2018年5月和2019年1月,北京市政府办公厅和住房和建设委员会分别发布了第20号和第18号文件,确认北京直管公房腾空的安置房为共有房屋。
该文件发布后,引起了巨大反响,被认为是一把“拆公房+解困”的双刃剑。然而,自第18号文件发布以来,核心区域的撤出问题一直悬而未决,最新的官方答复是:正在制定详细规则。
然而,根据最新的“八卦”,北京市住房和建设委员会正在调整最新的住房共享政策:将为东部和西部城市顺义、昌平、大兴和房山四个新城的注册人口分配特别住房共享产权。
根据目前北京市购买共有房产的条件:当地户口和北京市新来的有社会保障的人才有资格购买,而没有社会保障的外地户口不能购买。
因此,东西部城市的登记人口无法大规模缓解:东西部城市没有共同的产权房,有时一些项目会有针对性地分配到东西部城市,条件非常差。
例如,2018年,昌平碧海家园共安排了665套普通住房,并分发给东西两个城市的注册人口。该项目不仅设备简陋,而且交通不便,导致天气寒冷。
由于2019年要实现核心区人口的大规模疏散,同时满足18号文件的要求,适当调整共用住房政策是更合适的选择。
【1】
北京的住房供应总量明显超过需求。
降解率仅为50%
市场急需储备
自2018年以来,北京产权房总量开始激增:2017年,北京产权房总量只有约3700套,2018年达到32000套,增长近10倍!
最重要的是,2018年,北京产权房总量中只有50%左右售出,目前存量高达16000套左右,这意味着产权房总量中有一半没有候选者。
据初步统计,2019年北京公寓新增供应量将翻一番:2019年全年新增50,000套公寓,比2018年增加近20,000套。
其中,包括大兴、顺义、房山和昌平在内的四大新城区拥有近3万套住房。
如果加上2018年剩余的16,000套住房,2019年出售的房地产总供应量将超过70,000套,按照目前每年不到20,000套的销售速度,这至少需要三年时间。
与此同时,从2018年底开始,北京已经开始允许使用集体建设用地建造共用房屋。它的产权和国有土地完全一样:70年的产权就是产权。
由此可以预测,未来北京普通住宅的供应量可能会是一个天文数字。然而,净化北京共享住宅的困难有两个主要原因:
首先,不允许跨地区选择住房。户籍或社会保障不在公房行政区域内,且该区域内的公房无法购买,导致需求受限。
这一政策也是郊区公房普遍冷的主要原因:该地区人口少,产业弱,满足条件的需求少,公房供应量急剧增加,这将不可避免地导致公房过剩。
2019年,大兴、昌平、顺义等地区的住房供应总量将超过7000套,房山地区将超过5000套。将来,在这些地区出售全部住房将非常困难。
第二,公房收购后五年内不能转让,五年后只能卖给具有公房资格的人。这是一所内部转让的房子,没有什么投资价值。
由此可见,如果允许东西部城市户籍人员在四个新城购买公房,不仅可以解决核心地区的人口救助问题,还可以有效地淘汰大量公房。
【2】
房屋补偿取代货币补偿
待颁布的核心地区人口救助细则
目前,核心地区人口救济的最关键问题可能仍然是资金来源问题。
根据以往的经验,拆迁的高补偿主要来自卖地的高收入。然而,由于核心区“不允许大规模拆迁和建设”,用土地财政对核心区大规模人口进行“货币化”救助的道路已经变得几乎不可能:财政困难,难以解决大规模资金来源问题。
但是,如果“住房”救济可以用“质优价廉”的普通住房来实施,那就一举两得了:它不仅可以解决核心地区人口救济的财政问题,还可以实现空置人口的“生活与居住”,住房改善问题也可以解决:
第一步是政府将购买大量价格低廉、位置相对较好的普通住房作为储备,为大规模人口救助做准备。
根据目前的市场供应情况,未来两年储备3万至4万套基本没有问题。根据这一估计规模,到2020年,核心地区将有10万至12万永久居民。
第二步是调整公共住房政策,以满足核心地区户籍人口的购房需求,实现最大限度的人口救助。
首先,共有住房的购买条件大大降低:希望只要承租人名下没有住房,就可以购买住房。一旦这一条件得到满足,将使绝大多数租户有资格购买普通产权房,从而实现顺利救济。
第二,适当的货币补偿+公房分配将成为核心地区救助的核心计划:虽然细则尚未正式颁布,如何解决高额补偿资金已经是一个关键问题。
使用普通的房产进行整体安置,确实是取代高额资本补偿支出的一个非常有效的方法:简单的货币补偿可能不是最佳方案。
这也符合18号文件开篇的基本原则:疏散核心区域的核心目的是解决居民生活改善的问题。因此,根据住房不被解雇的原则,在现阶段,共有住房的重新安置计划可能是唯一的选择。
第三,普通住房的安置地点可能是多样化的,而不是先前传言的西部城市房山和东部城市顺义,可能涉及四个主要地区:房山、顺义、大兴和昌平。地点的改变也将使项目更好,腾出空间也更容易。
综上所述,随着两会的结束,北京市核心区救助细则的发布时间表越来越近,但具体的撤离计划的实施仍有困难,特别是补偿资金的来源可能是尚未解决的关键问题。
然而,无论如何,共享住房在未来退休的详细实施计划中肯定会占据重要地位,甚至发挥关键作用:住房补偿而不是货币补偿是一个总的方向。
【3】
人口疏散+公共服务移除+工业救济
在未来三年,北京的核心地区将减轻体重和负担。
一旦北京核心区人口撤离的详细计划最终确定,这意味着北京核心区的缩编和减负计划将很快全面启动。
除了人口减少之外,大型公共服务机构也将陆续迁出,特别是北京市医院、市属高校和一些中小学。
此外,还有一些市属国有企业,它们已经基本上决定向东迁至通州的分中心,并与北京市委、市政府合作。
这些规划基本上在“首都分离”的城市总体规划范围内:北京是北京的城市,首都是首都,所以不能混淆。
随着熊安新区建设的加快,预计在不久的将来,北京核心区最重要的产业部分:主要中央企业总部也将撤出北京核心区。
也许到2022年,北京的核心区将完全成为一个真正的首都城市:拥有适度的人口,基本的工业功能空白色,全心全意为中央政府服务,这才是真正的中央政府区和高度宜居的绿色城市。
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