来一直在建设一个完全许可的金融帝国。
金融和房地产的区别在于，纯房地产企业的债务基本上来源于土地抵押。基本上只有一个杠杆。
[金融企业的债务本身就是借钱赚钱。如果这个金融帝国有房地产业务，那么它将是土地抵押贷款融资。在此基础上，加上杠杆，它基本上是次级杠杆。
那么，随着总体背景的变化，金融+房地产巨头的债务风险可能会变得更加显著。泛太平洋可能就是这种情况。一方面，金融正在去杠杆化，另一方面，房地产，尤其是商业写字楼，正面临开发和持有的压力。
新京报此前曾详细报道了武汉中央商务区的大规模项目。
正巧，杠杆游戏也曾在武汉学习和工作过，并与该项目有过密切接触。
据说泛海已经为武汉中央商务区项目担保了200-300亿元，事实就是如此。宏伟的武汉王家墩中央商务区拥有许多标志性的办公楼，多年来一直由海路投资。从初级开发到基础设施建设、规划、开发、投资促进和运营，一切都要花钱。
然而，商业、办公楼的开发和运营以及房屋的销售完全是两个概念。
就像富力以巨额资金赢得了大量万达五星级酒店一样，这是多么的大胆，因为要想有回报，需要慢慢经营。
这同样适用于商业和办公楼。当然，潘海对此很清楚，所以这么多年来，潘海一直非常重视周边住宅区的建设。
你知道。快速赚钱，对商业和办公室的投资也在增加。
另一方面，金融去杠杆化正在进行。由于海外长期债务资产比率约为85%，双轨运营将对基金构成压力。
所以问题是把京沪项目卖给融创。
钱总是需要的，有时钱很紧。小老板和大老板在这个问题上其实是一样的。
[/h 3。当大公司缺钱时，它们比小公司更困难。
对富力而言，最便宜的融资方式远非回归a股。不久前，富力的首次公开募股再次暂停。
对于房地产公司来说，在内地上市仍然相对困难。万达商业退出香港后，处置了大量房地产相关资产，核心公司更名为万达商业管理。但是等待名单上仍然没有进展。
福利的情况与万达相似。
相比之下，万达在过去两年里一直努力通过砍掉手臂和降低杠杆率来生存。另一方面，富力走上了增加杠杆的道路。增加杠杆没有错，但增加酒店业务至少在短期内是一种压力。富力的酒店业务已经多年没有盈利了，现在业务量更大，负担更重。
在很大程度上，杠杆游戏认为房地产是快钱，而自我维持的商业、办公和酒店房地产是慢钱。房地产企业通常更适合也更擅长快速赚钱。
不幸的是，碧桂园、恒大、万科、荣创在快速赚钱的路上越来越快。结果，福利落后了。
在房地产和金融的两条腿的海洋中，在给整个社会增加杠杆的循环中，杠杆的叠加会让你跑得更快、更难。
但相比之下，潘海在房地产领域，尤其是住宅房地产领域，与房地产巨头相比并不十分有利。泛太平洋的财务记录甚至更令人满意。
问题是杠杆的去杠杆化和稳定化以及杠杆的增加都是一个循环。对于依赖期限错配的金融参与者来说，当他们遭遇去杠杆化和稳定杠杆时，一些基金将不再给你继续玩下去的机会。
金钱总是会得到回报，漏洞总是会被填补。双线作战的两端都有压力。此时，大公司可能比小公司感觉更糟。
万达别无选择，只能出售，潘海也是如此。
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